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    5月31日，備受關(guān)注的新江灣城D1地塊開始提交書面申請，萬科、香港麗豐控股等多家大牌開發(fā)商均交了保證金。6月7日，該地塊將進(jìn)入掛牌期。

　　新江灣城D1地塊的激烈爭奪已在所難免。它也是新江灣城土地經(jīng)上海城投一級開發(fā)后，通過政府公開招拍掛途徑向市場推出的第三幅寶地。

　　“國企手中的土地通過公開招拍掛途徑流入市場，這是趨勢。”知情人士透露，但在此前，城投也嘗試過通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的方式推出新江灣城土地，不過這種方式將被嚴(yán)格限制。

　　與此同時，“一份擬禁止上海國有企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出讓土地的意見稿，正在政府部門的討論之中”的消息不脛而走。

　　新江灣城土地入市路徑演變

　　新江灣城位于上海中心城區(qū)東北部，規(guī)劃總占地面積為9.45平方公里，被稱為上海最后一塊“巨無霸”寶地。

　　上海城投即上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司，成立于1992年，由市國資委出資，從事城市建設(shè)資金籌措、使用和管理。1997年，上海城投開始啟動新江灣城土地一級開發(fā)。

　　公開資料顯示，到目前為止，新江灣城出讓有這樣幾幅：2005年1月，合生珠江以15.89億元獲得近18萬平方米的C1地塊；2006年11月，華潤置地出價15.4億元拿下總面積14.4萬平方米的C2地塊；以及上述將在今年6月21日確定歸屬的近6萬平方米的D1地塊。

　　上述三幅土地均是采用招拍掛公開出讓的形式進(jìn)入市場，但值得注意的是，這期間，新江灣城還有一幅土地卻是通過項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式流入市場，并且總面積為四幅土地之最。

　　2006年10月，美國地產(chǎn)巨頭漢斯集團(tuán)以資本金超過投資額50%的代價，通過收購“上海城投悅城置業(yè)有限公司”項目公司70%股權(quán)的方式，以17.1億元獲得占地面積25.18萬平方米的新江灣城C5地塊開發(fā)權(quán)。

　　“城投方面此前還有計劃繼續(xù)以項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式推出土地，但最終還是回到了公開招拍掛的模式上?！币晃唤咏虾３峭兜闹槿耸客嘎叮皬墓_招拍掛到項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，再回到公開招拍掛，這種變化很可能跟政府方面在討論國企土地出讓政策有關(guān)?！?/P>

　　對此，上海市房地局內(nèi)部人士表示，與公開招拍掛途徑相對較長的周期相比，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓在時間、費用和主動性等方面，都具有優(yōu)勢。

　　“城投一級開發(fā)的資金，很大部分來自銀行貸款，如果不能及時通過土地出讓回收資金，其借貸成本會很高，在主管部門允許的情況下，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓會是首選?！?/P>

　　嚴(yán)控國企土地入市？

　　美國漢斯從城投手中獲得新江灣城地塊開發(fā)權(quán)的價格，一度受到業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。

　　C5地塊轉(zhuǎn)讓單價折合約為603萬元/畝，而當(dāng)時在一個多月之后，華潤通過掛牌方式經(jīng)過激烈爭奪而獲得的C2地塊，每畝單價則為713萬元/畝。兩幅不同途徑入市的土地價格相差明顯。

　　日前，有媒體援引知情人士的話稱，上海市有關(guān)政府部門正在討論“擬禁止上海國有企業(yè)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式出讓土地”的意見稿，內(nèi)容包括“今后國企出讓手中地塊，將一律采用招拍掛公開出讓的形式。”

　　“和其他一些國企轉(zhuǎn)讓土地的情況相比，新江灣城土地出讓公開程度其實已很不錯了?！币晃环康鼐謨?nèi)部人士坦言，在規(guī)范國企出讓土地方面，政策的方向一直是嚴(yán)格控制，“相關(guān)的意見稿我還沒有看到，但我相信類似意見稿的存在?！?/P>

