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    國家統(tǒng)計(jì)局20日公布了6月份房地產(chǎn)景氣指數(shù)，達(dá)到103.63點(diǎn)，比5月份上升0.31點(diǎn)，比去年同期上升0.70點(diǎn)。不過，很多購房者最關(guān)心的不是眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)是否繁榮，而是接下來銀行還會(huì)不會(huì)再加息？從2004年10月以來，房貸利率已經(jīng)連提了6次，房價(jià)在漲，房貸利率在漲，催生了不少還不起貸的購房者。

　　淪為房奴，無力還款房子強(qiáng)制被收

　　這里是北京市豐臺(tái)區(qū)西羅園濱河路的一小區(qū)，在這里居住的王先生，此時(shí)陷入了房子還貸危機(jī)。這套房是王先生在2001年買的，五千一百多一平米，約80多平米，在當(dāng)年也算是黃金位置的比較貴的房子。

　　王歡：“主要是看中了地理位置，離我媽比較近?！?　

　　買下這套住房的時(shí)候，王先生也從此背負(fù)了40多萬元的購房壓力。在2001年，北京的房價(jià)剛剛開始大幅上漲，各家銀行都在積極拓展住房貸款業(yè)務(wù)，盡管王先生沒有固定收入，他還是很輕易地在工商銀行( 5.60,0.17,3.13%)宣武支行辦理了39萬住房貸款，貸款期限為20年，平均每個(gè)月還款兩千四百多塊。

　　王先生做過很多生意，每個(gè)月兩千多塊錢的月供對(duì)于他來說，根本不算什么。

　　王歡：“裝修我也搞過、娛樂我也搞過，干個(gè)體、服裝我也干過，什么都干過?！?，但是王先生沒想到的是，在2004年下半年的時(shí)候，他的生意突然出現(xiàn)了危機(jī)。

　　王歡：“當(dāng)時(shí)怎么說呢？在這兒有一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目把錢基本上都投入了，可是開發(fā)商，他沒錢，把這個(gè)項(xiàng)目賣了，賣了以后我前期投入，請(qǐng)客這些瑣碎的事情把錢基本上花的差不多了，花了不少。”

　　手里沒有錢，就還不上銀行的錢，王先生順理成章地成了被告，這已是他第四次出庭了，今天，他要面對(duì)的不僅有法官，而且還有房子的開發(fā)商。

　　法官：“我們這里是北京市宣武區(qū)人民法院執(zhí)行庭，今天通知當(dāng)事人到庭，主要是因?yàn)楸本V匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依據(jù)北京市宣武區(qū)人民法院生效的2006宣民初字第5819號(hào)民事判決書，向本院申請(qǐng)執(zhí)行王歡和孫麗君償還企業(yè)欠款的案件?！?

　　根據(jù)之前已經(jīng)生效的判決，被告王先生應(yīng)該償還原告工商銀行北京宣武支行借款三十四萬多元及相關(guān)利息，但是在法律執(zhí)行過程之中，開發(fā)商作為連帶保證責(zé)任人，已經(jīng)替王先生向工商銀行交付了全部欠款，那么按照規(guī)定，開發(fā)商現(xiàn)在可直接向王先生追償欠款。 　　

　　法官：“作為被執(zhí)行人王歡和孫儷君，對(duì)于判決書確定的你負(fù)有償債權(quán)人債務(wù)將近40萬元這個(gè)法定義務(wù)，你什么意見？”

　　王歡：“沒意見，我確實(shí)欠人家錢?！?

　　法官：“你欠錢的話準(zhǔn)備怎么償還？” 　

　　王歡：“還錢啊?！?　

　　法官：“怎么還呢？” 　

　　王歡：“那我有錢我肯定還?！?/P>

　　法官：“現(xiàn)在對(duì)判決有效的實(shí)際的有什么計(jì)劃？” 　

　　王歡：“一年之內(nèi)，我上次說了?！?

　　法官：“一年之內(nèi)可以償還，用什么做保障？”

　　王歡：“我也沒有抵押物。” 　

　　法官：“其他的保證呢？你也沒有職業(yè)，那么這一年法院怎么能夠給你這合理的時(shí)間呢？” 　

　　面對(duì)法官的咄咄逼問，王先生顯得很是無奈。

　　法官：“也就是說目前為止你不能足額的履行全部法定義務(wù)，是不是現(xiàn)在這種情況，我問你按照現(xiàn)在判決書生效的日期是不是現(xiàn)在履行不了？”

　　王歡：“對(duì)，暫時(shí)履行不了?！薄?/P>

　　法官：“由于被執(zhí)行人孫儷君和王歡不能按照法院判決的通知，履行判決書確定的法律義務(wù)，那么按照中華人民共和國國家民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，人民法院依法做出了對(duì)孫儷君、王歡采取強(qiáng)制執(zhí)行的民事裁定書，有關(guān)裁定書由書記員進(jìn)行送達(dá)?！?

