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    這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)囤兵已久的外資已經(jīng)具有了在一個(gè)城市集中火力興風(fēng)作浪的主導(dǎo)權(quán)。

　　今年5月份以來(lái)，一直還算“理性”的廣州房?jī)r(jià)上演了“生死時(shí)速”：均價(jià)從每平米8051元一路飆升到9月份的11290元。短短4個(gè)月，整體漲幅超過(guò)40%，一些熱點(diǎn)樓盤(pán)漲幅更是翻番。

　　誰(shuí)是拉抬樓價(jià)的主力？在廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)、研究員黎友煥博士看來(lái)，不是他人，就是他的課題組在9月份提出的“3000億美元”炒樓外資：在突然圍堵廣州樓市的資金中，境外熱錢(qián)的身影頻頻出現(xiàn)，某種程度上甚至充當(dāng)了炒作與拉抬主力。在京、滬、深房?jī)r(jià)高位盤(pán)旋后，大量的外來(lái)資金在短時(shí)期內(nèi)匯集到“價(jià)值洼地”廣州，廣州樓市快速?gòu)?fù)制了深圳今年前5個(gè)月的快速拔高神話(huà)。

　　據(jù)悉，今年初開(kāi)始，以黎友煥為組長(zhǎng)的課題組就境外熱錢(qián)進(jìn)入中國(guó)大陸進(jìn)行跟蹤研究，其研究階段性成果《境外熱錢(qián)在國(guó)內(nèi)的非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》已經(jīng)上報(bào)國(guó)務(wù)院辦公廳，其他幾個(gè)系列報(bào)告也通過(guò)新華社內(nèi)參上報(bào)中央高層領(lǐng)導(dǎo)。9月初，曾有媒體未采訪(fǎng)黎就透露出有“3000億人民幣”的巨量外資在國(guó)內(nèi)炒房，不過(guò)黎告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，不是3000億人民幣，而是3000億美元，超過(guò)3000億美元的熱錢(qián)已經(jīng)進(jìn)入大陸境內(nèi)，追蹤其路徑，主要流向房地產(chǎn)、股市。

　　這3000億美元通過(guò)地下錢(qián)莊進(jìn)入中國(guó)的外資，轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海、深圳、廣州等一線(xiàn)城市，正在興風(fēng)作浪。繼深圳后，廣州成為外資集中火力出擊的重地。據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州房地產(chǎn)外資投資比例大幅增長(zhǎng)了84.4%。

　　廣州是不是最后一個(gè)目標(biāo)呢？如果這筆“3000億美金”能夠繼續(xù)復(fù)制其操作模式，受到狙擊的當(dāng)然不會(huì)只是廣州。

　　瘋狂的主力

　　9月的廣州，某新樓盤(pán)開(kāi)售現(xiàn)場(chǎng)，翹首排隊(duì)的人群突然炸了鍋，“天哪，太有錢(qián)了，有人一氣買(mǎi)了50套”，人群里有人接腔，“趕緊買(mǎi)呀，這樓價(jià)恐怕還要漲呀，與深圳相比，這廣州房?jī)r(jià)還算是便宜的”。騷動(dòng)源自一群特別買(mǎi)家的現(xiàn)身，這些西裝革履的人連樓盤(pán)都不看一眼，一下子就簽下了幾十套房子，然后飄然離去，锃亮一新的“寶馬”揚(yáng)起一陣尾氣。

　　回憶這幕情景，廣州市民鄭先生目瞪口呆，“房?jī)r(jià)瘋了，我越來(lái)越買(mǎi)不起了”。鄭從5月份起就有換套大房子的想法，按照他的判斷，廣州房?jī)r(jià)從2004年起上漲了3年，不久前市政府又出臺(tái)了綜合調(diào)控房?jī)r(jià)的“穗七條”，房?jī)r(jià)應(yīng)該是到了往下走的拐點(diǎn)。

