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    國內(nèi)住房“自有率”達(dá)８０％以上，一些重點(diǎn)城市的大批存量樓盤尚未賣掉……前不久，中國房地產(chǎn)正在進(jìn)入調(diào)整期、市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的說法一度流行。

    可在現(xiàn)實(shí)中，房?jī)r(jià)運(yùn)行的高位、購買者的狂熱，卻為樓市供求關(guān)系出現(xiàn)“拐點(diǎn)”提供了相反的事例。在樓市升溫與供求規(guī)律之間的矛盾下，隱藏著的是一場(chǎng)關(guān)于房?jī)r(jià)到底該不該降下來的爭(zhēng)論。

    圍繞住房“自有率”的爭(zhēng)論

    不知從什么時(shí)候開始，住房“自有率”漸漸走入人們視野。從理論上看，住房“自有率”是影響樓市供求關(guān)系的一個(gè)關(guān)鍵因素?！白杂新省鄙?，市場(chǎng)需求量就應(yīng)該縮小。

    前一段時(shí)間，建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，我國城市居民住房“自有率”已接近８２％。而在一些大中城市，住房“自有率”也都處于７０％－９０％間。據(jù)杭州市有關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，住房“自有率”已經(jīng)達(dá)８３％以上。在一些市縣，住房“自有率”可能更高。

    可是，就是這個(gè)“自有率”，卻在網(wǎng)上網(wǎng)下受到了廣泛的爭(zhēng)議。剛到杭州工作不久的小陶購房需求強(qiáng)烈，他對(duì)“自有率”表示懷疑：“社會(huì)上像我這樣的年輕人很多，或身在外地，或剛剛參加工作，購房愿望很強(qiáng)，‘自有率’就是一個(gè)真實(shí)的謊言。”

    更有網(wǎng)民對(duì)住房“自有率”的概念提出異議。按國內(nèi)數(shù)據(jù)，我國城市居民住房自有率已高達(dá)８０％以上，而城市居民擁有產(chǎn)權(quán)房比率最高的美國才為６８％，歐洲等不少國家僅為３０％到５０％。網(wǎng)民們認(rèn)為，這兩個(gè)“自有率”的算法不一樣，因此無法相比。

    我國的住房“自有率”，是按私有住房建筑面積占全部住宅建筑面積之比來推算出的具體比率；而國際上通用的“自有率”，卻是按以擁有自己住房的家庭戶數(shù)為單位來計(jì)算的比率。一位網(wǎng)民說：“我周圍部分人擁有４套以上住房，可有３０％的人才開始買第一套房屋?！辈簧偃苏J(rèn)為，我國的“自有率”８０％的算法并不能代表８０％的居民有了自己的住房，更不能說明８０％的居民沒有購房需求。

    反對(duì)者們認(rèn)為，住房“自有率”其實(shí)成了某些單位、某些人的借口，有些人正在把“中國城鎮(zhèn)的住房自有率世界第一”作為維護(hù)高房?jī)r(jià)的“利器”：在“自有率”高的情況下，高房?jī)r(jià)對(duì)大多數(shù)人沒有太大影響，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)進(jìn)入供大于求的拐點(diǎn)，多數(shù)人已實(shí)現(xiàn)居者有其屋。
 
　　樓市供求關(guān)系下的“房?jī)r(jià)不降說”

    在住房“自有率”高低、供求關(guān)系是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭(zhēng)論后面，實(shí)質(zhì)上是一場(chǎng)有關(guān)房?jī)r(jià)到底該不該降的論戰(zhàn)。值得關(guān)注的觀點(diǎn)是，有人認(rèn)為，在新供求關(guān)系下，房?jī)r(jià)不可能也不應(yīng)該大幅下降。

    一位不愿意透露姓名的研究人員說，由于“自有率”高，百姓對(duì)高房?jī)r(jià)不滿，就需要有一個(gè)多方位的分析：其中不乏有生活貧困、真正買不起房子者，可另一方面也反映出部分“過度消費(fèi)”的需求，有的人還抱著投資、投機(jī)需求。而高價(jià)位，恰恰是一個(gè)抑制這些“虛擬需求”的杠桿。