　　王先生拿著裁定書看了半天，最后還是在送達(dá)書上簽了字。

　　購房還債的巨大壓力，讓王先生確實(shí)感覺到房子貴得有點(diǎn)承擔(dān)不起。據(jù)了解，這套房子現(xiàn)在已經(jīng)升值到每平米近萬元。在北京，今年1至5月份新建商品住房售價(jià)平均漲幅高達(dá)10.1%，在上海，從5月到6月僅一個(gè)月時(shí)間，房價(jià)增漲6.6%，同期的廣州則高達(dá)38.73%，在深圳，上半年的最后一周，商品住宅成交均價(jià)高達(dá)14690元/平方米。來自全國70個(gè)大中城市的最新統(tǒng)計(jì)標(biāo)明，6月份房屋銷售價(jià)格指數(shù)上漲6.4%，漲幅比上月增1個(gè)百分點(diǎn)，漲幅增速也創(chuàng)2005年11月份來最高值。

　　我們看到，房價(jià)在漲，房貸利率在漲，與此同時(shí)，住房貸款糾紛案件的數(shù)量也在上升。上海銀監(jiān)局有過統(tǒng)計(jì)，2004年上海中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了千分之八點(diǎn)六，也就是說，兩年多的時(shí)間，上海房貸不良率上升了7倍多。很多當(dāng)初輕易貸款買房的人，如今嘗到了無錢還貸的苦果。

　　從2004年10月起，王先生的房貸就一直沒有還，直到現(xiàn)在，他甚至連每月二百多塊錢的物業(yè)費(fèi)都交不上。

　　王歡：“我們家沒有門鏡，就像這種門似的，一敲門我們家里誰都害怕，連我兒子也害怕，別出聲?！?/P>

　　內(nèi)憂外患，讓王先生的生活一下子發(fā)生了巨大的改變。

　　王歡：“我就沒抽過這煙，就這兩年我才開始抽這煙?！?/P>

　　記者：“什么煙？”

　　王歡：“紅塔山，我就沒抽過這煙，我什么時(shí)候抽過這煙?！?/P>

　　記者：“以前抽什么煙？”

　　王歡：“我最少，最起碼也是玉溪以上，我就沒抽過這煙?！?

　　王先生做生意失敗，不僅造成了房子的危機(jī)，而且打亂了家里的安寧，他和妻子，兩個(gè)人經(jīng)常為此吵架，終于有一天，妻子忍受不了壓力，提出了離婚。

　　王歡：“她的壓力特別大，因?yàn)樵趺凑f呢？她是女人，沒辦法，所以她就說不行就離婚，我說離就離，開著車我們就去了，到那兒就離了?！?

　　按照貸款協(xié)議的規(guī)定，借款人連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月不還款，銀行就可以上訴法院，要求解除貸款合同，也就是要借款人把所有借款一次性還清，但是對(duì)于這類案件，銀行則是盡可能不起訴，因?yàn)檫@樣做成本太高，但是不斷地打過來的催款電話，也讓王先生感覺到了巨大的壓力。

　　王歡：“那時(shí)候壓力特別大，因?yàn)槲覜]有欠過人錢，這是第一次，就沒想到利息這么高，本錢，說白了就是自己的房款沒多少錢，就是這個(gè)利息非常的大?！?/P>

　　王先生之前很少注意過每月的還款利息到底是多少，如今在家沒事找出還款單，仔細(xì)一看，結(jié)果令他大吃一驚。

　　王先生：“我每個(gè)月還兩千多塊錢，本錢只有八百多，剩下全是利息?！?/P>

　　在多次催交都無效之后，銀行只有將王先生起訴至法院，法院很快就做出了判決，要求王先生償還銀行貸款本金，一共34萬多元及利息，讓王先生感到難以理解的是，他每個(gè)月的利息一下子漲到了將近四千元錢。

　　法官：“按照民訴法的規(guī)定作為當(dāng)事人不能履行法定的義務(wù)的話，需要支付延遲履行債務(wù)利息，這個(gè)債務(wù)利息是比照銀行最高貸款利息雙倍執(zhí)行?！薄?/P>

　　本來王先生每個(gè)月兩千元錢的貸款都還不上，現(xiàn)在又多出來這么多的本金及利息，這讓他感到很是無奈。

　　王歡：“我說你打死我我也不可能再貸了，利息太厲害了，真太厲害了?！?