　　但是接下來(lái)的變化完全出乎鄭的意料。廣州房?jī)r(jià)從6月份開(kāi)始一路攀升：8553元，9475元，9905元，11290元，這是廣州房?jī)r(jià)信息平臺(tái)“陽(yáng)光家緣”發(fā)布的折合廣州所有新房實(shí)時(shí)成交記錄統(tǒng)計(jì)的加權(quán)數(shù)據(jù)。

　　樓價(jià)的快速上漲，甚至讓地產(chǎn)商手下的高層也“看不懂”。嚴(yán)阿姨是某港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商旗下子公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，該公司在白云山附近推出了湖光山色概念的別墅，盡管這讓嚴(yán)動(dòng)心，但10萬(wàn)元每平米的售價(jià)讓她望而生畏，但更令嚴(yán)驚奇的事情是：該批別墅目前除樣板樓外還沒(méi)有交樓，但一夜之間一批神秘的買(mǎi)家將幾十套別墅全部買(mǎi)走了，“聽(tīng)說(shuō)全部是香港人”。

　　在黎友煥的實(shí)地跟蹤調(diào)查里，這群富豪模樣的人確實(shí)有來(lái)頭，但也只是前臺(tái)的操盤(pán)手，他們受雇于一些隱藏在后臺(tái)的神秘機(jī)構(gòu)，這些神秘機(jī)構(gòu)握有大量資金。操盤(pán)手們的任務(wù)是受后臺(tái)老板指使，乘著豪華車(chē)，扮成富豪模樣，奔赴各個(gè)樓盤(pán)落下大單。另外還有“托兒”，在所謂大單落下之時(shí)，立刻就有人在看樓人群體里大聲疾呼：“樓盤(pán)如此走俏，樓價(jià)還要上升！”

　　黎友煥稱(chēng)，主力就是通過(guò)地下錢(qián)莊進(jìn)入后，近來(lái)潛行與游走在深圳、廣州、上海等一帶的炒樓熱錢(qián)，它們的規(guī)模在3000億美元以上。黎稱(chēng)這是在對(duì)諸多地下錢(qián)莊進(jìn)行實(shí)地調(diào)查之后估算出來(lái)的一個(gè)各方都相對(duì)認(rèn)可和接受的數(shù)據(jù)。實(shí)際上，這幾年通過(guò)灰色路徑進(jìn)入內(nèi)地的熱錢(qián)遠(yuǎn)在這個(gè)規(guī)模之上。他們真正的幕后面貌，包括外資地產(chǎn)商們自己旗下潛行的房地產(chǎn)信托基金，以及大量聞腥而來(lái)的國(guó)際游資。香港是他們的前沿陣地，而以投資、顧問(wèn)公司等形式潛藏在深圳、廣州、上海等地各種運(yùn)行模式的地下錢(qián)莊成為他們進(jìn)入的通道?，F(xiàn)在他們依然沒(méi)有停止源源不斷進(jìn)入的步伐。

　　廣州市統(tǒng)計(jì)局9月末公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)外資投資大幅增長(zhǎng)了84.4%，而同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速僅為28.0%。在一些地產(chǎn)專(zhuān)家看來(lái)，在上海、深圳等地房?jī)r(jià)拉升到高位滯漲后，大量尋求新出路的資金集中涌入相對(duì)低價(jià)的廣州，正是造成廣州此輪房?jī)r(jià)暴漲的主要因素。相對(duì)于深圳的均價(jià)2萬(wàn)，均價(jià)不到1萬(wàn)的廣州房?jī)r(jià)被冠以“價(jià)值洼地”的概念，成為此輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵詞。廣州寒桐顧問(wèn)公司的董事長(zhǎng)韓世同指出，現(xiàn)在消費(fèi)住宅的已經(jīng)不是本地人，而是外地投資客。

