婷婷五月不卡伦理|日韩亚洲天堂zz|凹凸福利视频导航|深夜福利人妻91|国产精品无码波多|蜜芽视频在线一区|老外嗷嗷射亚女网|五月天堂青青草肛|激情小说无码国产91精品一区|一产国产精品在线

    地價迅速膨脹，新拍土地價格與當(dāng)下房價持平甚至超過房價的現(xiàn)象在今年屢見不鮮。地產(chǎn)商在大肆圈地的同時，也使自己陷入“賭徒”式的險境

　　2005年9月，富力地產(chǎn)在廣州繁華區(qū)開發(fā)的樓盤售價每平米7000元，2007年9月，富力地產(chǎn)在廣州郊區(qū)的項目，僅地價就達每平米1.87萬元

　　土地儲備大量消耗，土地供應(yīng)嚴重不足，這種顯見的供需失衡，促使開發(fā)商將拿地作為第一要務(wù)，地王紀錄也隨之不斷刷新

　　地產(chǎn)上市公司是圈地主角，股市則成為“地價——房價——地價”循環(huán)上升的放大器

　　“地王”們?nèi)羰琴€贏了，未來三年的房價，將以每年30%的速度增長。若是輸了，風(fēng)險將從開發(fā)商、購房者傳導(dǎo)到資本市場。

　　地產(chǎn)商們不惜重金拍地。圖為今年5月30日,中冶置業(yè)南京分公司以12.9億元拿下南京紫金山南麓的韋陀巷地塊 Phototex/圖

　　從11月1日開始，一部關(guān)于土地出讓金繳納的新規(guī)定——國土資源部“39號文”，正式施行。

　　按照這一規(guī)定，今后，房地產(chǎn)商只有繳清全部土地款，才能拿到土地證，進入后續(xù)的開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)?！袄U一部分，蓋一部分，回籠一部分資金”的“借雞生蛋”的房地產(chǎn)開發(fā)模式將成為歷史。

　　業(yè)界普遍認為，對今年一路飛漲的地價和房價來說，“39號文”的出爐堪稱“釜底抽薪”：巨大的資金壓力會讓房地產(chǎn)商在拍地時放慢節(jié)奏，這有望最終卡住房價的脖子。

　　今年初以來，迅速膨脹的地價讓老百姓嘩然?！暗赝酢北榈亻_花，在許多地方每平方米樓面地價已經(jīng)越過萬元，并且紀錄還在不斷刷新。所謂的“樓面地價”，是指分攤到每平方米建筑面積中的土地成本。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前九個月，全國土地價格比去年同期上漲了12.8%。

　　2005年9月，30歲的項紅在廣州繁華的濱江東路附近，買入了富力地產(chǎn)開發(fā)的一套房子，時價每平方米7040元。眼下，同一地產(chǎn)商在一墻之隔開發(fā)的新樓盤，每平方米售價已經(jīng)飆升至16500元起，而年初這個數(shù)字還只是12000元左右。

　　更讓人咋舌的是，今年9月，富力地產(chǎn)以每平方米18729元的樓面地價拍下廣州白云山畔的一塊土地，白云山位于廣州的郊區(qū)。

　　諸如富力這樣的“地王”今年并不罕見，9月、10月，成都、廣州、青島等地的土地價格再次被香港九龍倉、廣州富力、北京中海等刷新。地價在飛升，但地產(chǎn)商們之間爭奪土地的戰(zhàn)爭卻沒有結(jié)束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地產(chǎn)上市公司的懷抱。

　　地產(chǎn)商們是在透支未來、豪賭明天，還是先知先覺地對未來房價走勢做出正確預(yù)估？“地王”們?nèi)羰琴€贏了，未來三年的房價，將以每年30%的速度增長。光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強測算說，在樓面地價等于周邊房價的情況下，每年30%的房價上漲才能保證三年后10%的盈利水平。

　　若是輸了，風(fēng)險將從開發(fā)商、購房者傳導(dǎo)到資本市場?！拔疫€想在這個行業(yè)里做十年以上，所以不希望這種不健康局面持續(xù)下去，我們擔(dān)憂的是后續(xù)的購買力?！碧旖蛱┻_集團旗下的南京新城置業(yè)副總張立剛對南方周末記者說道。張立剛曾服務(wù)于順馳，順馳曾以拿地手筆之大、價格之高、速度之快而聞名業(yè)界，但最終由盛轉(zhuǎn)衰。