　　為了調(diào)控房價(jià)，自2005年以來，國家5次調(diào)整存貸款利率，8次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。現(xiàn)行一年期存款利率為3.06%，扣稅后僅2.448%，相比CPI4.4%的增幅，呈現(xiàn)負(fù)利率，而一年期貸款利率則為6.07%。這對(duì)于想買房的老百姓來說，房子變貴了。

　　老大媽：“老是調(diào)控，房價(jià)下調(diào)就是不見動(dòng)靜?！?/P>

　　在高利息高房價(jià)面前，老百姓無能為力。

　　小伙子：“不買不行啊，住哪??？”

　　還不清的貸款，賣不掉的房子

　　北京的王先生被滾雪球式的房貸拖的筋疲力盡。其實(shí)，2004年10月以來連續(xù)多次加息，雖然每回幅度都不大，只有零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，但加在一起不是一個(gè)小數(shù)目。

　　北京的老劉也是一個(gè)房奴，被房貸壓得喘不過氣的他，一直想干脆把房子賣了。然而，如今這個(gè)愿望對(duì)他來說，已經(jīng)變成了一個(gè)奢望。

　　老劉本來是京城里的生意人，而且小生意一度做得很紅火，手頭自然就很寬松。在2002年的時(shí)候，他在北京市朝陽區(qū)的團(tuán)結(jié)湖附近看中了一套200多平米的現(xiàn)房，準(zhǔn)備讓全家?guī)状硕甲∵M(jìn)來，在交了40多萬的首付款之后，老劉拿到了房屋的鑰匙，然而，當(dāng)記者跟隨他來到這套房子的時(shí)候，里面已經(jīng)變得面目全非了。

　　老劉：“為什么買這么大房子，就是因?yàn)楫?dāng)時(shí)父母身體都不好吧，還帶一個(gè)保姆房，當(dāng)時(shí)就是這么考慮的，結(jié)果現(xiàn)在變成這樣子?！?/P>

　　心愛的房子，老劉自己沒有住，而是把它托給中介公司出租，出乎意料的是中介公司一下子把三居的房子給隔成了九間了。

　　老劉：“差點(diǎn)沒急了，心疼死了，你知道嗎？感覺，這沒辦法。

　　本來是自己要住的房子為什么忍心把它出租呢？因?yàn)槔蟿⒌姆孔邮琴J款買的，除了首付的40多萬外，他還欠了銀行166萬的貸款，20年按揭每個(gè)月要還款1萬零800元，在交了兩年多的貸款之后，2003年老劉的生意上遇到了麻煩，急需要現(xiàn)金。經(jīng)過反復(fù)思考，老劉只好決定忍痛把剛買了不久的房子轉(zhuǎn)手賣掉。

　　老劉：“等咱們賺完錢以后再買吧，對(duì)吧，然后房子也越住越好?！?/P>

　　老劉從2003年開始張羅賣房到今天，他的這套房子一直沒有賣出去。由于缺乏資金，他的公司也很快倒閉了，在他看來像長征一樣的賣房之路，已經(jīng)讓他身心疲憊了。

　　老劉：“就是死活也賣不了?！?/P>

　　老劉的房子為什么總是賣不出去呢？首先，因?yàn)樗@套房子向銀行貸款了166萬，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)手賣出，就必須涉及轉(zhuǎn)按揭的問題。

　　老劉：“問銀行，銀行明確給我答復(fù)說可以辦，你找我們律師事務(wù)所，找到律師事務(wù)所他們就推來推去，就跟皮球一樣踢來踢去。”

　　老劉告訴記者，他等待律師事務(wù)所辦理轉(zhuǎn)按揭的電話長達(dá)十個(gè)月沒有明確答復(fù)，但是每天給銀行的還款還在繼續(xù)。

　　老劉：那我就從下個(gè)月開始停止還款他說可以，結(jié)果等過了三個(gè)月開始銀行開始找我，你怎么不還款。

　　我急了，那對(duì)不起我這房子我不要了，你們自己愿意怎么處理怎么處理吧。

　　老劉鐵下心來不要這套房子了，但是對(duì)辦理轉(zhuǎn)按揭，銀行和律師事物所態(tài)度并不積極。因?yàn)?，按揭不轉(zhuǎn)，利息還是要還，老劉查了一下，每月1萬零800元的的還款中，本金只有不足4000元，其余的近7000元全是利息。

