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    廣州限價(jià)房年收入20萬(wàn)以下家庭可申請(qǐng)，珠三角宏調(diào)效應(yīng)顯現(xiàn)
 
    在廣東，房?jī)r(jià)下降已不再是坊間猜測(cè)。廣州市國(guó)土房管局最新披露的11月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)猛降千元，降幅近10%；同時(shí)，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1%。而有中介機(jī)構(gòu)錄得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，深圳10月份新房均價(jià)較9月下跌約一成。

　　廣深兩地投資者的撤退，以及銀行全線收縮房貸，讓原本炙手可熱的珠三角樓市急速步入“寒冬”，而且似乎有帶動(dòng)全國(guó)樓市下跌的趨勢(shì)。

　　廣深房?jī)r(jià)單月降一成

　　日前，廣州市國(guó)土房管局在向國(guó)務(wù)院相關(guān)部委組建的聯(lián)合調(diào)查小組匯報(bào)工作時(shí)，披露了11月廣州樓市的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

　　該數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去兩年廣州房?jī)r(jià)一直快速上升，特別是今年10月份一手房均價(jià)達(dá)到11574元/平方米的歷史最高點(diǎn)，同比上漲81.3%。但是到了11月，均價(jià)下降了1141元/平方米。

　　而今年上半年漲勢(shì)更加驚人的深圳，其樓市的“寒冬”比廣州來(lái)得更早?！?007年1～10月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，7月份商品房銷售面積為48.98萬(wàn)平方米，8月份猛跌至33.83萬(wàn)平方米，9月份微跌至31萬(wàn)平方米，到了10月則降了近50%，僅為15.36萬(wàn)平方米，創(chuàng)下全年最低。

　　連續(xù)三個(gè)月的成交萎縮，讓深圳的房?jī)r(jià)終于在10月出現(xiàn)了松動(dòng)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳10月份新房均價(jià)較9月下跌約一成。深圳市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)則顯示，深圳二手房交易量10月份下降36.78%，二手房?jī)r(jià)格方面，9月份就開始出現(xiàn)跳水，比8月下降47.09%。

　　在廣州，萬(wàn)科旗下以四季花城、金色康苑為代表的五大樓盤全線降價(jià)銷售，一舉打破樓市中的僵持局面，因?yàn)槠湫缕范▋r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，甚至比同類型產(chǎn)品低20%，一度引發(fā)購(gòu)房者通宵排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面。富力地產(chǎn)的部分樓盤以贈(zèng)送70年物業(yè)管理費(fèi)等方式促銷。碧桂園鳳凰城有產(chǎn)品以4800元/平方米的超低價(jià)格推出，甚至讓部分購(gòu)房者感到詫異。有當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，廣州目前已經(jīng)有半數(shù)樓盤的降價(jià)幅度達(dá)到20%。

　　市場(chǎng)信息顯示，樓市的“寒流”已經(jīng)蔓延到珠三角二線城市，其中，東莞、惠州、佛山等外地人置業(yè)投資比例較高的城市，成交萎縮比較明顯，僅有鄰近澳門的珠海還處于上升狀態(tài)。

　　宏調(diào)效應(yīng)漸現(xiàn)

　　不過(guò)，對(duì)于11月出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌，廣州市國(guó)土房管局相關(guān)官員稱，單是一個(gè)月的數(shù)據(jù)還不足以說(shuō)明樓市已經(jīng)走入下跌通道，需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)觀察才能得出合理的結(jié)論。但該官員肯定地表示政府調(diào)控的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，并且還將繼續(xù)顯現(xiàn)。

　　早在今年年初，廣州市市長(zhǎng)張廣寧高調(diào)“調(diào)控房?jī)r(jià)”的言論就引發(fā)全國(guó)關(guān)注。隨著今年廣州國(guó)土部門加大土地供應(yīng)以及增加政府保障型住房，廣州樓價(jià)果然在歲末出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　另外，值得關(guān)注的是，就在本周，廣州首批6500元/平方米的限價(jià)房將正式接受申請(qǐng)，估計(jì)年底或者明年年初將公開銷售。而截至目前，廣州的限價(jià)房地塊已經(jīng)批出了14宗，明年將迎來(lái)集中銷售的高潮，從而對(duì)商品房市場(chǎng)造成沖擊。而在前天下午，廣州市政府常務(wù)會(huì)議原則通過(guò)《限價(jià)商品住宅銷售管理辦法》，規(guī)定家庭稅前年收入20萬(wàn)元以下的首次置業(yè)家庭可以購(gòu)買限價(jià)房。這對(duì)于眾多中等收入的夾心階層置業(yè)選擇，無(wú)疑是一大改變。

　　據(jù)悉，目前已經(jīng)有越來(lái)越多的城市開始推出限價(jià)房，深圳的首批限價(jià)房地塊也將于近期公開出讓。

　　房?jī)r(jià)已至拐點(diǎn)？

　　走在全國(guó)前列的廣州樓市向來(lái)具有某種標(biāo)桿效應(yīng)。對(duì)于目前的市場(chǎng)狀況，人們于是猜測(cè)，最近幾年瘋漲的房?jī)r(jià)是否會(huì)因此出現(xiàn)下降的趨勢(shì)？

