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    房價正在成為金融市場與房地產(chǎn)商們合力吹出的泡泡。

　　8月16日，發(fā)改委網(wǎng)站上發(fā)布公告顯示，2007年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%。

　　與房價加速上漲相對應(yīng)，金融機構(gòu)投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金也與日俱增。中國人民銀行8月8日發(fā)布的《二○○七年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至6月份，商業(yè)性購房貸款余額2.6萬億元，同比增長23.9%，增速比上年同期提高8.0個百分點。其中，個人住房貸款增速呈現(xiàn)出逐月加快的趨勢，6月末個人住房貸款增速比1月末提高4.8個百分點。

　　與此同時，房地產(chǎn)也成為上半年資本市場里最賺錢的故事。盡管估值翻了兩倍，房地產(chǎn)股票指數(shù)業(yè)已從年初 的 1983.24點 上 升 到 目 前 的5747.05點的歷史高位。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，我們目前陷入了一種惡性循環(huán)中。一方面，房地產(chǎn)商們利用從國內(nèi)外資本市場上募集的資金把房價的泡泡越吹越大，炒作人們的預(yù)期；另一方面，銀行個貸部門的經(jīng)理們卻幫助老百姓利用按揭杠桿支付越來越貴的房價。

　　海外資金潮涌

　　6月20日，美國對沖基金管理公司AetosCapital與中國人壽( 47.34,-1.43,-2.93%)宣布雙方達成協(xié)議，兩家公司將在中國房地產(chǎn)市場合作。Aetos在亞洲房地產(chǎn)市場投資總額約為30億美元，該公司希望在未來幾年向中國投資10億美元。

　　記者了解到，AetosCapital的目標是投資于中國境內(nèi)眾多類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，而中國人壽資產(chǎn)管理有限公司將以戰(zhàn)略合作伙伴的身份，為AetosCapital就中國境內(nèi)的房地產(chǎn)投資機會提供項目篩選及評估等咨詢服務(wù)。

　　來自北歐的冰島格里特利爾銀行 (GlitnirBankhf)也在同一天正式下單，宣布與中國合作方中地海外建設(shè)有限責(zé)任公司簽約，共同開發(fā)遼寧省沈陽市中心黃金地段的一處住宅小區(qū)。該行中國代表處首席代表朱江表示，實際上運行該項目的是該行的私人股權(quán)部門，預(yù)計在成熟之后將推動海外上市。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在這些老外更多著眼于對國內(nèi)房地產(chǎn)商的股權(quán)投資而不是項目融資，都是從拿地就開始與中方合伙。目前，境外私募房地產(chǎn)基金對投資回報的要求高達20%以上。

　　國家統(tǒng)計局同期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為12143億元，同比增長26.2%。其中，利用外資222億元，同比增長89.9%，遠遠高于去年同期。

　　然而，這依然是冰山一角，盡管對總量無法估計，但大量熱錢通過地下渠道進入中國境內(nèi)幾乎成了所有人都知道的秘密。

　　一位律師告訴記者，目前經(jīng)他們手進入國內(nèi)的資金不計其數(shù)。他們進入中國的方式一方面通過正規(guī)的QFII，更多的則是以“貿(mào)易”的名義，把美元兌換成人民幣。

　　他說：“由于高盛、摩根以及新加坡的凱德置地早在幾年前就已經(jīng)大舉進入國內(nèi)。這兩年里，國內(nèi)房價上漲大約100%，人民幣對美元比價也從大約1：8迅速升值到1：7.59，這些先行者早已經(jīng)賺得缽滿盆溢。在這種賺錢效應(yīng)下，外資們已經(jīng)結(jié)束了觀望，進入國內(nèi)房地產(chǎn)豪賭已經(jīng)成為一種趨勢?！?/P>

　　目前，一些高明的大投行和旗下的房地產(chǎn)中國基金與國內(nèi)房地產(chǎn)商的合作已經(jīng)涉及到這些房地產(chǎn)商經(jīng)營的方方面面。除了股權(quán)投資之外，他們還幫助這些大型房地產(chǎn)商進行發(fā)債、香港上市或定向增發(fā)、私募等，利用各種方式低成本融資。

　　資本市場開門

　　除了海外資金的追捧，房地產(chǎn)商們在資本市場也找到了大批的追隨者。在牛市的驅(qū)動下，房地產(chǎn)企業(yè)的價值飆升，其股權(quán)融資大門也隨之打開。

　　萬科早在2006年底就以10.5元的價格在A股非公開發(fā)行股票4億股。目前，其股價已超過30元。

　　世茂房地產(chǎn)和綠城(中國)也曾于去年11月以發(fā)債的形式分別集資45.4億港元及31億港元。之后，5月份的配股，又使得兩家公司再分別獲得39億港元及23億港元的巨資。

　　6月12日，首開集團借殼天鴻寶業(yè)( 41.44,-2.39,-5.45%)上市公開發(fā)布消息之后，天鴻寶業(yè)一路高歌猛進由12.9元8個漲停板直接飆到31元。至今已達51元高位。

　　7月中旬，金地集團( 45.10,-1.05,-2.28%)以26元每股的價格定向增發(fā)1.73億A股，募資總額為44.99億元。在隨后的一個月里，完成了南京板橋新城、珠海香洲地塊等5個項目的土地收購，涉及金額80億以上。