　　對于老百姓來說，標(biāo)志著高地價的“地王”的出現(xiàn)帶來了憂慮和困惑?！拔覀儾⒉恍枰銈兇罄线h的跑來給我們蓋什么豪宅?！泵鎸ν獾氐禺a(chǎn)公司拍下的8300元的樓面地價和未來可能過萬的房價，青島網(wǎng)友憤怒地寫道。

     喧囂的地王時代

　　1月31日，武漢，35億元，790畝，總價突破了兩年前33.9億元的當(dāng)?shù)嘏牡丶o錄。

　　地王時代的帷幕，從這一天上海豫園旅游商城股份有限公司在武漢的豪擲拉開。

　　可以說，這是自2003年實行土地招拍掛制度以來，“地王”刷新頻率最高、金額最大的一個周期。

　　其間，最名符其實的“地王”，當(dāng)屬7月份北辰實業(yè)(12.29,0.38,3.19%)和北京城開聯(lián)合競得的長沙新三角洲地塊，總價達到驚人的92億元?！叭绻俏遥^不會去買那塊地?！蓖瑸樯鲜泄尽⑼瑸槟玫卮篦{，金地集團(70.13,2.08,3.06%)一位副總經(jīng)理仍然認為付出如此大的資金，風(fēng)險將倍增。

　　而蘇寧環(huán)球8月份在上海市南京路拍下6萬元/平方米的“樓面地價地王”，則讓更多的人很久才回過神來?！昂慊鶆倓傄?5億元轉(zhuǎn)手毗鄰的一幢寫字樓，蘇寧卻要耗資44億元。無論怎么操作，未來都是難以盈利的?！敝倭柯?lián)行亞太區(qū)董事陳立民能給出的惟一解釋是，蘇寧這么做恐怕出于“品牌效應(yīng)”。

　　標(biāo)桿之外，更普遍的情況是，地價以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地價一再刷新，同屬黃金地段的3個地塊，前后共漲了1/3，從11000元的樓面地價飆至15000元。全國地價指數(shù)今年第一季度上漲了9.8%，之后的兩個季度分別是12%、15%。

　　“遍地開花！”戴德梁行杭州分公司總經(jīng)理楊達這樣形容，“長三角既不是開頭，也沒有領(lǐng)跑。”楊達認為，“廣州地王”、“成都地王”、“長沙地王”也都聲勢逼人，“地王”現(xiàn)象并不是孤例。

　　喧囂聲中，再沒人提及年初武漢的那宗交易。實際上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫園旅游商城由于資金壓力，無法付出第一筆10億元的土地出讓金，地塊轉(zhuǎn)為上海復(fù)地接手。

　　這不過是兩年前幾出“地王沉浮錄”的翻版。2005年的溫州地王“中瑞財團”年底成為“拖欠土地出讓金”的狀元；再早一年的上海地王“合生創(chuàng)展”因為資金緊張，一度停止了以16億元拍下的上海新江灣城C1地塊項目。

　　這些不成功的“個案”，在今年蒸騰向上的“地王”熱潮中，在開發(fā)商迫切需要拍得土地的現(xiàn)實映射下，被有意無意地忽略了。

　　為什么必須成為“地王”

　　地價和房價上升的氣息，在 5月份杭州的“濱江萬家花城”樓盤再現(xiàn)久違的徹夜排隊時，杭州濱江房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理朱立東就嗅到了。

　　700多套房子一天售空；半個月前180套的“萬科魅力之城”也在兩天之內(nèi)被搶完。

　　“再加上5月份房交會的火爆情況，大家意識到，經(jīng)過整一年宏觀調(diào)控帶來的低迷期后，地產(chǎn)市場回暖了。”杭州一家房地產(chǎn)顧問公司漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理梅杰回憶。

　　房子越賣越貴了，第三季度里，杭州新房每個月相對上月的漲幅都在增加，9月份的環(huán)比增幅為全國最高——5.5%，同比更是上漲了15.6%。

　　但也越賣越少了，杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計，2006年杭州存量房源一直保持2萬套上下，但到如今只有3000套可供買賣。