    中國社科院研究人員齊建國在２００５－２００７年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策分析一文中指出，在土地價(jià)格不斷大幅攀升，勞動(dòng)力價(jià)格日益提高，基礎(chǔ)資源與能源開采成本快速上漲而導(dǎo)致建筑材料價(jià)格提高的客觀情況下，房?jī)r(jià)較快增長是必然趨勢(shì)。政府沒有必要為有錢人大量購買待日后升值而投機(jī)的炒房行為創(chuàng)造條件，壓低房?jī)r(jià)，更沒有必要為投機(jī)炒房提供更大的利潤空間。

    浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華等人認(rèn)為，如果房?jī)r(jià)真的被強(qiáng)行降下來，對(duì)各方都不是十分有利。且不說對(duì)政府、開發(fā)商及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展不利，普通百姓所有的購房意愿也不會(huì)全部得到滿足，更多的房源將進(jìn)一步囤積在少數(shù)富者手中，加劇社會(huì)不公平。政府眼前要做的不是在價(jià)格上動(dòng)手腳，而是要通過更強(qiáng)的稅收措施，抑制過度投資與過度消費(fèi)，再通過二次分配的形式轉(zhuǎn)移到貧困無房的群體。

    浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬認(rèn)為，現(xiàn)在解決房?jī)r(jià)之爭(zhēng)的辦法應(yīng)從兩方面分層次入手。一方面，高房?jī)r(jià)是對(duì)高收入群體過度消費(fèi)的一種抑制，沒有必要對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行強(qiáng)行打壓；一方面，對(duì)于中低收入階層，則通過廉租房等政策為他們建立一種“保護(hù)圈”，保障他們的基本居住權(quán)益。
 
　　隱藏在需求下的“住房代際公平”

    無論供求關(guān)系如何，當(dāng)前市場(chǎng)上依然存在的需求，尤其是真正的“自住房需求”依然無法忽視。

    １－５月間，浙江商品房銷售面積同比增長兩成以上，杭州市再現(xiàn)連夜排隊(duì)購房的熱鬧情景。城北萬家花城以近８０００元／平方米的均價(jià)開盤，首批房源被連夜排隊(duì)的買房者搶購一空，萬家花城累計(jì)推出的１５００多套房子中，九成以上售出，創(chuàng)下杭州樓市銷售奇跡。在萬家花城購房的趙小桔早在畢業(yè)后就一直想擁有一套自己的房子，她說：“大家買房熱情這樣高，怎能說市場(chǎng)沒有需求呢？”

    在杭州市，有研究部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，到今年二季度為止，２００６年批準(zhǔn)預(yù)售的房子中，尚有數(shù)萬套沒有賣掉，甚至２００５年的房子還有余額。可浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬認(rèn)為，即使如此，現(xiàn)在杭州的房地產(chǎn)也不能算供大于求。據(jù)她調(diào)查，許多房子未售出的原因是基礎(chǔ)設(shè)施不配套，不成熟。從這兩年看，總體上全市新增土地投放量與市場(chǎng)吸納情況基本平衡。

    虞曉芬說，要審慎對(duì)待杭州市８３％的高“自有率”，畢竟全市除戶籍人口外，還有上百萬流動(dòng)人口。從需求看，要關(guān)注兩類群體：一類是無房戶，杭州每年有數(shù)萬名剛畢業(yè)的大學(xué)生；另一類是改善型需求，杭州同其他城市一樣，在住房問題上歷史欠賬較多，有的房改不到位，面積不達(dá)標(biāo)，不少家庭居住面積小，小區(qū)設(shè)施陳舊。

    在上海，有的人也表示了對(duì)住房條件改善的需求。一位消費(fèi)者說，上海市仍有不少人住著過去單位分的２０－４０平方米的小房中，還有居民住在破舊里弄里。在這樣的居住條件下，再高的“自有率”又有什么意義？

    事實(shí)上，高“自有率”有長期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下福利分房的歷史性原因。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認(rèn)為，在分析住房需求時(shí)，要特別關(guān)注剛剛步入社會(huì)的大學(xué)生，這些無房戶沒有趕上福利分房，若干年內(nèi)需要結(jié)婚生子，前人把房?jī)r(jià)維持在較高水平，使這些后來者在城市中無立足之地。因此，政府不但要考慮橫向上的貧富者之間住房公平，還要考慮這種縱向上的“代際間的公平”。來源:新華網(wǎng)