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    新聞背景：日前公布的第二套房貸新政引發(fā)了市場(chǎng)強(qiáng)烈震動(dòng)，而有關(guān)“第二套房”究竟該如何界定，更成為連日來(lái)輿論關(guān)注和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。盡管大多數(shù)人都認(rèn)為，這是自樓市調(diào)控以來(lái)金融調(diào)控最猛烈的一次，而重慶、深圳、上海等地相繼出現(xiàn)二手房交易冷清似乎也在驗(yàn)證這一點(diǎn)，但人們還是不由得捏一把汗：這些年所謂的“利斧”出了不少，可結(jié)果還不是“越調(diào)越高”？第二套房貸新政，真的可以走出調(diào)控怪圈？

    ●尹伯成（復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、教授、博導(dǎo)）

    支玲琳：第二套房貸新政的指向非常明確，抑制投資性購(gòu)房需求。但是根據(jù)一份統(tǒng)計(jì)資料，投資性需求的比重并沒(méi)有人們想象得那么高，以二手房市場(chǎng)為例，大約僅占10%。很多專(zhuān)家都說(shuō)這輪房?jī)r(jià)上漲為什么會(huì)特別快，是真實(shí)的自住性需求所致。所以，僅僅打擊這一小部分投資者，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)能起到作用？

    尹伯成：投資性需求盡管遠(yuǎn)沒(méi)有人們想象得那般“洪水猛獸”，但足以起到領(lǐng)漲市場(chǎng)的作用。因?yàn)樗鶢I(yíng)造出來(lái)的緊缺氛圍，足以影響并透支真實(shí)需求群體的心理預(yù)期。所以，我并不贊同“真實(shí)需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲”的說(shuō)法———僅僅是真實(shí)需求，決不會(huì)導(dǎo)致樓市狂飆到今天的地步；即便我們的經(jīng)濟(jì)基本面，再被看好，按照價(jià)格符合價(jià)值的規(guī)律，房?jī)r(jià)也沒(méi)道理漲得這么快。

    所以，打擊投機(jī)者，讓樓市投機(jī)甚至是投資風(fēng)退潮，改變樓市的心理預(yù)期，可以說(shuō)是此次房貸新政的指向所在。人們之所以會(huì)對(duì)樓市調(diào)控產(chǎn)生質(zhì)疑，就是因?yàn)橐辉俚恼{(diào)控并沒(méi)有改變樓市的預(yù)期，但這次的調(diào)控和以往不同，就是從引導(dǎo)預(yù)期入手去調(diào)控市場(chǎng)，這不能不說(shuō)是一次進(jìn)步。作為連接現(xiàn)在和未來(lái)的橋梁，預(yù)期在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中有非常重要的作用。假如人們都認(rèn)為某種商品未來(lái)要漲，那么一旦發(fā)生搶購(gòu)，價(jià)格就會(huì)猛漲。以前我們做樓市調(diào)控，總是機(jī)械地從供需角度作單向調(diào)節(jié)，往往忽視了心理預(yù)期這樣一個(gè)重要的市場(chǎng)因素。所以調(diào)控效果大打折扣，也是在所難免。

    支玲琳：但投機(jī)者這次會(huì)改變預(yù)期嗎？以前政府也是一道一道的“撒手锏”出來(lái)，比如二手房交易滿(mǎn)五年的規(guī)定，為的不就是抑制炒房風(fēng)嗎？可我們看到的是：苦于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不斷增加、購(gòu)房成本不斷提高的，不是炒房者，而是有著真實(shí)需求的購(gòu)房者。那么，第二套房貸新政會(huì)不會(huì)也重蹈覆轍呢？

    尹伯成：還是有區(qū)別的。過(guò)去幾年，樓市的金融調(diào)控主要在稅收上做文章，最典型的就是不滿(mǎn)五年轉(zhuǎn)手交易要征收5.5%營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。這個(gè)政策看起來(lái)，是要增加流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，讓炒房者“不痛快”。但實(shí)際上，這個(gè)政策可能只對(duì)那些習(xí)慣于快進(jìn)快出的炒房者有效，對(duì)于那些沒(méi)有資金壓力、長(zhǎng)期看好樓市的投資（機(jī)）者來(lái)說(shuō)，卻很難發(fā)揮作用———干脆就不賣(mài)了，反正長(zhǎng)期看好。這樣一來(lái)，反而導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量減少，給房?jī)r(jià)上漲添了一把旺火。但這次第二套房貸新政，我想不會(huì)導(dǎo)致這種情形發(fā)生。