　　買房子的反倒越來越多，“信號就是溫州投資客的回潮，無論是稀缺的錢江板塊，還是便宜的下沙板塊，或者有升值潛力的九堡地段，溫州人幾乎都閉著眼睛掃?！泵方苷f。

　　一位不愿意透露姓名的中介公司高層告訴南方周末記者，一個新開樓盤的客戶，竟然有90%登記的是溫州身份證。

　　顯然，得再煮一鍋“飯”來賣了。但等米下鍋的地產(chǎn)商們發(fā)現(xiàn)，米，也越來越金貴了。

　　2003年是杭州土地供應(yīng)的高峰，有5000畝土地供市。但之后的三年，因為宏觀調(diào)控壓縮土地供給，都維持在3500畝左右。

　　“再加上行情不好，多數(shù)本土企業(yè)都開始觀望，去年甚至出現(xiàn)地塊流拍，”漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)研究部經(jīng)理陳煥春介紹，“結(jié)果今年行情好了，很多企業(yè)又沒有儲備土地開發(fā)了，僧多粥少?！?/P>

　　他們還共同面臨著外地企業(yè)的競爭?！皹?biāo)志性事件是去年萬科打入杭州市場，戰(zhàn)略需要讓他們更加不惜代價?！薄白≡诤贾荨本W(wǎng)首席記者丁曉紅補充。做襯衫起家的雅戈爾(28.19,-1.24,-4.21%)7月份以每平方米15000元的樓面地價拍下市中心地塊，至今仍是杭州單價地王。

　　杭州，這座最早全面推行土地招拍掛制度的城市，只是全國土地市場的一個縮影。

　　2006年，全國土地竣工面積和新購?fù)恋孛娣e的增長率曲線形成了一個巨大的缺口，一個猛增，一個銳減。也就是說，一邊是開發(fā)商儲備的土地大量被消耗，一邊是沒有新的土地資源補充。

　　因為這種顯而易見的供需失衡，光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強“奉勸”地產(chǎn)商們“先下手為強”。

　　這也是南方周末記者訪問的學(xué)者、地產(chǎn)商和中介機構(gòu)，對地價飆升給出的共同原因之一。

　　供求失衡，在土地資源緊張的大城市表現(xiàn)最為突出。

　　上海世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理袁鴻昌給出的數(shù)據(jù)是，2005年和2006年上海分別推出380萬和640萬平方米用地，但根據(jù)他們的估算，目前的土地需求是2500萬到3000萬平米，缺口以數(shù)倍計算?！皟蓚€月，現(xiàn)有的存量就能消耗掉了?！鄙贤都瘓F下屬的匯龍新城總經(jīng)理俞軍認為。

　　對于項目類公司，拿到一塊地做一個項目，沒有土地等于直接死亡，這類地產(chǎn)商的數(shù)量目前仍占到80%以上。

　　對于擴張版圖的公司來說，新城市的新土地則是一枚先頭釘，也是鞏固異地市場的棋子。即便萬科、綠城這樣的大房地產(chǎn)公司在今年拿地之前也面臨南京和上海市場出現(xiàn)空檔的危機；萬科今年計劃開工的規(guī)模占年初土地儲備的近一半，若不持續(xù)拿地，最多兩年后現(xiàn)有的發(fā)展速度就會減緩。“市場占有率是長期戰(zhàn)略，因此不少公司寧愿犧牲短期回報率?！壁w強指出。

　　更何況，對于許多已經(jīng)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司來說，不斷增加的新土地就是投資者關(guān)系?！懊抗赏恋貎涠嗌佟笔腔鸾?jīng)理們分析房地產(chǎn)上市企業(yè)的重要指標(biāo)；為了上市，一向批判“地王”的SOHO中國總裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺腳，拍了幾塊地?！白鳛橐患疑鲜泄?，得對股東有所交代，增加土地儲備是必須做的一件事情?！贝鞯铝盒泻贾莘止究偨?jīng)理楊達指出。

　　一個個個體的理性選擇就這樣鑄成了集體的非理性?！暗貎r跳躍式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都這么拍，就并非全部非理性了，應(yīng)該探尋真正的根源和背景?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬更愿意辯證地看待。