　　不過(guò)，“帶頭降價(jià)”的萬(wàn)科日前回應(yīng)稱降價(jià)只是局部地區(qū)和樓盤，旗下產(chǎn)品不會(huì)全線降價(jià)。而保利、金地等相關(guān)人士則表示，暫時(shí)未有降價(jià)的打算。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于今年前三季度樓市的火熱，多數(shù)大集團(tuán)都已經(jīng)完成了今年的銷售任務(wù)，短期銷售壓力已經(jīng)不大。再加上銀行限制貸款，年底開發(fā)商可能會(huì)選擇觀望的態(tài)度，樓價(jià)是否繼續(xù)下跌，還要看明年年初的情況。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)并不樂(lè)觀。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局的資料顯示，今年9月以來(lái)，廣州一手商品房的預(yù)售批出面積已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)月的成交面積。這意味著，廣州樓市的供需關(guān)系已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，新盤的接連上市將給市場(chǎng)造成更大壓力。預(yù)計(jì)后市多數(shù)樓盤將采取非常慎重的低開策略，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格吸引購(gòu)房者。

　　那么，云集了國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)巨頭的華南地區(qū)的樓市降溫，是否會(huì)將這波降價(jià)潮引向其他城市，從而引發(fā)全國(guó)的房?jī)r(jià)下跌？

　　對(duì)此，廣州一開發(fā)商表示，在廣深兩地，新盤低開是發(fā)展商慣用的方式，主要是為了給先買的業(yè)主預(yù)留升值空間?，F(xiàn)在部分產(chǎn)品以相對(duì)較低價(jià)格銷售，并不代表后續(xù)的所有產(chǎn)品也是這個(gè)價(jià)。而且，開發(fā)商是根據(jù)市場(chǎng)的變化來(lái)制定銷售策略，近期廣深兩地樓市形勢(shì)嚴(yán)峻，從而引發(fā)降價(jià)。但目前國(guó)內(nèi)其他城市，特別是二、三線城市依然處于上升階段，降價(jià)的可能性不大。

　　不過(guò)，多個(gè)城市已經(jīng)不同程度出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降或者成交量下降的現(xiàn)象。一路瘋漲的北京房?jī)r(jià)半年來(lái)首次回落。而有眾多開發(fā)巨頭進(jìn)駐的武漢、杭州、重慶、南京、成都等城市，火爆的樓市也出現(xiàn)降溫信號(hào)。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))

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    談拐點(diǎn)尚早 武漢樓市“吃飽后休息”
 
　　在剛獲批國(guó)家級(jí)試驗(yàn)區(qū)的武漢，房?jī)r(jià)是個(gè)敏感的詞匯。在前日湖北省政府召開的試驗(yàn)區(qū)新聞發(fā)布會(huì)上，有記者提及試驗(yàn)區(qū)是否會(huì)引來(lái)樓市連鎖反應(yīng)，武漢市市長(zhǎng)李憲生回應(yīng)說(shuō)：“目前來(lái)看仍處于理性范圍內(nèi)?！?
　　
    截至12月17日，據(jù)武漢億房網(wǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，12月第二周武漢主城區(qū)在售樓盤成交均價(jià)5659.78元/平方米，較第一周上漲0.22%。銷售套數(shù)1304套，較第一周減少132套，下降了9.19%。

　　事實(shí)上，武漢樓市縮量上漲的態(tài)勢(shì)在上月即已顯現(xiàn)。據(jù)武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)分析，11月武漢主城區(qū)商品住房成交均價(jià)5562.49元/平方米，比10月份上漲5.37%，而成交量卻較上月減少近一成。

　　從10月中旬開始，武漢樓市的成交量連續(xù)下滑的趨勢(shì)，引得不少當(dāng)?shù)刭?gòu)房者紛紛期待“拐點(diǎn)”的到來(lái)。但據(jù)記者了解到的信息，除一些樓盤以開盤優(yōu)惠和贈(zèng)裝修等方式進(jìn)行促銷外，大多數(shù)開發(fā)商并無(wú)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)計(jì)劃。某樓盤營(yíng)銷經(jīng)理對(duì)記者表示：“今年以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，大多數(shù)開發(fā)商已提前完成銷售任務(wù)，剩下的慢慢賣也不著急。”

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中分院院長(zhǎng)朱戈則把這種現(xiàn)象比喻為“吃飽后的休息”：就像一個(gè)人突然短時(shí)間內(nèi)吃飽了，然后需要歇一下。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的分析，年內(nèi)武漢房?jī)r(jià)下跌的可能性還不大，主要基于以下幾點(diǎn)。

