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　　上海市房地局日前組織專家學(xué)者召開的“土地日”專題研討會(huì)上傳出消息，下半年，將抓緊對(duì)經(jīng)營(yíng)性存量用地情況的調(diào)查摸底，進(jìn)一步完善項(xiàng)目審核和評(píng)估機(jī)制，將增量土地供給和存量用地水平掛鉤，形成“控增逼存”的用地引逼機(jī)制。

　　然而，這將是一個(gè)異常艱巨的任務(wù)。據(jù)2006年底由上海市房地局、統(tǒng)計(jì)局共同編發(fā)的最新一期＜上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)＞顯示，從1988-2005年，全市出讓土地使用權(quán)面積共43666.37公頃，可建面積42131.96萬平方米，而1986-2005年，全市商品房建設(shè)新開工面積和竣工面積分別僅25698.58萬平方米、22037.45萬平方米。在土地和商品房?jī)商讛?shù)據(jù)近2億平方米差異的背后，則是存量土地的巨大陰影?！?/P>

　　“如果市區(qū)的存量土地能夠形成有效供應(yīng)，上海樓市的供求關(guān)系和地價(jià)、房?jī)r(jià)將完全是另外一番景象?！?月3日，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華表示了對(duì)存量土地的擔(dān)憂。不過，6月25日第十七個(gè)全國(guó)“土地日”，將成為上海加速處理存量土地的新起點(diǎn)。

　　巨大存量及新增隱患

　　“上海市每年都會(huì)對(duì)本市的土地開發(fā)使用情況進(jìn)行調(diào)查，其中，各區(qū)存量土地?cái)?shù)據(jù)匯總是最重要項(xiàng)目之一，這些數(shù)據(jù)最終都會(huì)上報(bào)市政府。但至今，官方尚未正式對(duì)全社會(huì)公布過詳細(xì)的存量土地?cái)?shù)據(jù)?！?/P>

　　上海市房地局一位內(nèi)部人士在談到近期上海的搶地風(fēng)潮時(shí)向記者透露，“主要是因?yàn)檫@些數(shù)據(jù)實(shí)在是龐大驚人，公布可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，所以一直低調(diào)行事?！?/P>

　　值得注意的是，近年來土地使用權(quán)面積出讓基本呈現(xiàn)逐年遞增的態(tài)勢(shì)，而對(duì)應(yīng)的物業(yè)竣工面積卻并未以接近的速度增長(zhǎng)。

　　以住宅類為例，1996-2005年十年間，全市出讓的住宅土地使用權(quán)可建面積分別為(單位：萬平方米)858.29、1308.19、1193.88、919.10、1352.82、1693.63、2524.64、3149.21、2888.28、3106.01,而同一時(shí)期的住宅竣工面積分別為(單位：萬平方米)1872.65、2179.68、1963.51、1731.55、1724.02、1743.90、1880.50、2280.79、3270.43、2819.35。

　　住宅竣工面積的增速顯然沒有跟上住宅土地使用權(quán)出讓可建面積的增速。

　　“兩者增速的差額對(duì)應(yīng)的那部分土地，往往就成為存量土地的最大來源?！鄙鲜龇康鼐秩耸客嘎叮皳Q言之，2004年之后出讓的土地絕大多數(shù)尚未形成樓市供應(yīng)，存在轉(zhuǎn)為新存量土地的風(fēng)險(xiǎn)，而這些情況，目前的統(tǒng)計(jì)尚無法顯示?！?/P>

　　以控宅地新增逼非宅地存量？

　　為了盡量降低新增供應(yīng)的土地變?yōu)榇媪客恋氐娘L(fēng)險(xiǎn)，從今年下半年開始，“控新增逼存量”將成為政府主管部門的土地供應(yīng)核心。

　　對(duì)全市現(xiàn)有存量土地的形成情況，市房地局是這樣表述的：上海目前已批準(zhǔn)供地但尚未開發(fā)的主要有四類情況。第一類是取得土地后正常報(bào)建階段的項(xiàng)目，第二類是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃的項(xiàng)目，第三類是原毛地出讓的土地動(dòng)遷遇阻，第四類是閑置的土地。

　　“存量盤活必須根據(jù)地塊未開發(fā)的具體原因具體分析，采取分類處理的方式。前三類情況，政府部門將通過加快協(xié)調(diào)加強(qiáng)服務(wù)等督促開發(fā)，對(duì)于符合閑置土地認(rèn)定條件的，予以收儲(chǔ)，重新供地?！?/P>