    資本助推力

　　如果缺少了資本的推動，地價飆升的非理性可能不會走得這么遠。

　　2007年，奧園、SOHO、遠洋在香港上市，復(fù)地、首創(chuàng)等將回歸A股，華遠等則意欲借殼；

　　2007年，房地產(chǎn)企業(yè)在A股通過增發(fā)融資400余億元，為歷年來融資規(guī)模最大的板塊；

　　2007年，公司債融資啟動，房地產(chǎn)公司隨即試水，萬科、金地、保利、北辰紛紛宣布發(fā)行十幾億到幾十億的公司債；

　　2007年，越來越多的其他行業(yè)公司進入房地產(chǎn)業(yè)，家電廠商海爾拿出300億準備投資地產(chǎn)，要做的第一件事情自然就是買地；

　　2007年的大多數(shù)時間里，地產(chǎn)股的表現(xiàn)優(yōu)于大盤，保利的靜態(tài)市盈率最高時甚至達到了150倍。

　　杭州濱江房產(chǎn)副總朱立東的親身感受是：“房地產(chǎn)公司對土地的溢價判斷理論上是相差不大的，但因為有了資本市場上的資金來源，溢價可能會增加很多，對土地價格的承受能力也會高很多。高地價的一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移到股市上。”“如今的房地產(chǎn)市場，已經(jīng)從關(guān)系密集型轉(zhuǎn)移到資金密集型。過去是看誰有關(guān)系能拿到地，現(xiàn)在是看誰有錢能拿到地?！崩蠲鲿潜本┮患叶€房地產(chǎn)公司的高層，他們也正在積極地謀求上市?！斑@是資本對地價上升的一個直接驅(qū)動力，”戴德梁行楊達認為，“另一個間接的驅(qū)動力是購房者，在通貨膨脹的預(yù)期和股市風(fēng)險加大的背景下，他們覺得買地產(chǎn)股不如買地產(chǎn)?！贝鞯铝盒猩虾９揪C合住宅服務(wù)華東區(qū)主管胡港文就發(fā)現(xiàn)，5月份之后，一次性付款的消費者比例增加了不少。

　　而地產(chǎn)商的另一個資金來源——海外基金——盡管遭遇了政策限制，也并沒有退出中國市場，而是通過直接投資項目的方式，在積極地尋找分一杯羹的機會。戴德梁行最近就剛剛促成了復(fù)地與德國SEB基金一個2億美元的合作?！皻w根結(jié)底，還是流動性過剩?！倍辔皇茉L者一再對南方周末記者強調(diào)，也就是說，無論是投資者還是消費者層面，錢都太多了，需要尋找投資渠道。

　　有趣的是，不少地產(chǎn)公司本身也在炒股。杭州坊間流傳，一家公司通過股市收益四十余億，能買下半個長沙新三角洲地塊了?！胺康禺a(chǎn)商普遍看好后市，所以愿意高價拿地，而今年股市直接融資渠道的增加，又讓他們得以高價拿地，”趙強分析道，“游戲規(guī)則就此發(fā)生改變，過去都是根據(jù)單個項目的投資回報率，現(xiàn)在都加上了對未來房價的預(yù)期，這更多地是一種風(fēng)險測算。”

　　不成為大鱷，就被大鱷吃掉

　　游戲規(guī)則改變的直接結(jié)果就是：大量地產(chǎn)商被淘汰。

　　“如今活躍在土地市場上的，就是那么十幾家公司，如果繼續(xù)維持這個局面，兩年之后，可能這個市場上就都只有這十幾家公司了，”李明書預(yù)測道，“宏觀調(diào)控政策的取向也是行業(yè)的整合和重組，如果不想被大鱷吃掉，就要想辦法成為大鱷?！?/P>

　　有數(shù)據(jù)顯示，2004年北京還有4000多家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在只有800多家。經(jīng)過這一輪洗牌，明年的統(tǒng)計數(shù)字還會有一個劇減。香港的地產(chǎn)商也是經(jīng)過3次洗盤，最終存活十余家。

　　在世聯(lián)地產(chǎn)的袁鴻昌看來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商目前可分為四類：資源型開發(fā)商、專業(yè)型開發(fā)商、資金規(guī)模型開發(fā)商和機會型開發(fā)商。機會型開發(fā)商占據(jù)了總數(shù)量的90%以上，但因為可持續(xù)性差，“地王”頻出的當(dāng)下，尤其容易死亡；而最終能存活的將是依靠資本市場壯大的專業(yè)型公司。

　　資源整合的過程中，對土地的爭奪更加激烈，房價不可避免也被抬升，尤其是當(dāng)新拍地王的價格等于甚至高于周邊樓價時。

　　雅戈爾(28.19,-1.24,-4.21%)7月份在杭州拍下的1.5萬元/平方米，直接刺激了周邊的風(fēng)華九園一周時間從1.4萬元/平方米上漲到2萬元/平方米。

