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    本報(bào)記者獲得的一份上海市閔行區(qū)房地局的官方刊物披露，在今年對(duì)土地市場(chǎng)的“控增逼存”工作中，該區(qū)已依法從開(kāi)發(fā)商手中收回三幅此前通過(guò)公開(kāi)掛牌途徑出讓的經(jīng)營(yíng)性用地使用權(quán)。

　　有知情人士透露，目前，上海各區(qū)都在貫徹“控增逼存”工作的細(xì)節(jié)，很可能今后還會(huì)在其他各區(qū)出現(xiàn)類(lèi)似收回土地的嚴(yán)厲措施，閔行區(qū)的這次舉動(dòng)還僅僅是整個(gè)土地市場(chǎng)嚴(yán)查的開(kāi)始。
 
　　不過(guò)，閔行區(qū)房地局有關(guān)人士在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)卻表示，解除土地使用權(quán)出讓合同、收回土地，有一套嚴(yán)格的審批手續(xù)，目前還在辦理相關(guān)手續(xù)，尚未完全走完收回步驟。“也還需要與開(kāi)發(fā)商溝通，可能開(kāi)發(fā)商方面會(huì)通過(guò)提起訴訟等法律途徑阻止，到時(shí)收回工作還會(huì)有些難度。”

　　開(kāi)發(fā)商違約，收回！

　　根據(jù)記者手頭掌握的這份資料顯示，閔行區(qū)此次收回的三幅土地分別是七寶鎮(zhèn)50號(hào)A、B和浦江鎮(zhèn)120－L等三個(gè)地塊，收回的理由是“經(jīng)向市房地局資金處、區(qū)土地儲(chǔ)備中心核實(shí)，截至2007年7月5日，三個(gè)地塊的用地單位均未能按照合同約定按時(shí)繳納土地出讓金余額和土地征地動(dòng)遷承包費(fèi)用，超過(guò)合同約定時(shí)限，且用地單位也未提出延期繳納的申請(qǐng)。”

　　閔行區(qū)房地局表示，“按照合同相關(guān)條款規(guī)定，我局解除與該三個(gè)地塊的用地單位簽訂的《上海市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及《委托征地動(dòng)遷承包合同》。此次解除合同的三個(gè)地塊共涉及土地面積達(dá)88518平方米，中標(biāo)價(jià)總額1.58億元。”

　　記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中的浦江鎮(zhèn)120－L正式出讓是在2006年10月23日上海市房地局發(fā)布的2006年國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓的2號(hào)公告中，隨后由一家名為“上海信盛置業(yè)有限公司”的企業(yè)以8500萬(wàn)元中標(biāo)。該地塊位于浦錦路以西、江園路以北，屬性為商業(yè)，土地面積2.7785公，容積率1.18。

　　對(duì)于信盛置業(yè)這家公司，上海業(yè)內(nèi)人士知之甚少，網(wǎng)上公開(kāi)資料顯示，該公司總部位于上海松江區(qū)，二級(jí)資質(zhì)，系一家多元化經(jīng)營(yíng)的綜合性公司，在松江開(kāi)發(fā)過(guò)四五個(gè)樓盤(pán)。公司下轄上海信恒置業(yè)有限公司、上海信盛物業(yè)管理有限公司、上海信辰通信工程有限公司、上海康成銅材有限公司、宿遷市萬(wàn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等諸多經(jīng)營(yíng)實(shí)體。

　　記者根據(jù)公開(kāi)資料的電話(huà)試圖與該公司取得聯(lián)系，但一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。

　　據(jù)了解，閔行區(qū)此次收回的這三幅土地，為今年上海市主管部門(mén)強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)土地調(diào)控“控增逼存”要求后的首個(gè)“戰(zhàn)果”。而其他各區(qū)也在推進(jìn)類(lèi)似的工作。

　　閔行區(qū)房地局表示，“為了加強(qiáng)閑置土地清查力度，規(guī)范土地出讓合同跟蹤管理，根據(jù)2007年度“控增逼存”工作要求，市房地局和我局對(duì)我區(qū)已簽訂《土地合同》的地塊的合同履行情況進(jìn)行了聯(lián)合調(diào)查?！?/P>

　　對(duì)于收回地塊的進(jìn)一步處置，閔行區(qū)房地局表示將會(huì)同區(qū)土地儲(chǔ)備中心考慮安排對(duì)這三個(gè)地塊進(jìn)行再次公開(kāi)掛牌出讓?zhuān)瑫r(shí)對(duì)該區(qū)其他未開(kāi)工地塊進(jìn)行逐批逐塊認(rèn)定和處理。

　　此外，據(jù)知情人士透露，閔行區(qū)在今年上半年還把查處工作擴(kuò)展到工業(yè)園區(qū)，將新增項(xiàng)目用地與存量土地消化相結(jié)合，對(duì)已批未建土地項(xiàng)目進(jìn)行分析認(rèn)定，按照有關(guān)處置流程收回閑置土地。

　　上海市房地局內(nèi)部人士表示，土地市場(chǎng)供求矛盾日益突出，這些存量或閑置土地，必須要抓緊處理。

　　商量余地有多大？

　　然而，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓后，政府要收回，其實(shí)并非理論上那么簡(jiǎn)單。

