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    儲(chǔ)蓄和股市資金流入、新增房源減少、開發(fā)商惜售這三大基本面理由，令筆者看好樓市。一次全國性的房價(jià)大漲的可能性甚大。

    5月份住宅價(jià)格出現(xiàn)了一次全國性的急漲。深圳、北京房價(jià)均呈現(xiàn)雙位數(shù)上揚(yáng)，上海又爆連夜排隊(duì)購房的壯景，而且大批二三線城市樓盤也持續(xù)火爆。

    這是一輪報(bào)復(fù)性的價(jià)格上漲，顯現(xiàn)出以"國六條"為代表的房地產(chǎn)新政并未奏效，政府苦心經(jīng)營的房地產(chǎn)價(jià)格防線已有被打破的跡象。

    筆者認(rèn)為，新一輪房價(jià)上漲周期已在中國形成。持續(xù)兩年的A股牛市，至少創(chuàng)造出8萬億元新財(cái)富，其中一部分正明顯地轉(zhuǎn)向樓市。在通貨膨脹升溫、銀行利率卻上調(diào)不足的時(shí)代里，銀行儲(chǔ)蓄出走是大趨勢。而且一旦開始，政府的行政手段很難將其制止。負(fù)利率環(huán)境下，銀行儲(chǔ)蓄移向其他資產(chǎn)，是筆者看好樓市的第一個(gè)原因。

    股市是與樓市爭奪儲(chǔ)蓄資金的競爭對手，而且前一段時(shí)間的確吸引到大部分出走的儲(chǔ)蓄。但是5月底、6月初的跌市，改變了人們對股市風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識，更多的目光開始投向樓市。目前中國A股正處在溫和調(diào)整期。股市上賺錢不再易如反掌，財(cái)富又沒有在急跌中被摧毀。市場對股價(jià)走勢的預(yù)期，催生了這一輪樓市的行情。

    筆者看好樓市的第二個(gè)原因，是供應(yīng)不足。房地產(chǎn)新政、國土整頓、反腐運(yùn)動(dòng)，使土地供應(yīng)出現(xiàn)了戲劇性的減少。如果計(jì)入政府收回的未開發(fā)土地，2006年新土地供應(yīng)為負(fù)值，這就加深了開發(fā)商的惜售心理，也為今后幾年房價(jià)大漲埋下伏筆。

    宏觀調(diào)控下，受政策、信貸、規(guī)劃等方面的限制，建筑速度放緩的現(xiàn)象比比可見。今年1-4月，全國住宅竣工面積增長9.9%，增幅低于去年同期的46.3%和一季度的11.5%。這必然帶來可售面積的下降，造成房源的緊張。

    在中國絕大多數(shù)城市，房屋供應(yīng)還談不上真正短缺。筆者相信，如果開發(fā)商敞開供應(yīng)，供大于求的可能性更大。但是開發(fā)商的現(xiàn)金流已得到明顯改善，它們已經(jīng)有了捂盤不賣的本錢。這是相信樓價(jià)會(huì)升的第三個(gè)原因。

    房地產(chǎn)調(diào)控的撒手锏是銀行對開發(fā)商貸款的釜底抽薪。過去兩年中，確實(shí)有相當(dāng)一批財(cái)力不足的開發(fā)商陷入現(xiàn)金流困境。銀行停止貸款，售房回款速度放慢，資金鏈開始繃緊。那時(shí)是政府調(diào)整房價(jià)的大好時(shí)機(jī)，不過這個(gè)窗口機(jī)會(huì)十分短暫。部分開發(fā)商缺錢，但是社會(huì)整體并不缺錢；國內(nèi)不缺錢，國外也不缺錢。股市IPO、發(fā)行海外債、兼并收購、向海外土地基金售賣股權(quán)，一系列資本運(yùn)作之后，房地產(chǎn)行業(yè)整體現(xiàn)金流已無大恙，政府也從此失去了運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段影響開發(fā)商的一條韁繩。

    儲(chǔ)蓄與股市資金流入、新增房源減少、開發(fā)商惜售，是筆者看好樓市的三大基本面理由。以目前的負(fù)利率、股市表現(xiàn)、開發(fā)商現(xiàn)金流、樓盤數(shù)量來看，出現(xiàn)一次全國性的房價(jià)大漲的可能性甚大。

    政府干預(yù)，是人民幣資產(chǎn)升值的最大不確定因素。政府對穩(wěn)定房價(jià)的決心遠(yuǎn)大過穩(wěn)定股價(jià)，因?yàn)檫@干系到國計(jì)民生、和諧社會(huì)。溫家寶總理今年的政府報(bào)告中，對股市一筆帶過，而對樓市則作了連篇闡述。政府對房地產(chǎn)市場的重視程度，由此可窺一斑。

    不過近年穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的政策中，幫倒忙的多。收緊土地供應(yīng)、切斷對開發(fā)商的信貸、限定中小戶型、強(qiáng)征營業(yè)稅、清算土地增值稅，政府做得十分努力，但是不少措施是反市場原則的，更多政策則起到反效果。

    深圳在全國率先對居住不滿5年的二手房轉(zhuǎn)讓強(qiáng)征個(gè)人所得稅，本意是加大投機(jī)成本，抑制房價(jià)上漲。但是在供求關(guān)系沒有理順、熱錢橫流的大環(huán)境下，交易成本由買方承擔(dān)幾乎成為慣例，無形中進(jìn)一步拉高了房價(jià)，也滋生出低報(bào)成交價(jià)的弊端。

    打壓房價(jià)，政府并非一籌莫展。韓國對5年內(nèi)買賣的住房課征最高50%的利得稅，政府還可以制止銀行貸款給炒家，這些措施一夜之間將熾熱的漢城樓市打至冰點(diǎn)。面對房價(jià)急漲，新一輪調(diào)控相信很快會(huì)出臺。不過筆者認(rèn)為，中國政府非不得已不會(huì)痛下殺手，壓垮房價(jià)。社會(huì)和諧，是新一屆政府的執(zhí)政基石。政府真正想干預(yù)的是房價(jià)上漲的速度和幅度，不是房價(jià)上漲的大趨勢。

    流動(dòng)性過剩、房價(jià)急升，其實(shí)是全球性現(xiàn)象。筆者曾在內(nèi)部會(huì)議上引述中國70個(gè)大城市5月份房價(jià)上漲6.4%，試圖說明出現(xiàn)泡沫的可能性。一位歐洲同事當(dāng)即指出，中國的經(jīng)濟(jì)增長是西歐的3倍，收入增長是西歐的7倍，房價(jià)升幅低過GDP，與不少西歐城市接近。

    換一個(gè)角度看問題，也許會(huì)得出不同的結(jié)論。中國的經(jīng)濟(jì)增長甚為強(qiáng)勁，收入增長和生產(chǎn)力的提高遠(yuǎn)超過世界平均水平。人民幣升值緩慢，直接導(dǎo)致流動(dòng)性失控，通貨膨脹復(fù)燃。新一輪全國性房價(jià)上漲已經(jīng)開始。(來源：新財(cái)富)