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    每次安邦分析師去進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)問題的培訓(xùn)演講之時(shí)，幾乎都有一個(gè)問題是聽眾必問的：中國(guó)的房?jī)r(jià)還有希望降下來嗎？北京的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？每次聽到這個(gè)問題時(shí)，安邦分析師都只能是一臉的無奈：有效供應(yīng)增長(zhǎng)不上去，房?jī)r(jià)難有降下去的希望，除非中國(guó)經(jīng)濟(jì)大蕭條，要不就是徹底放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，超標(biāo)公房還要“大赦”，以大量增加二手房的有效供應(yīng)，中國(guó)的房?jī)r(jià)才有降下去的可能性。

    事實(shí)上，有效供需決定房?jī)r(jià)這一規(guī)律，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與電視機(jī)市場(chǎng)上，都沒有什么區(qū)別。但房地產(chǎn)市場(chǎng)與電視機(jī)市場(chǎng)最大的區(qū)別就在于，兩者的有效供給是天壤之別。2006年，北京住宅用地供應(yīng)了1318公頃，增長(zhǎng)49.7%，可在2006年北京的商品住宅銷售價(jià)格仍舊上漲了9.6%，高于上年2.5個(gè)百分點(diǎn)。

    北京有效供應(yīng)不足，那么蓋好的房子都跑到哪里去了？今年3月份，安邦分析師關(guān)注到官方新華網(wǎng)的一篇文章，指出了這些房子的去處。今年1－2月北京商品房銷售面積同比大幅減少，其中住宅現(xiàn)房銷售面積大降71.4%，期房銷售面積大跌42.4%；同期建房數(shù)據(jù)顯示，這兩個(gè)月北京商品住宅竣工面積同比大增37.8%。按統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，北京這兩個(gè)月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬平米。這一進(jìn)一出，北京就有113萬平米已竣工商品住宅既沒有售出又沒有空置，就此“消失”了。按照官方對(duì)空置房的定義，這些“消失”的住宅包括用于“拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑，房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房”。但據(jù)有關(guān)人士的分析，這些“消失”的住宅實(shí)際上大部分都成為定向內(nèi)部銷售的“特殊商品房”。

    問題似乎很明朗了，在北京大量存在的國(guó)家部委機(jī)關(guān)、央企、地方國(guó)企、學(xué)校、事業(yè)單位等等，都要在1998年的貨幣化分房機(jī)制改革之后蓋“商品房”或者買商品房，房子就是這么消失的。如果你不幸天天聞到北京三環(huán)堵車之后的汽車尾氣，那么請(qǐng)你抽空到北京的二環(huán)和三環(huán)之間轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)大片的林蔭綠地，你也會(huì)發(fā)現(xiàn)在北京這些地價(jià)最貴的地方，高樓竟然少得出奇，并有大量的6、7層的多層住宅。

    那北京有多少這樣的住房？這可以根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字做些很簡(jiǎn)單的估算。2005年北京的常住人口就業(yè)人數(shù)，有753.7萬，而其中僅公共管理組織就有超過40萬人，如果我們把金融、石油、電信、電力、郵政、建筑、交通、教育、衛(wèi)生等壟斷企業(yè)和事業(yè)單位的人數(shù)加起來，保守估計(jì)，300萬－400萬的就業(yè)群體，是有的。只要北京的政府、國(guó)企和事業(yè)單位們要給這其中的一半人解決住房問題，這就是一個(gè)150萬－200萬的群體。如果我們?cè)偎闵想x退休人員，這個(gè)數(shù)字是異常龐大的。

    這十年來，北京給這些群體解決了多少住房，這是一個(gè)天知道的問題。但我們看看北京存在多少超標(biāo)公房和超標(biāo)經(jīng)濟(jì)適用房，就知道這些群體大概占用了北京多少土地了。保守估計(jì)，這些群體要養(yǎng)活北京1400萬人的一半以上，占用北京50%以上的土地，是毫無疑問的。算上他們超標(biāo)占用的，達(dá)到60%－70%也是可能的。剩下那么一點(diǎn)可憐的土地給另外50%的人使用，房?jī)r(jià)自然節(jié)節(jié)高攀，何況還有那么多人匯聚北京來疏通關(guān)系？

    如果我們把北京的軍產(chǎn)、央產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)、校產(chǎn)、院產(chǎn)等各類住房統(tǒng)稱為“國(guó)產(chǎn)房”，那么這些住房的上市流通才能真正解決北京住房市場(chǎng)供應(yīng)不足的問題。而北京這一問題，實(shí)際上也可以類比到中國(guó)幾乎每個(gè)省份的經(jīng)濟(jì)和政治中心——省會(huì)城市，這也是這些省會(huì)城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高攀的重要原因所在。

    不過通常這些“國(guó)產(chǎn)房”的產(chǎn)權(quán)都極不清晰，有集體產(chǎn)權(quán)，有個(gè)人產(chǎn)權(quán)；有所有權(quán)，還有未交土地出讓金的所有權(quán)，還有僅有使用權(quán)的住房；還有被公開的超標(biāo)房如何處理的問題；還有因?yàn)榉N種審批原因而沒有房產(chǎn)證的問題，等等。中央一日不厘清這類住房的產(chǎn)權(quán)問題，那么有效供應(yīng)增加的問題，就一日得不到解決，房?jī)r(jià)自然也無法降下來。

    最終分析結(jié)論（Final Analysis Conclusion）：

    從總體上看，有效供應(yīng)不足已成為當(dāng)前住房保障體系的突出問題。而為二手房市場(chǎng)創(chuàng)造條件，才是解決有效供應(yīng)不足的根本所在。