    從目前的樓市來(lái)看，往年“金九銀十”是銷(xiāo)售旺季，但今年的情況卻不怎么理想，是看的人多，買(mǎi)的人少。一些樓市的“高燒地”二手房交易一落千丈，我想這很能說(shuō)明問(wèn)題。

    支玲琳：這次的調(diào)控指向很明確，但我有一個(gè)疑問(wèn)。對(duì)那些需要銀行信貸的投資者來(lái)說(shuō)，很可能會(huì)受到房貸新政的影響；但是對(duì)于那些資金量雄厚的海外投資者來(lái)說(shuō)，他們根本不需要銀行按揭，豈不是發(fā)揮不了作用？您有沒(méi)有做過(guò)分析：影響樓市走勢(shì)的，主要是哪部分力量？

    尹伯成：我個(gè)人的觀點(diǎn)是，主要還是國(guó)內(nèi)的力量。目前進(jìn)入中國(guó)樓市的境外資金盡管不少，但在約束外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，我們還是有很多政策的，不管怎么說(shuō)，已經(jīng)有了一道防火墻。所以國(guó)外資金進(jìn)入房地產(chǎn)的領(lǐng)域是有特定目標(biāo)的，它們的興趣并不在于購(gòu)買(mǎi)高檔住宅，而是商務(wù)樓、商業(yè)性用房。因?yàn)榧幢闶窃谑兄行耐顿Y了高檔住宅，要租出去并不容易。所以我們要抑制的投資性需求，主要是國(guó)內(nèi)的投資力量；而要抑制的房?jī)r(jià)，也主要是住宅消費(fèi)市場(chǎng)。

    支玲琳：前面提到，在二手房市場(chǎng)中，投資性需求僅占10%，改善性需求占到了20%-30%，第一次置業(yè)需求占70%-80%。假如為了抑制這10%的投機(jī)（資）者，而增加了20%-30%的真實(shí)需求者的購(gòu)房成本，這是不是不太合情理呢？以20年的50萬(wàn)元房貸為例，利息支出最多可能增加14萬(wàn)元之多，這可不是一筆小數(shù)目。

    尹伯成：在房貸新政細(xì)則尚未明確的情況下，很有可能發(fā)生這樣的問(wèn)題。比如我賣(mài)掉了舊房子，現(xiàn)在要買(mǎi)個(gè)新房子；比如家里添丁，要換個(gè)大房子，這些都是很合理的需求。但對(duì)于央行的“一刀切”我是這么理解的：這是“沒(méi)有辦法的辦法”。這也表明，政府在打擊投機(jī)性需求的時(shí)候，不希望改善性需求來(lái)添火旺勢(shì)。政府想傳遞這樣的信號(hào)：現(xiàn)在不能炒房，但也不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

    當(dāng)然了，宏觀調(diào)控不能顧此失彼，要照顧到大多數(shù)人利益。所以，我更愿意將這次的調(diào)控理解為信號(hào)意義大于實(shí)際意義。因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，好的樓市調(diào)控不應(yīng)該導(dǎo)致這樣一個(gè)后果：為了不讓少數(shù)人多買(mǎi)房，而讓大多數(shù)人買(mǎi)不起房。這就需要我們今后作更為詳致的考慮：一個(gè)宏觀調(diào)控政策究竟能夠產(chǎn)生多大的影響力，市場(chǎng)有多大的承受能力，都要下苦功夫研究，有必要的話(huà)甚至要做經(jīng)濟(jì)學(xué)測(cè)算。我相信，今后隨著形勢(shì)的變化，如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，政府一定會(huì)有更加周全的調(diào)控細(xì)則出來(lái)。但現(xiàn)在就要求一步到位，會(huì)有點(diǎn)難。來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)