　　這位房地局的中層表示，相關(guān)的政策需要多個政府部門討論，應(yīng)該還在高層中流傳。

　　據(jù)了解，這批在上海政府土地供應(yīng)計劃外，但一直在陸續(xù)流入市場的土地，主要集中在三類國企中：張江高科( 16.30,0.46,2.90%)、陸家嘴( 24.54,0.51,2.12%)、外高橋( 11.61,-0.27,-2.27%)、浦東金橋( 21.47,1.09,5.35%)、閔行等各類開發(fā)區(qū)體系的國企；上海城投、上海地產(chǎn)集團(tuán)等以土地一級開發(fā)為主的國有房企；以及各區(qū)縣下屬的各類國資背景企業(yè)。

　　不過，近日，本報記者向張江高科、陸家嘴、上海城開等公司高層詢問有關(guān)上述政策時，對方均表示尚未接到有關(guān)部門的通知。

　　其中一位國企負(fù)責(zé)人表示，這類土地肯定要朝公開招拍掛的方向走，其實主管部門一直給我們這樣的信息：不管什么性質(zhì)的土地，最終都會走這條路。

　　上述房地局內(nèi)部人士還表示，“相關(guān)政策的目的，首先肯定是要杜絕低價轉(zhuǎn)讓國有土地的行為，在取消協(xié)議轉(zhuǎn)讓空間的同時，消除這一腐敗土壤。這部分土地的量相當(dāng)巨大，但目前很難得到詳細(xì)的數(shù)據(jù)?！?/P>

　　而這些在國企手上的大量土地，形成了上海正常土地供應(yīng)外的“額外”供應(yīng)，是土地市場不容忽視的一股力量。

　　“而且，國企手上的很多土地處于城市優(yōu)勢地段，正是開發(fā)商所青睞的?！币晃婚_發(fā)商表示。

　　政策阻力

　　“國企土地的流轉(zhuǎn)問題，有關(guān)部門多年來一直在努力解決?！鄙虾ＹY深土地專家印堃華指出。

　　上海一直在推動國企土地的流轉(zhuǎn)。常見的方法是，通過“空轉(zhuǎn)”讓國企獲得土地使用權(quán)，有了入市流轉(zhuǎn)資格。“空轉(zhuǎn)”即：按照政府核定的相關(guān)地價，企業(yè)向財政部門借款，而后者開出支票給企業(yè)，支票被作為土地出讓金交納到國土資源部門，國土資源部門再將這一支票交納回財政。

　　從1996年4月至2000年9月底，上海共有24個企業(yè)集團(tuán)先后同市房地局簽訂了＜上海市國有土地使用權(quán)出讓合同＞，進(jìn)入“空轉(zhuǎn)”試點，土地出讓金額達(dá)到340多億元。

　　然而，獲得上市流通資格的土地，大多并沒有采取公開招拍掛的方式入市，很多土地以項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的途徑流入市場。

　　“股權(quán)轉(zhuǎn)讓是在產(chǎn)權(quán)交易中心運作的，并不屬于房地系統(tǒng)，所以‘空轉(zhuǎn)’后的土地在某種程度上脫離了房地部門的管理?！鄙鲜龇康鼐秩耸勘硎荆鉀Q國企土地流轉(zhuǎn)的問題，并非房地局一個部門能勝任，需要包括國資委、發(fā)改委、建委等多個政府部門共同協(xié)調(diào)。

　　在這樣一個“誰說了都不算”的情形下，已經(jīng)在業(yè)內(nèi)流傳很久的關(guān)于國企土地招拍掛的相關(guān)政策，遲遲未能出臺。

　　“聽說過有關(guān)的政策，但至今沒有任何文件下發(fā)到我們這里?！鄙虾Ｄ硡^(qū)經(jīng)委主任近日接受記者電話采訪時透露。(21世紀(jì)經(jīng)濟報道)