　　推波助瀾的開(kāi)發(fā)商

　　盡管進(jìn)入10月，廣州房?jī)r(jià)步入了高位縮量盤(pán)整期，但當(dāng)?shù)孛襟w依然充斥著地產(chǎn)商們宣揚(yáng)的“投資升值”、“房?jī)r(jià)無(wú)限上漲”的詞匯，一個(gè)樓盤(pán)推出七八個(gè)報(bào)紙版面的廣告。在韓世同的印象里，這種現(xiàn)象在廣州并不多見(jiàn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，10月份，地產(chǎn)商依然演繹“大話(huà)”造市的游戲，開(kāi)發(fā)商無(wú)論大小，樓盤(pán)無(wú)論在何地，價(jià)位無(wú)論多高，發(fā)布的銷(xiāo)售情況都是旺銷(xiāo)搶購(gòu)，徹夜排隊(duì)，開(kāi)盤(pán)即售完的清一色神話(huà)。結(jié)合實(shí)例，銷(xiāo)售水分相當(dāng)多，“十一”黃金周期間，天河?xùn)|某樓盤(pán)以18000元均價(jià)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)國(guó)慶7天銷(xiāo)售120多套，實(shí)際上，“陽(yáng)光家緣”統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)甚至連30套都不到。

　　廣州房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)披露，隨著房?jī)r(jià)飆升，各種炒房伎倆與手法紛紛出現(xiàn)：捂盤(pán)惜售制造虛假搶購(gòu)氣氛、指示工作人員或雇傭他人自炒房?jī)r(jià)、與專(zhuān)業(yè)炒房機(jī)構(gòu)合謀、老鼠倉(cāng)。

　　開(kāi)發(fā)商們?cè)诟黝?lèi)場(chǎng)合放出“樓市一片大好”的聲音，“晉升”最新花都地王的廣州大運(yùn)實(shí)業(yè)公司的董事長(zhǎng)最近就稱(chēng)，“樓市至少可輝煌10年以上”。

　　同時(shí)，地產(chǎn)大腕土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)也趨白熱，地王紀(jì)錄不斷刷新。9月11日，白云區(qū)云祥路地塊出讓?zhuān)瑲v經(jīng)147回合富力最終擊退保利以1.8億奪下該地塊，樓面地價(jià)18729元/平米。據(jù)分析，樓盤(pán)建成后要賣(mài)到25000元/平米才能保證不虧本。地王的不斷刷新成為樓價(jià)上漲的充分理由。

　　廣州地產(chǎn)商爭(zhēng)地的底氣來(lái)自對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。目前，廣州前5位的大地產(chǎn)商一手市場(chǎng)份額已占40%；前10位地產(chǎn)商市場(chǎng)份額已超60%?！按蟀l(fā)展商不賣(mài)便宜房”已成普遍現(xiàn)象。

　　壟斷性的地產(chǎn)商主導(dǎo)了市場(chǎng)格局，掌握了話(huà)語(yǔ)權(quán)，廣告投放占據(jù)了當(dāng)?shù)刂饕襟w70%以上的廣告來(lái)源。“我們從來(lái)都是報(bào)喜不報(bào)憂(yōu)。”這是廣州一位從事多年房地產(chǎn)報(bào)道的記者袒露的實(shí)情。

　　此外地產(chǎn)商還多次炮制“地荒論”，將房?jī)r(jià)上漲歸結(jié)于政府土地供應(yīng)不足、拿地成本太高。事實(shí)上，根據(jù)中介“合富輝煌”的一項(xiàng)研究，目前廣州約有42平方公里的可開(kāi)發(fā)土地控制在地產(chǎn)商手中，足夠今后10年供應(yīng)之用。

　　另一方面，廣州市政府動(dòng)輒推出大地塊，高額的拍賣(mài)保證金與質(zhì)量要求使得小型地產(chǎn)商完全被排除，土地資源都掌握在大開(kāi)發(fā)商手上。在土地問(wèn)題上，政府面臨系列難題：儲(chǔ)備土地太少、再儲(chǔ)備土地太難、對(duì)開(kāi)發(fā)商閑置土地下不了手、缺乏科學(xué)供地計(jì)劃、缺乏強(qiáng)有力調(diào)控、存在稅法漏洞等等。更要命的是，市政府對(duì)外資炒房并無(wú)明顯限制措施，今年3月底出臺(tái)的“穗七條”政策，重點(diǎn)還是加大經(jīng)營(yíng)性商品住宅用地供應(yīng)量，多渠道增加住房供給。

