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    十月之后，上海樓市漸漸冷靜下來(lái)，供求雙方都開始回歸理性，整個(gè)市場(chǎng)的狀況也由前期的“一房難求”逐漸轉(zhuǎn)為“有價(jià)無(wú)市”，購(gòu)房者觀望態(tài)度明顯，年底將近，一些開發(fā)商紛紛在銷售策略上作出調(diào)整，目前部分樓盤價(jià)格已現(xiàn)波動(dòng)端倪。
　　
    促銷讓利：開發(fā)商紛紛優(yōu)惠

　　11月，上海樓市中被提到最多的就是“打折”兩個(gè)字，自從上個(gè)月浦東三林的一品牌樓盤推出“相同條件下一次性付款優(yōu)惠2%”、“首付50%享受1%折扣”等優(yōu)惠活動(dòng)后，上海樓市就掀起了一場(chǎng)打折風(fēng)潮。

　　繼此之后，其他樓盤降價(jià)優(yōu)惠的消息就紛紛傳來(lái)———

　　上海康城目前的均價(jià)在8500元/平方米左右，售樓人員稱，他們將針對(duì)帶地下室戶型、頂層復(fù)式戶型推出一系列優(yōu)惠活動(dòng)，如購(gòu)房者購(gòu)買200平方米左右的頂層復(fù)式房，將享受到每平方米7500元至8000元的優(yōu)惠價(jià)。

　　閔行區(qū)的夏朵小城是11月初新開盤的，開盤的時(shí)候就有優(yōu)惠活動(dòng)，當(dāng)時(shí)每平方米能優(yōu)惠100元，而在滿足一定條件的前提下能再優(yōu)惠20元，總體算下來(lái)，也相當(dāng)于1%左右的折扣。

　　同樣位于浦東三林的金誼河畔，目前在售的樓盤是一個(gè)月前剛剛推出的，均價(jià)在14000元/平方米左右。售樓人員稱，雖然沒(méi)有直接的價(jià)格折扣，但是買房者可以一次性獲得豪華會(huì)所的三張“家庭會(huì)員卡”，可省去8000元入會(huì)費(fèi)，在會(huì)所消費(fèi)時(shí)還能享受優(yōu)惠的會(huì)員價(jià)。

　　此外，在位于板泉路、東明路的尚東國(guó)際名園售樓處，售樓人員表示，一批新樓盤即將于本周末推出。上一批樓盤在開盤時(shí)，購(gòu)房者獲得200元/平方米優(yōu)惠，12月1日推出的新樓盤還會(huì)有更大幅度的優(yōu)惠。

　　有價(jià)無(wú)市：市中心房源稀缺

　　今年上海新盤成交呈現(xiàn)出“次市區(qū)”樓盤得寵的趨勢(shì)，這些樓盤多半位于浦東、閔行、寶山等近郊區(qū)域。

　　與此同時(shí)值得注意的是，目前一些市中心區(qū)域的一手房供應(yīng)量已處于“歷史低點(diǎn)”。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，日前，黃浦區(qū)有25套一手房普通住宅可售，面積為3000平方米；長(zhǎng)寧區(qū)僅有13套一手房普通住宅可售，面積為1500平方米；盧灣區(qū)甚至只有6套一手房普通住宅可售，面積更是只有區(qū)區(qū)700平方米；同樣，黃浦區(qū)只有174套可售，盧灣區(qū)也只有27套可售住宅。

　　由于市中心區(qū)域供應(yīng)量稀缺，在靜安等中心區(qū)，個(gè)別豪宅銷售火暴，上個(gè)月將單價(jià)抬高了每平方米5000元左右。在市場(chǎng)普遍優(yōu)惠降價(jià)的時(shí)候，這樣的舉動(dòng)不免顯得有些特別，但在這樣的樓盤畢竟還是屬于極少數(shù)，在種種因素影響下，上海市中心區(qū)域樓市成交量不大，“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象突出。

　　●各家觀點(diǎn) 　房?jī)r(jià)升降只在一線間

　　中、內(nèi)環(huán)樓盤最大的特點(diǎn)就是新樓盤受二手樓盤的價(jià)格影響大，不得不放低價(jià)格，但是，這樣的降價(jià)又會(huì)引起同樓盤前幾期以較高價(jià)格購(gòu)置物業(yè)的業(yè)主的不滿，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的退房事件也說(shuō)明了這個(gè)問(wèn)題，同時(shí)，內(nèi)環(huán)樓盤較高的投資性和投資比例，也促使二手樓盤的價(jià)格變動(dòng)明顯。因而開發(fā)商定價(jià)壓力大。從后市來(lái)看，內(nèi)、中環(huán)的一手樓盤也有降價(jià)空間。外環(huán)區(qū)域的新建樓盤的降價(jià)是最為明顯的，浦東的外環(huán)樓盤價(jià)格變化相對(duì)比較靈活，普遍的較低。

　　從區(qū)域來(lái)分，浦西市中心由于極佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，抗跌性強(qiáng)，加上上市量較小，經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的向下調(diào)整后，已把投資熱潮時(shí)期大部分虛高的價(jià)格泡沫擠出，明年看好徐匯靜安等區(qū)域。

　　剛性需求平穩(wěn)房?jī)r(jià)

　　目前上海新盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)還只是停留在表面，并沒(méi)有達(dá)到購(gòu)房者心理上真正意義的實(shí)惠，因此取得的收效可能并不大。在目前這樣一種市場(chǎng)環(huán)境下，只有價(jià)格的一次性到位，才是吸引市場(chǎng)上大多數(shù)購(gòu)房者，取得最佳銷售業(yè)績(jī)的唯一辦法。特別是那些周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多、體量又特別大的樓盤，應(yīng)該先出手為好。由于在前期的調(diào)控政策主導(dǎo)下，市場(chǎng)上的投機(jī)投資需求已基本被擠出，而非改善型的自住需求具有剛性，正是這部分剛性需求支撐著樓市處于一個(gè)平穩(wěn)的成交水平。

　　有升有降在所難免

　　在市場(chǎng)前景不甚明朗的情況下，開發(fā)商選擇逐步小量推出項(xiàng)目，一方面可通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的試探，以保持自己在定價(jià)、銷售策略等方面的主動(dòng)性；另一方面在目前信息公開、透明的情況下，也可避免由于推盤量過(guò)大導(dǎo)致銷售時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，在市場(chǎng)上造成項(xiàng)目滯銷的負(fù)面形象。來(lái)源:青年報(bào)