　　近日，市房地局披露，將在抓緊對(duì)經(jīng)營(yíng)性存量用地情況的調(diào)查摸底基礎(chǔ)上，分地區(qū)、分類采取新增用地計(jì)劃與存量消化掛鉤等措施，對(duì)存量土地較多的區(qū)縣，適當(dāng)減少年度計(jì)劃總量，進(jìn)一步促進(jìn)存量土地開發(fā)入市。

　　其實(shí)，控新增更確切講則是控制宅地的新供應(yīng)量。從去年開始，上海市就逐漸減少住宅用地的供應(yīng)，相應(yīng)的，非住宅尤其是工業(yè)用地的供應(yīng)比例則在逐步增加。

　　這一點(diǎn)在6月底同時(shí)公布的今年第四、第五號(hào)土地出讓公告中尤為突出。四號(hào)公告掛出黃浦、浦東新區(qū)等6個(gè)地區(qū)的13幅國(guó)有土地，計(jì)25.679公頃，其中除浦東以及奉賢的兩個(gè)小型住宅用地之外，其余多為商業(yè)、辦公用地；五號(hào)公告則全是工業(yè)用地，推出閔行、松江區(qū)兩個(gè)地區(qū)共計(jì)7幅，出讓面積為14.5633公頃。

　　但是，存量土地恰恰集中在以工業(yè)用地為主的非宅地部分，而非目前土地供應(yīng)中有意控制新增量的宅地部分。

　　1988-2005年，上海市土地使用權(quán)出讓可建面積中，住宅類為20196.79萬平方米，廠房類14476.86萬平方米；1986-2005年，在22037.45萬平方米的商品房開發(fā)總竣工面積中，住宅占了大部分為18843.27萬平方米。

　　換言之，近20年間，土地使用權(quán)出讓可建面積與商品房新開工面積或竣工面積之間近2億平方米的巨大差距，更多是來自非住宅部分，尤以工業(yè)為主。

　　實(shí)際的供應(yīng)偏重與各類土地的存量情況并未完全契合。

　　然而，近半年上海房?jī)r(jià)從去年的穩(wěn)中有降轉(zhuǎn)為穩(wěn)中有升，宅地緊缺產(chǎn)品供不應(yīng)求成為開發(fā)商漲價(jià)的一大說辭。

　　對(duì)此，印堃華指出，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，關(guān)鍵要有針對(duì)性地增加土地的有效供給?！伴_發(fā)區(qū)的土地2／3存在浪費(fèi)現(xiàn)象，首先要嚴(yán)控的應(yīng)該是這類土地的新增供應(yīng)?！?/P>

　　存量土地聚集郊區(qū)

　　“對(duì)市中心的存量土地而言，拆遷是其開發(fā)盤活過程中的最大障礙?！鄙鲜龇康鼐秩耸扛嬖V記者，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市中心目前至少還有約200個(gè)項(xiàng)目沒有完成動(dòng)拆遷。

　　“這些項(xiàng)目一般地處市中心優(yōu)質(zhì)地段，很多是體量較大的住宅或商業(yè)項(xiàng)目，即使以每個(gè)5萬平方米計(jì)，光這一塊就有1000萬平方米的存量土地了?！?/P>

　　據(jù)了解，靜安寺附近的協(xié)和城項(xiàng)目，今年春節(jié)前后曾一度收到房地部門閑置定性的“最后通牒”，日前開發(fā)商方面發(fā)言人士透露，由于涉及到規(guī)劃更改及動(dòng)遷，開工可能要再延遲至今年第三季度；而位于成都北路的“東八塊”約40公頃的土地，因動(dòng)遷等多種原因，很可能最終不了了之，大部分土地變身公共綠地。

　　此外，就體量而言，郊區(qū)成為存量土地的重災(zāi)區(qū)。

　　“像寶山、松江等區(qū)，每年批準(zhǔn)出讓的土地可達(dá)1000公頃。從2003年至今，僅通過招投標(biāo)形式出讓的共約1000幅土地，大多集中在郊區(qū)，目前已經(jīng)開發(fā)的屈指可數(shù)?！边@位房地局人士表示無奈，加上協(xié)議出讓的土地，其具體情況，或許只有當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)長(zhǎng)知道，區(qū)、市房地局已經(jīng)很難統(tǒng)計(jì)，處置更是難上加難。( 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)