　　老劉：“如果你要三個(gè)月不還錢銀行就應(yīng)該通知您終止合同的什么，再有幾個(gè)月不還錢他可能就要起訴你，盡快進(jìn)入法律程序就完了，沒想到他們根本不著急。”

　　眼看著轉(zhuǎn)按揭沒有希望，每個(gè)月的房款又還不上，而且上了信貸記錄的黑名單，老劉只好親自到銀行要求趕快起訴自己，以圖盡快把房子還給銀行。

　　老劉：“他這個(gè)信貸科個(gè)人信貸這一塊如果一旦啟動(dòng)這個(gè)程序交給他們銀行的法律處也不知道什么處，由他們?nèi)?dòng)程序了。一個(gè)小男孩說已經(jīng)轉(zhuǎn)過去了，您稍微等等我說行，一等等了兩年，我說這玩意沒信了。”

　　2年多的時(shí)間，銀行遲遲不起訴，老劉再也還不上每月6000多的利息，也再不愿意住進(jìn)那套房子里面，而是回家里和老人擠在一起。因?yàn)楦改赣胁。蟿⒁恢辈桓腋嬖V他們自己的窘境，一直等到2006年，老劉終于接到了法院的電話，告訴他可以審判了。但是結(jié)果卻讓他無法接受。

　　老劉：“當(dāng)時(shí)法官也是說，我給你們協(xié)調(diào)一下，如果這樣的話你損失太大了，而且很有可能你連欠款都還不完這樣很有可能追究你其他責(zé)任，我說賣血吧。”

　　如果房子由銀行收回拍賣，按慣例，估價(jià)將低于當(dāng)初購房的價(jià)格，而拍賣時(shí)的起價(jià)會(huì)更低，老劉當(dāng)初的購房價(jià)格為9000元/平米，保守估計(jì)成交價(jià)在8000元左右，僅此一項(xiàng)就縮水了20萬，如果加上違約金16.6萬，營業(yè)稅9.24萬，還有中介費(fèi)5.04萬，裝修費(fèi)25萬也拿不回來，還有保險(xiǎn)、大修基金等雜費(fèi)支出了近10萬元，這樣算來，老劉最少要損失80多萬元.，這樣的結(jié)果，老劉怎么也接受不了。

　　記者：“然后您這房子被銀行收回了嗎？”

　　老劉：“沒有啊，沒收回?！?/P>

　　銀行也基本同意，你可以自己處理，處理的話現(xiàn)在基本我趕緊把這房子賣掉，賣掉完了以后拿那個(gè)錢還到執(zhí)行庭，執(zhí)行庭把錢給銀行就完了。

　　無奈之下，老劉決定，拿著法院的判決書自己賣房，他原本以為判決之后，這套房子上市交易就可以順利地辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)了，但讓他始料未及的是，從掛牌至今這套房子都乏人問津。因?yàn)椋凑諊艺?，如果按購買價(jià)格207萬元出售,他將免征個(gè)人所得稅,但是需要征收5.5%的營業(yè)稅11.4萬,以及付給6.21萬中介費(fèi)。加上這些，房價(jià)總額變成了224.61萬元。購房者大多不能接受轉(zhuǎn)嫁的這近20萬元的稅費(fèi)。而老劉自己也不能承受這些費(fèi)用，所以很難賣出。

　　老劉：“沒了歸沒了，而你不是說平了，還是，還在又欠人家錢了，完了以后呢，而且特別是在北京現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格在噌噌往上漲的情況下，不但沒賺著錢，還賠錢，而且房子還沒了，我覺得這事挺難受?！?/P>

　　采訪中，記者注意到，老劉在無奈的時(shí)候總是在笑，好像一場(chǎng)疲憊的游戲總是沒有結(jié)局。本來有一個(gè)幸福的愿望，但是突然陷入了壓力重重的還貸日子，本來光鮮的老劉變身而為“房奴”，終日忙碌奔走。但是想要掙脫房貸的枷鎖，徹底解放自己，他的賣房之路似乎還看不到盡頭。

　　制定相應(yīng)法規(guī)遏止投機(jī)炒房，確保普通購房者的合法利益

　　北京的劉先生想把房子賣掉，從房貸壓力下解脫出來，可是，二手房市場(chǎng)高額的稅費(fèi)，又成為一道無形的障礙，房子在他手里，成了一團(tuán)剪不斷理還亂的亂麻，這種尷尬究竟是怎么出現(xiàn)的呢？

