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    價格持續(xù)上行，成交放量加快，排隊搶購場面卷土重來。新盤開發(fā)商開始惜售，二手房價格頻頻“變臉”。種種跡象顯示，全國樓市調(diào)控中率先回調(diào)、曾被視為“調(diào)控樣板”的上海樓市，重現(xiàn)賣方市場特征。

    上海樓市買方市場特征不再

    上海二手房指數(shù)辦公室最新公布的數(shù)據(jù)顯示，５月份，上海二手房指數(shù)較上月大漲２４點，環(huán)比上漲１．４６％；二手房價格出現(xiàn)普漲，各控制點環(huán)比漲幅均超過１％，其中南京西路板塊的環(huán)比漲幅更是達到４．４２％。不少區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)半個月內(nèi)掛牌房源多次“變臉”提價的現(xiàn)象，一些自住客迫于市場壓力，順應房東行為追價購房。上海二手房指數(shù)辦公室判斷，市場的買方特征已失去。

    二手房市場只是一手房市場的影子。３月份以來，上海新建商品住宅成交逐月放量，５月份總成交超過２７２萬平方米，同比增加了１７萬余平方米；比４月份增加了６６萬平方米，增幅達３０％。日均銷售房屋８００余套。與成交放量相伴隨，上海的可售房源數(shù)在不斷下降。截至６月１１日，上海市一手住宅房源只有８１１萬平方米，其中普通住宅僅３７７萬平方米。業(yè)界普遍認為，相對于城市人口，上海可售一手房源的合理數(shù)值應不低于１０００萬平方米，市場才會供略大于求。

    活躍的交投帶動了房價的上漲，５月份上海一手房均價達到１０４３９元/平方米。開發(fā)商開始集體漲價。天天房展網(wǎng)對月成交至少在５套以上的樓盤進行連續(xù)兩個月的跟蹤后發(fā)現(xiàn)，１８９個樓盤環(huán)比漲幅超過了３％，最高的達到２７％。位于中環(huán)附近、有地鐵出行的樓盤，出現(xiàn)一開盤就被搶光的熱銷景象。

    上海樓市重新“發(fā)燒”的兩個因素

    市場狀況顯示，導致上海房價快速上升的原因有兩方面：

    一是整體供給有余，有效供給相對不足。上海市政府部門認為，“上海樓市供求比連續(xù)幾個月保持在１．５：１，供應充足，供需基本平衡。”這一判斷適合于整體，但有效供給結構性不平衡的情況也確實存在。受市場青睞的新增優(yōu)質(zhì)房源——如位于外環(huán)線以內(nèi)、地鐵附近交通便捷、總價低的中小戶型房，供應不足。天天房展網(wǎng)分析師江水指出，剔除配套商品房，今年前５個月上海樓市有效供需比僅為０．７：１，而春節(jié)這一數(shù)據(jù)還是０．９：１。隨后，因為自主剛性需求的放量，有效供求關系逐漸逆轉(zhuǎn)。一些開發(fā)商乘機開始放慢上市節(jié)奏甚至捂盤，在５月拿到預售許可證后仍遲遲不開盤。這在一定程度上烘托、放大了供求緊張。

    天天房展網(wǎng)分析師薛建雄指出，“上海樓市的重新‘發(fā)燒’源于內(nèi)外環(huán)區(qū)域新房供應不足，特別是市場對該區(qū)域優(yōu)質(zhì)新房的剛性需求，使優(yōu)質(zhì)樓盤時常出現(xiàn)排隊搶房，瘋狂的漲價行為也主要出現(xiàn)在這一區(qū)域?！彪S著５月樓市的趨熱，這股漲價風甚至向供應量一直比較充足的外環(huán)外區(qū)域蔓延。

    二是頂級樓盤制造漲價風，標桿效應帶動整體房價攀升。市場信息顯示，今年上海房價的上升，頂級樓盤引領作用明顯?！叭A府天地”“翠湖天地御苑”“九間堂”等豪宅今年以來的售價漲幅明顯，每平方米在５萬元以上。薛建雄指出，盡管５月份上海房價加速上漲的內(nèi)因是有效供給不足，豪宅攀價強銷風無疑也起了煽風點火的作用，豪宅漲價對其周邊住宅的價格示范、傳導是客觀存在的。

    未來走勢關鍵看６月份

    上海樓市是否已經(jīng)終結回調(diào)態(tài)勢，重新進入快速上升通道？市場認為，單看３月份到５月份的旺季數(shù)據(jù)，還難下定論，關鍵還要看６月份數(shù)據(jù)。按照慣例，６月份開始，樓市進入淡季。如果淡季漲勢依舊，那將意味著上海樓市徹底結束調(diào)整，進入又一輪上升期。

    天天房展網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，因為新增房源銳減，６月份的第一周（６月１日至７日），成交量有所下降。全上海只有１７個樓盤推出新房源，新增供應面積３３．２６萬平方米，比５月份最后一周３５個樓盤、５８．０５萬平方米的新增供應量減少了４２．７％。其中，公寓房源的新增供應量不足３０萬平方米。但供給減少，需求并未下降，有效供求關系偏緊導致房價繼續(xù)上行的跡象明顯。６月前７日，商品住宅(剔除動遷、配套房)成交量下降到５６萬平方米以下，但每平方米均價還是上升了５０元以上。

    不過，薛建雄也指出，抑制６月份房價上升的因素也存在。

    其一，上海市主管部門已經(jīng)啟動新一輪房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，以“湯臣一品”為代表的豪宅，但凡銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將受查處。市場上少數(shù)伺機囤房抬價的開發(fā)商，受到政府整頓市場的威懾，將有所收斂。人為制造的漲價風可能有所降溫。

    其二，有關部門為了加快新增房源的供應速度，要求開發(fā)商拿到預售許可證后半個月內(nèi)必須開盤。

    其三，６月、７月、８月歷來是樓市淡季，進入第三季度，“９０／７０”政策落實后的房源將逐步上市，會對供應量不足起到一定的緩解作用。而這類中小戶型恰是自住需求的主流。來源：新華網(wǎng)