　　南京實行“一房一價”，規(guī)定開盤后的樓盤不得隨意抬價，但地產(chǎn)商們干脆讓新盤迅速變成二手房，提高交易價格，出現(xiàn)二手房貴過新房的奇特景象。

　　10月份，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超明確表示，土地開發(fā)建設(shè)成本提高、土地價格上漲較快，是房價持續(xù)上漲的主要原因之一。

　　而反過來，房價的上升，又推動了開發(fā)商對土地的爭奪，最終推動了地價的上揚。

　　在這場“圈地游戲”中，由于主角大部分是上市公司，這種“地價—房價—地價”之間循環(huán)往復(fù)的關(guān)系借由股市得到了更大程度的放大。

　　每當(dāng)上市公司出拿地公告，股價總是很“配合”地上漲一定的幅度，即使這是一般不去兌現(xiàn)的紙面財富，這種上漲還是為將來上市公司的增發(fā)和公司債融資打下了良好的基礎(chǔ)。

　　對此，趙強的解釋是：“理論上，只有拿地的回報率高于資金成本，股價才應(yīng)該上漲。但因為信息的不對稱和股市的投機特性，股民基本上都在透支對未來的預(yù)期?！?/P>

　　第三季度里，保利地產(chǎn)(96.23,3.85,4.17%)取得了上海、武漢、廣州等城市的8個地塊，總價款近100億元人民幣，但保利的股價同期也翻了兩倍多，變成房地產(chǎn)第一股，保利隨后打算發(fā)行43億元的公司債。

　　若隱若現(xiàn)的風(fēng)險

　　地價和房價交錯上升的游戲要玩下去，很重要的一點是必須有足夠的需求來支撐未來的房價。

　　經(jīng)歷了今年春天開始并持續(xù)了整個夏天的房價飆升后，市場出現(xiàn)了一些微妙的變化。

　　在10月的黃金周中，今年一直領(lǐng)跑此輪全國房價普漲的深圳市，雖然房價仍在高位，但是耐人尋味的是，消費者卻似乎選擇了冷眼旁觀：整個黃金周，深圳只賣出82套新房。深圳市民揚言，要與開發(fā)商較勁，堅決不買房，壓著地產(chǎn)商低下頭來。

　　與此同時，政策層面也有變化。在天價“地王”屢屢出現(xiàn)后，地方政府開始謀劃增加土地供給。杭州市上半年放出的土地已經(jīng)超過了去年；南京10月份推出了14幅“小地塊”；青島則在40天內(nèi)連續(xù)拍出30塊土地。除了加大供給外，需求方面也有政策出爐，第二套房首付款比例的提高，將直接壓制購房者需求。

　　從市場層面來說，也有寒風(fēng)襲來。地產(chǎn)股的暴漲和大規(guī)模增發(fā)，一直被看作此輪“地王”頻現(xiàn)的資金基礎(chǔ)。但8月份以來，房地產(chǎn)股成為機構(gòu)減持比例最大的板塊，機構(gòu)通常被認為對市場水溫變化能夠先知先覺；同時，證監(jiān)會暫停審批房地產(chǎn)公司IPO的流言再度四起。巨量土地儲備帶來的資金缺口開始浮現(xiàn)。

　　比如北辰，這一輪土地飆升中最大的地王，今年需要為長沙新三角洲地塊支付51億元。根據(jù)北辰的中報資料，無法依靠自有資金支付地款，為了緩解可能的資金壓力，北辰10月份宣布發(fā)行17億元公司債。

　　11月1日，土地出讓金繳納新規(guī)實施以后，類似的資金壓力將會更大。因為房地產(chǎn)商必須繳清所有土地款之后，才能開工。過去開發(fā)商普遍采用的是“借雞生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期資金，就可以把土地先行拍下，取得土地證后，就可以著手分期分片開發(fā)，用售房所得再返過來分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再開發(fā)，這無疑堵住了開發(fā)商的變通之道，將使開發(fā)商沉淀巨大的資金成本，從而面臨巨大的資金壓力。

　　因為各家房地產(chǎn)上市公司今年的銷售數(shù)據(jù)良好以及土地資源稀缺的原因，證券公司目前仍給予他們“增持”的評級，但這一切的前提，都基于一點——“中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境和宏觀政策不會改變”。(南方周末)