　　“確實(shí)有收回三幅土地使用權(quán)這件事，但區(qū)房地局領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為目前尚未完成收回的所有手續(xù)，對(duì)相關(guān)信息的披露，也可以理解成僅限內(nèi)部溝通?！遍h行區(qū)房地局有關(guān)人士在接受本報(bào)記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)表示。

　　該人士透露，目前收回還需要向上級(jí)部門(mén)申報(bào)，完成回收手續(xù)，同時(shí)需要和開(kāi)發(fā)企業(yè)溝通，“不排除開(kāi)發(fā)商方面會(huì)動(dòng)用法律手段來(lái)阻止土地被收回，所以，收回可能還會(huì)有難度?！?/P>

　　易居地產(chǎn)研究院分析師楊柳指出，土地出讓后又被政府部門(mén)收回，這種情況在上海以前很少有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，可以說(shuō)，盡管閑置土地處置要求由來(lái)已久，但前幾年在執(zhí)行力度上是明顯打折的。

　　另有業(yè)內(nèi)人士坦言，其實(shí)，土地存量或者閑置的定性，其彈性向來(lái)比較大，即使被定性為存量甚至閑置，是否能按照相關(guān)規(guī)定依法處置卻又是另外一回事。“土地被依法處置甚至收回，還是依舊留在開(kāi)發(fā)商手上，因人而異，主要還是看開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)的溝通情況，可以商量這也是業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。”

　　“和前幾年買(mǎi)入土地的價(jià)格相比，開(kāi)發(fā)商手上的地塊已升值很多，如果政府收回，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì)想方設(shè)法進(jìn)行溝通以求挽回的?！币晃婚_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。

　　值得注意的是，作為直接的地方管理部門(mén)，有些還并不愿正視土地存量或閑置的問(wèn)題，采取回避的態(tài)度。

　　記者在了解上海其他區(qū)情況過(guò)程中，就有個(gè)別區(qū)的房地局人士稱(chēng)，“我們區(qū)不存在閑置土地”，拒絕接受采訪(fǎng)。

　　而事實(shí)上，數(shù)量不小的存量或閑置土地幾乎在上海各區(qū)都存在。

　　以黃埔區(qū)為例，上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)第十六分會(huì)（黃浦）調(diào)研組在2006年下半年對(duì)黃浦區(qū)閑置土地現(xiàn)狀調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，該區(qū)已列入閑置土地管理范圍的土地共有31幅，用地面積25.2公頃。其中，25幅為2000年以前批準(zhǔn)的項(xiàng)目，用地面積18.1公頃；6幅為2000年以后批準(zhǔn)的項(xiàng)目，用地面積7.1公頃。80%為上個(gè)世紀(jì)90年代留下來(lái)的歷史遺留問(wèn)題。住宅用地12幅，用地面積11.2公頃；商辦綜合用地17幅，用地面積11.9公頃；其他用地2幅，用地面積2.1公頃。

　　壓縮開(kāi)發(fā)商囤地空間

　　上述市房地局內(nèi)部人士坦言，很多開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，其實(shí)資金實(shí)力不足以支持其進(jìn)行地塊開(kāi)發(fā)，拿地的目的直接就是為了囤積增值，這種行為已成為存量及閑置土地產(chǎn)生的一大根源。

　　建設(shè)銀行研究部此前的《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》報(bào)告披露： 2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開(kāi)發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣(mài)。

　　市房地局內(nèi)部人士還表示，隨著時(shí)間的推移，剩下的那些存量或閑置土地，處理的難度將越來(lái)越大，勢(shì)必需要土地部門(mén)采取更有效的措施。

　　閔行區(qū)房地局表示，2007年上半年，該區(qū)圍繞未開(kāi)工土地盤(pán)活工作，通過(guò)土地清查、衛(wèi)星遙感影像、現(xiàn)場(chǎng)踏勘等手段，已基本摸清未開(kāi)工土地的總體情況，鎖定全區(qū)內(nèi)209個(gè)批而未建地塊為“控增逼存”的工作對(duì)象，基本完成209個(gè)地塊“一地一圖、圖表對(duì)應(yīng)”資料建立及統(tǒng)計(jì)工作。

　　此外，房地部門(mén)也逐漸把凈地出讓作為主流，以盡量避免開(kāi)發(fā)商因拆遷或以拆遷為由拖延開(kāi)工時(shí)間，囤積土地。

　　“其實(shí)，政府手上可供出讓的地也越來(lái)越少，加快存量及閑置土地的處理或收回重新上市，也將成為緩和供求關(guān)系的一條途徑?！睏盍治觥?/P>

　　面對(duì)新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，有分析人士建議，政府應(yīng)該加強(qiáng)管理，盡快將地產(chǎn)商購(gòu)地資金的自付比例提高，比如70%；同時(shí)應(yīng)更加規(guī)范關(guān)鍵信息的公開(kāi)披露，以避免在市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的情況下被開(kāi)發(fā)商鉆空子。來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道