　　7月27日，保利地產(chǎn)( 69.51,-2.41,-3.35%)公告稱非定向增發(fā)不超過3.5億A股的方案獲得證監(jiān)會批準，發(fā)行價格為每股55.48元，用于投資該公司的9個房地產(chǎn)項目。

　　近日，中國銀監(jiān)會業(yè)務(wù)創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安在公開場合表示，除了銀行貸款、上市股權(quán)售讓以外，大型房企在投融資過程中還可以考慮更多選擇公司債券的形式。

　　央行 《二○○七年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金較為充裕，利用外資快速增長。上半年,房地產(chǎn)開發(fā)到位資金15618億元，同比增長27.8%，比上年同期下降1.3個百分點。其中，自籌資金和其他資金是房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，合計占比為76.1%，增速分別為28.4%和26.9%。

　　房價邏輯

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，數(shù)千億的新資金通過各種渠道進入了房地產(chǎn)市場，而正是這些資金幫助開發(fā)商們撬動了房價上漲。“盡管推動房價上漲的因素是多樣的，但房地產(chǎn)商擁有雄厚的資本做后臺，就對房價擁有了部分話語權(quán)。”他說。

　　實際上從2006年中開始，全國各地的土地競爭就變得十分激烈。從資本市場上拿到大量流動性的開發(fā)商不惜血本四處跑馬圈地。目前，土地市場已出現(xiàn)了寡頭競爭的格局。多家大型開發(fā)商利用資本優(yōu)勢在全國范圍內(nèi)二線城市四處叫價土地。

　　包括萬科、北辰實業(yè)( 15.14,0.10,0.66%)、世茂股份( 28.94,-0.99,-3.31%)、金地集團、天鴻寶業(yè)等大型房地產(chǎn)上市公司近年來在資本市場上募集的資金都大量用于購置土地，并在大規(guī)模的土地開發(fā)中形成區(qū)域性的壟斷。

　　國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示：“這在大城市感覺還不是特別明顯，在一個中等的城市里是非常明顯的，那里可能是由一兩個開發(fā)商控制?！?/P>

　　在開發(fā)商爭地的過程中，土地價格被炒得飛漲，全國各地頻現(xiàn)“地王”。對于開發(fā)商而言，這也意味著資金的長期大量投入。他們除了開辟低成本融資渠道以外，勢必也要把這部分額外的成本攤?cè)敕績r中。這也是促使房價不斷上漲的一個重要原因。

　　此外，在局部壟斷土地的情況下，一些開發(fā)商通過建而不售，捂盤惜售的情況進一步推高房價。根據(jù)去年房地產(chǎn)項目開工數(shù)量預(yù)計，僅北京市今年推遲開盤的樓盤就有幾十個。

　　一位知情人士告訴記者：“按照目前房價上漲的速度，對于這些二線城市開發(fā)商而言，房子晚一個月出手各種成本不會超過總房價的1%，卻往往就能多進賬5%以上?！?/P>

　　接盤者們

　　加速上漲的房價已經(jīng)引起了人們心理上的微妙變化。盡管房價已經(jīng)處于歷史高位，但不少人卻決定放棄觀望，入市購房。而銀行的個人按揭貸款自然是他們最主要的資金。

　　實際上，今年以來各家銀行對于個人房貸的競爭已經(jīng)進入到白熱化的階段，頻頻推出新產(chǎn)品。目前普遍的情況是，如果你是第一次購房，在各家銀行貸款，房貸利率都可以下浮15%。

　　知情人士透露，由于房貸的違約率比較低，風(fēng)險比較小，一些大型國有銀行的違約率僅為兩個百分點。而且，即便是不良資產(chǎn)，除了少數(shù)騙貸案以外，多數(shù)情況下還是可以收回來的。因此，房貸還是相當(dāng)安全的品種。

　　為了搶客戶，各行在房貸優(yōu)惠政策的力度上都很激進。在這方面，招商銀行( 33.09,-1.92,-5.48%)和民生銀行( 14.55,-0.79,-5.15%)是先行者，民生銀行、深發(fā)展、交通銀行、中信銀行( 10.91,-0.47,-4.13%)以及北京銀行都隨后跟上，各家銀行都不肯落后。市場上做得最好的是幾家銀行，推出各種讓利新產(chǎn)品，諸如“同名轉(zhuǎn)按揭”和“隨借隨還”。有些銀行甚至還存在存款抵貸款的情況。

　　盡管競爭非常激烈，國有銀行和中小銀行分支機構(gòu)的操作方式還是有所不同。一些國有銀行分支機構(gòu)的行長，完成任務(wù)指標之后沒有必要再擴張了。因為第二年的考核建立在第一年業(yè)績的基礎(chǔ)上。而很多中小銀行的分支機構(gòu)的負責(zé)人都通過降低利潤來搶奪市場。即便在這種情況下，目前，一些大型國有銀行半年時間就已經(jīng)超額完成了全年房貸的指標。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年個人中長期住房貸款增長呈繼續(xù)加快態(tài)勢，前5個月，個人中長期住房貸款累計新增2253億元，同比多增2677億元。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，銀行之間在個人房貸業(yè)務(wù)上的過度競爭，也給高企的房價提供了支點。因為購房者在繳納首付之后可以從銀行手里按照房地產(chǎn)的最新價格 (往往也是最高價格)和最低利率的優(yōu)惠政策獲得按揭貸款。這種情況下，銀行和投資者就成了不斷飆升房價的最終接盤者。來源：經(jīng)濟觀察報