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    活動策劃：柯鵬 唐文祺

　　主 持 人：唐文祺整 理：李和裕

　　嘉賓：劉承健 中星營銷機構執(zhí)行總經(jīng)理

　　陳宇玨 上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理

　　近期，上海樓市的回暖氣氛逐漸加強。據(jù)“房產(chǎn)之窗網(wǎng)”上海樓市監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，經(jīng)歷了2月份的清淡表現(xiàn)后，隨著新盤大量上市，成交總金額也出現(xiàn)上揚。同時，上海的二手房市場也不甘示弱，在2月份的成交回落之后，4月份又大幅放量，指數(shù)達到今年以來的最大漲幅。這種一、二手房價格齊漲的勢頭，究竟是短暫的樓市旺季表現(xiàn)，還是房價開始反彈的跡象，本期的上證第一演播室就請來業(yè)內(nèi)人士與大家一起探討。

　　一、二手房市場各有嬗變

　　主持人：兩位嘉賓認為目前上海樓市發(fā)生了怎樣的變化？

　　劉承健：從現(xiàn)狀來看，目前的一手房市場，無論是價格還是成交量都是在逐步走高，市場也是在此基礎上回暖的。在我看來，近幾個月，需求方也就是購房者還是本著非常積極的心態(tài)入市的，一些區(qū)域的供求緊張的樓盤還出現(xiàn)了排隊的現(xiàn)象。不過從整個結構來看，我覺得價格漲得最明顯的并不是普通住宅，而是在商鋪、工業(yè)用房還有別墅等方面。另外，上?，F(xiàn)在樓市的供求比為1.5：1，應該說供應量是不小的，但為什么出現(xiàn)一些樓盤在排隊、供應比較緊張，那是因為現(xiàn)在的供應結構上面還是有一些問題，總體的供應量是挺大的，但符合主流需求的樓盤比較少，上海市民還是喜歡環(huán)線內(nèi)的、交通比較方便、配套比較完善的樓盤，但這樣的樓盤比去年下降了，目前大量的在售房源還是集中在外環(huán)以外，同時也使得一些中環(huán)區(qū)域的新盤熱銷成為正?，F(xiàn)象。

　　陳宇玨：我也認為回暖首先看的就是價格和量，此外還有涉及的區(qū)域，因為市場也可能僅存在區(qū)域性的回暖。從二手房市場來看，我們發(fā)現(xiàn)從2月份以來，3月份、4月份都出現(xiàn)了量價齊增的現(xiàn)象，而且表現(xiàn)在各個區(qū)域也是一個普遍的現(xiàn)象，所以的確能感到有一股回暖的勢頭。不過從4月份的情況來看，其實成交漲幅與2、3月份相比是減弱的，因為2、3月份是由于1月份很多人對市場的觀望減弱和需求累計而爆發(fā)，而4月份只是高量的一個維持。并且我覺得在整個市場需求中，改善性需求是比較大的部分，尤其是4月份的時候，我們這大戶型的成交比3月份增長了30%-40%左右。

　　金融調(diào)控未構成明顯影響

　　主持人：目前一、二手房市場的需求表現(xiàn)是什么？前一階段落實的如加息等宏觀調(diào)控對上海樓市有什么明顯影響？

　　劉承?。盒路亢投址慷际谴蠹胰ベI房子，有共同的特征，從今年的市場需求來看，共同的地方就是均以自住為主，但從改善性需求的比例比去年又增加了。隨著房價特別是中心城區(qū)的房價在繼續(xù)走高，能買得起那里房子的人之前也可能買過房，有過資金的積累及具有一定的購買力。同時大家在心態(tài)上也產(chǎn)生變化，往往在買房自住的同時可能還有一定的投資心態(tài)，也就是不能光買了住就行了，在選的時候還看位置、還看有多少升值潛力，帶有一定的投資心態(tài)在里面。

　　陳宇玨：我來談談加息，這個政策的主要影響是針對買家的，因為加息會造成購房成本的提高。但是目前我們所看到的情況是，加息對于買家雖然造成影響，但并不構成購房時的一個主要的顧慮因素。因為我們發(fā)現(xiàn)，原來2005年之前的樓市，購房者總是想著首付越少越好，但是2005年調(diào)控以來，在以自住需求為主及不斷加息的情況下，買家想的是貸款越少越好，我們現(xiàn)在的交易量中有50%左右是只做公積金貸款，剩下的50%里面貸款的成數(shù)也不高，平均不超過5成，與以前大部分貸7成甚至8成，還是組合性貸款的情況是不能相比的。

　　溫度可維持，漲幅會控制

　　主持人：目前上海樓市所表現(xiàn)出的上漲趨勢是否預示著熱度再現(xiàn)？

　　劉承?。河嘘P目前的回暖狀況能否維持，可能每個人有每個人的看法，有人會覺得這只是一波行情而已，而我個人的觀點不一樣，我覺得在今年可以得到持續(xù)。根本原因是，現(xiàn)在的樓市、股市等不是一個單一的問題，它們背后的動因很大是關聯(lián)到金融體系的問題。隨著流動性過剩的持續(xù)存在，它勢必會對樓市、股市起帶頭作用。而以國家目前的手段看，都是比較謹慎的，在匯率、利率等方面也不會一步到位，這也導致我們的一些市場會繼續(xù)存在流動性過剩的問題。

　　陳宇玨：從二手房市場來看，我也感覺目前的回暖是有可能持續(xù)得下去的。在目前調(diào)控繼續(xù)落實的局面下，房價是不可能大漲的。再稍微考慮一下供需，上海的土地越來越少，新房的供應量也受到限制，那么許多購房者在一手房里選不到房子就一定要往二手房里挑。同時基于對樓市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的預期，二手房市場里的賣家又出現(xiàn)了惜售的情況，而購房者看中房子的可能性在提高，只不過選定的速度慢了，因為現(xiàn)在買房都更加深思熟慮。而對于房價漲幅，我相信不會再像以前的20%、30%那么夸張，希望維持在10%的平均水平，且一定要控制在15%這個警戒線內(nèi)。(上海證券報)