　　密謀轉(zhuǎn)移新戰(zhàn)場(chǎng)？

　　繼深圳房?jī)r(jià)今年前5月大幅拉升后，外資又在廣州復(fù)制了相同一幕。

　　黎友煥稱(chēng)，目前在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)“外資依然沒(méi)有撤退的跡象”，相反他們?cè)诎缪菰焓信c拉抬房?jī)r(jià)的角色。“十一”后，廣州部分樓盤(pán)出現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象，而外資炒家的操盤(pán)手角色也發(fā)生了微妙轉(zhuǎn)變，“我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別外資炒家買(mǎi)車(chē)雇人，扮成富豪到各大樓盤(pán)造勢(shì)，聲稱(chēng)高價(jià)收購(gòu)，很明顯是托市。另外，開(kāi)發(fā)商也在配合托市。一些專(zhuān)家、學(xué)者和媒體站了出來(lái)，為高房?jī)r(jià)尋找合理借口，同時(shí)賣(mài)樓廣告也多起來(lái)。目的只有一個(gè)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)”。

　　不過(guò)，由于房地產(chǎn)流動(dòng)性遠(yuǎn)不如股票，黎友煥指出，獲利豐厚的外資炒房團(tuán)正在謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)撤退計(jì)劃。“炒樓不像炒股，股票可以隨時(shí)拋。據(jù)我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，炒樓外資為了在獲取更多利潤(rùn)后能全身而退，他們采取了有計(jì)劃、有步驟的戰(zhàn)略布置，有著長(zhǎng)遠(yuǎn)打算?！?/P>

　　黎在他的最新報(bào)告中指出，目前，外資已順利將上海、北京、深圳、廣州這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線(xiàn)城市的樓價(jià)炒到一定高度，樓價(jià)上升速度開(kāi)始緩慢，已經(jīng)到了臨界點(diǎn)。這時(shí)他們開(kāi)始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)，進(jìn)入沿海二線(xiàn)城市，如東莞、蘇州等，還有內(nèi)地一線(xiàn)城市或省會(huì)城市，如天津、西安、武漢等地?！斑@樣，他們將全國(guó)的樓價(jià)抬起來(lái)后，就可有步驟地全身而退。”

　　盡管在這輪廣州房?jī)r(jià)暴漲中并不能確切統(tǒng)計(jì)到外資具體的運(yùn)作金額，但黎友煥認(rèn)為，這正是外資集中火力將一個(gè)城市房?jī)r(jià)集中炒高的表現(xiàn)，反映外資已經(jīng)具備在一個(gè)城市興風(fēng)作浪的話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　　炒完了，就要脫手而走。目前，外資在上海等地已經(jīng)謀求撤退，據(jù)報(bào)道：境外機(jī)構(gòu)在中國(guó)的一宗宗房地產(chǎn)收購(gòu)案仍在不斷上演的背后，早期進(jìn)入的一些巨頭們悄然抽身。今年以來(lái)，上海已有3家投資基金成功出售此前收購(gòu)的物業(yè)。日前，香港上市公司資本策略與天安中國(guó)合資公司以1.05億美元的價(jià)格買(mǎi)下上海永新廣場(chǎng)100%股權(quán)。據(jù)悉，永新廣場(chǎng)的主要所有者是花旗集團(tuán)名下的房地產(chǎn)投資基金。

　　同樣在上海，已有包括澳大利亞麥格理銀行、高盛銀行、花旗銀行等幾家大型金融機(jī)構(gòu)旗下的房地產(chǎn)投資基金紛紛將手頭持有的上海物業(yè)出售。此外，在深圳，一些中介也掛出了不少“急售”字樣的樓盤(pán)。據(jù)中介介紹，其背后房東有不少外國(guó)人。(華夏時(shí)報(bào))