　　我們今天也采訪了學(xué)者易憲容，一起來聽聽他的意見。

　　易憲容：“銀行來講的話，我這么一賣出去，倒到別人面了，它就是千方百計(jì)來講呢，找一個(gè)理由呢，你這個(gè)錢不轉(zhuǎn)，你要轉(zhuǎn)呢，就有你負(fù)責(zé)額外的成本所以來講呢，就對(duì)我們整個(gè)二手房交易市場(chǎng)來講呢，就設(shè)置了重重的障礙，所以來講呢，現(xiàn)在還是問題比較大?！?/P>

　　中國社科院的研究員易憲容認(rèn)為，銀行因?yàn)槔骊P(guān)系不希望提前解除合同。即使通過法院判處解除合同，可以不用繼續(xù)還貸，但是以前的利息就白白支出了，并非一方退房，一方退錢那么簡(jiǎn)單。

　　庭長：“那么解除合同以后，一般是兩個(gè)合同都解除，兩個(gè)合同一般是買房的合同，還一個(gè)是貸款合同，那么貸款合同解除，現(xiàn)在很多銀行給你有約定，如果你要提前還款，也就是提前解除合同，那么你要支付違約金，你不是說我給銀行借錢把錢還了就完了，不，你想還款，你得交違約金?！?/P>

　　老劉決心承擔(dān)所有賠償也要把這套房子脫手，但是他盼望的即使自己虧本的交易一直不能實(shí)現(xiàn)。記者在房屋中介公司我愛我家了解的數(shù)據(jù)顯示，過去幾年每年的二手房交易量增幅都在30%到40%，但是到了06年由于征收營業(yè)稅，再增加了個(gè)稅和土地增值稅，整個(gè)市場(chǎng)北京二手房交易量只增加了不到8%。

　　我愛我家副總裁：“政府是想通過這種政策邏輯來抑制一些房產(chǎn)的投資或者投機(jī)的力量。但實(shí)際的效果反而由于稅收的增收使得很多該進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)成交的房源無法釋放出來，也使得一部分稅收或者全部的稅收轉(zhuǎn)讓給購房人，使得購房的成本上升，房價(jià)上漲得更快，而交易量沒有明顯的增加?！?/P>

　　老劉的房子因?yàn)橘徺I未滿五年，那么他的交易行為就被政策認(rèn)為有投機(jī)炒作的嫌疑， 想要賣房，就得付出不小的代價(jià)。

　　記者：“有沒有措施或者是操作的空間，來避免這個(gè)誤傷這部分正常交易呢？”

　　易憲容：“這個(gè)關(guān)鍵在我們就是要把這個(gè)投機(jī)和投資這兩塊給它清除出市場(chǎng)。”

　　易憲容認(rèn)為，國家應(yīng)該制定相應(yīng)的法規(guī)，將投資和自住用房進(jìn)行清晰的劃分，分別適用不同的交易政策，這樣才能在遏止投機(jī)炒房的同時(shí)，確保普通購房者的合法利益。

　　易憲容：“制訂一個(gè)法律，自己住的一套房子，是消費(fèi)品是怎么做的，那么你這個(gè)來講，或者稅息啊，還有利息啊等等都有優(yōu)惠的，那么如果其他的之外，比如你像一套住房之外我就是投資了，所以這個(gè)是比較，比較容易區(qū)別。”

　　半小時(shí)觀察：買房不是買白菜

　　王先生和劉先生的遭遇，可能有些特殊。但相信像他們那樣，背負(fù)沉重還款壓力的購房者不會(huì)是個(gè)小數(shù)目。眼下房價(jià)上漲、利率上升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通老百姓收入增長的腳步。作為個(gè)人，我們無力扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，但錢是自己的，不要拿著自己的錢冒險(xiǎn)。

　　房奴的出現(xiàn)有各種客觀原因，但我們也看到，在這個(gè)過程中，也有一些人不能客觀地估計(jì)自身的經(jīng)濟(jì)能力，選購的房屋面積較大，房屋總價(jià)偏高，一旦出現(xiàn)什么變故，經(jīng)濟(jì)狀況惡化，就沒有任何解救的辦法。對(duì)個(gè)人來說，這是一個(gè)很麻煩的事情，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說，這是不良資產(chǎn)在增加，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來說，這是在制造泡沫。

　　套用股市上的一句話，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，買房須慎重。(經(jīng)濟(jì)半小時(shí))