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    繼不久前對(duì)購(gòu)買第二套住房及開發(fā)商貸款作出新規(guī)之后，央行日前再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。此前，國(guó)土資源部已著手展開全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地清理整頓。在各大城市，與中央部委調(diào)控同步，上海、廣州開始加大土地供應(yīng)力度，南京實(shí)行住房公積金貸款"限貸一次"、嚴(yán)管開發(fā)企業(yè)賬戶等措施。很明顯，從中央到地方的調(diào)控政策十分密集，幾乎覆蓋該產(chǎn)業(yè)的所有環(huán)節(jié)，連年過熱的房地產(chǎn)業(yè)或許就此受到一定程度的抑制。

　　銀行：意在防范信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　日前，十七大代表、中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)郭樹清在接受采訪時(shí)表示，建行已明確貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以"戶"為單位，并已將北京地區(qū)的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。以"戶"為單位，就是說夫妻雙方無論誰(shuí)擁有住房，另一方購(gòu)買住房時(shí)都將視為第二套住房。

　　郭樹清指出，建行對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)非常關(guān)注，已根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控要求、建行自身情況以及各地方情況采取了不同措施。

　　盡管提高第二套住房貸款首付比例會(huì)在一定程度影響建行的房貸業(yè)務(wù)，但郭樹清表示，建設(shè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策，此次政策調(diào)整目的之一就是要遏制房地產(chǎn)炒作，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　黨的十七大召開期間，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康代表在對(duì)記者談及金融調(diào)控?zé)狳c(diǎn)問題時(shí)也指出："防范銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高房貸首付比例，甚至比上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等金融手段更具有針對(duì)性。""這也是針對(duì)當(dāng)前金融風(fēng)險(xiǎn)變化采取的一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的舉措。"

　　房貸新政威力初顯

　　房貸新政出臺(tái)后，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)開始凸顯，開發(fā)商也面臨著樓市氣候變化帶來的窘境。來自各方面的數(shù)據(jù)顯示，目前各地樓市觀望氣氛濃厚。

　　在上海，"十一"長(zhǎng)假里為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會(huì)交易情況并不樂觀，上海"網(wǎng)上房地產(chǎn)"的紀(jì)錄表明，4至6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計(jì)12.81萬平方米，3天的交易量只相當(dāng)于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。一位參展的開發(fā)商坦言，中央趕在"十一"前出臺(tái)房貸新政，急著為房市降溫的意圖明顯，購(gòu)房者的觀望態(tài)度也在黃金周開始顯現(xiàn)，目前開發(fā)商也只有繼續(xù)觀察新政效應(yīng)。

　　在北京，今年以來房市表現(xiàn)可謂持續(xù)高燒，房?jī)r(jià)漲幅在各城市中一直名列前茅，但在房貸新政出臺(tái)前后，北京市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)交易清淡的局面，一些樓盤的售樓處甚至出現(xiàn)退房情況。

　　在深圳，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃金周最低單日新房成交量?jī)H六套。市場(chǎng)人士介紹，從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上也不難看出，房貸調(diào)控影響下的深圳樓市已經(jīng)提早進(jìn)入"寒冬"。

　　在重慶，黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷售量?jī)H為平時(shí)的十分之一左右。

　　在二手房方面，近來各大中城市成交量普遍出現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)入觀望的購(gòu)房者增多。第二套房的房貸新政策對(duì)買賣雙方的心理影響十分明顯，尤其是對(duì)高端物業(yè)影響較大。部分有購(gòu)買計(jì)劃的客戶由于首付資金不夠，降低了購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，紛紛選擇中等戶型。目前各地60平方米到90平方米戶型成為二手房主要成交戶型。有專家預(yù)測(cè)，目前出現(xiàn)在二手市場(chǎng)上的量縮以及觀望效應(yīng)很可能會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)

　　《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》發(fā)出后，市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)將開始凸顯。今后一段時(shí)期，新房開盤就被搶光的現(xiàn)象可能不會(huì)再有。

　　眾所周知，信貸資金是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的最主要源泉，若能有效限制信貸資金流入住房市場(chǎng)，可對(duì)住房投資產(chǎn)生明顯的抑制作用。有專家估算，提高第二套房首付至四成，將使投資性購(gòu)房者的財(cái)務(wù)杠桿，從原來的2.33倍降至1.5倍，影響還是較為明顯的。尤其值得注意的是，第二套房貸款利率的提升非常明顯，目前所有購(gòu)房者普遍享受八五折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%計(jì)，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27點(diǎn)的力度，加息8.8次，第二套房購(gòu)買者的年利息支出提高30%。

　　另一方面，房貸新政策嚴(yán)厲打擊囤積土地、囤積房源行為，同時(shí)在開發(fā)貸款的申請(qǐng)要求上更加嚴(yán)格，這將有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有儲(chǔ)備項(xiàng)目的開發(fā)力度，加快存量土地進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)而形成有效的房地產(chǎn)供應(yīng)，部分緩解目前房地產(chǎn)行業(yè)供給嚴(yán)重短缺的局面；同時(shí)，由于資金成本被加大，部分房地產(chǎn)投資與投機(jī)性需求將被有效遏制。因此，商品房?jī)r(jià)格快速上揚(yáng)的勢(shì)頭將會(huì)有所緩解。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士分析后認(rèn)為，新政對(duì)消費(fèi)需求有保有壓，受影響最大的應(yīng)該是中產(chǎn)階層的投資性需求。從消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析，購(gòu)買第二套住房的主要是中產(chǎn)階層。他們手中有一定積蓄，如果按老政策購(gòu)買第二套住房，能夠付清首付款，并負(fù)擔(dān)起商業(yè)貸款或公積金貸款。而新政實(shí)施后，購(gòu)買第二套住房的首付和還貸壓力將陡增，這很可能會(huì)減少中產(chǎn)階層的投資行為。對(duì)于以小換大、以舊換新的改善性居住需求來說，新政可能使其中一部分資金本來就比較緊張的人打消購(gòu)房念頭或推遲購(gòu)房計(jì)劃。而新政在打壓第二套以上住房需求的同時(shí)，鼓勵(lì)自住性需求，尤其是中小戶型自住消費(fèi)，特別是新政對(duì)初次購(gòu)90平方米以下的購(gòu)房者實(shí)行了保護(hù)性利率，將有助于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(金融時(shí)報(bào))