　　首先，武漢的拆遷規(guī)模龐大，每年都會(huì)為市場(chǎng)增加大量剛性需求。再者，由于武漢在湖北的一枝獨(dú)秀地位，武漢堪稱全湖北人的武漢。今年上半年外地人在武漢的購(gòu)房數(shù)量曾占到市場(chǎng)份額的四成，隨著試驗(yàn)區(qū)的獲批，這一吸引力還在加大。最后，武漢目前的房?jī)r(jià)在大中城市中仍算比較低的，據(jù)前不久國(guó)務(wù)院檢查組的督察情況，在全國(guó)19個(gè)副省級(jí)城市中，武漢的商品住房?jī)r(jià)格和增幅，分列第13位和第9位，屬中等偏下。

　　這也印證了最近的一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果：在最近某知名網(wǎng)站關(guān)于武漢樓市是否會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)的調(diào)查中，有近75%的人選擇了“否”。(第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))

    房產(chǎn)商醞釀轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn) 奧運(yùn)會(huì)前樓市拐點(diǎn)已到？

　　據(jù)12月14日的《廣州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石此前一天在北京出席一個(gè)新聞發(fā)布會(huì)時(shí)表示，“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了”，一些房地產(chǎn)專家在隨后發(fā)表的言談中也認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整期最長(zhǎng)將達(dá)15個(gè)月。

　　聯(lián)想前些日廣州房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的“大幅降價(jià)銷售”，不禁讓業(yè)界為之震動(dòng)，因?yàn)榫肴笾行某鞘蟹績(jī)r(jià)走向代表了內(nèi)地房產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

　　廣州率先降價(jià)，那么樓市拐點(diǎn)真的到了嗎？

　　房?jī)r(jià)是“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”

　　王石的話，廣州的“降價(jià)銷售”，猶如在平靜的湖面上扔了塊不大不小的石頭。

　　據(jù)悉，在王石的“拐點(diǎn)論”出現(xiàn)后，一些上市的地產(chǎn)公司甚至對(duì)此觀點(diǎn)專門開會(huì)商討，研究對(duì)策。因?yàn)閷?duì)他們來(lái)說(shuō)這畢竟是一件大事，如何面對(duì)投資者、如何應(yīng)付潛在的買房者以及如何安撫已經(jīng)購(gòu)買了自己樓盤的消費(fèi)者，都是一件件比較頭痛的問(wèn)題。

　　本報(bào)記者以投資者的身份于12月14日致電深圳一家房產(chǎn)公司董秘部，一位男士對(duì)萬(wàn)科廣州“大幅降價(jià)銷售”解釋道，市場(chǎng)對(duì)它當(dāng)時(shí)預(yù)期的價(jià)格比較高，但是也沒(méi)有象報(bào)道說(shuō)的降幅那么大，這件事只不過(guò)是公司根據(jù)自己的銷售情況來(lái)確定價(jià)格?，F(xiàn)在輿論上的確有廣州房?jī)r(jià)大幅下降的聲音，但實(shí)際上并不是那么明顯。這位男士安慰記者道，二級(jí)市場(chǎng)上股價(jià)對(duì)政策的反應(yīng)可能有些過(guò)度，雖然地產(chǎn)公司對(duì)具體的政策無(wú)法預(yù)期，但對(duì)調(diào)控的總體思路和趨勢(shì)是可以預(yù)測(cè)的，而且市場(chǎng)的變化也證明了他們公司之前的判斷，他們已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)策略上有了調(diào)整和應(yīng)對(duì)。

　　對(duì)于王石的樓市“拐點(diǎn)論”，萬(wàn)通地產(chǎn)董秘程曉唏先生表示道，這事不好解釋，不太好回答。但他認(rèn)為關(guān)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)是“仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智”。作為企業(yè)來(lái)講，第一，要按照國(guó)家政策不折不扣地執(zhí)行；第二，這些調(diào)控政策肯定對(duì)他們有些影響，但他們盡可能會(huì)想些辦法使這種不利的影響減少到最低。當(dāng)記者問(wèn)到，萬(wàn)通是否會(huì)因此而在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)型，程曉唏肯定地回答道，目前還沒(méi)有這樣的打算。

　　王石的公開表態(tài)，萬(wàn)通地產(chǎn)董秘的哲學(xué)式回答，以及外資地產(chǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的避而不談，都讓人猶如霧中看花，不知所以。

　　房產(chǎn)商配合宏觀調(diào)控

　　一位不愿透露身份的房地產(chǎn)人士向本報(bào)記者表示，“拐點(diǎn)論”只是向國(guó)家表個(gè)態(tài)，表明國(guó)家最近的一系列宏觀調(diào)控政策是到位的。

　　這位地產(chǎn)人士認(rèn)為，因?yàn)椋旱谝?，一些地產(chǎn)公司資金大；第二，他們通過(guò)這種價(jià)格傾銷式的銷售對(duì)附近的樓盤形成壓力，可以為自己公司獲取一些現(xiàn)金。一些大地產(chǎn)公司最近屯地屯得很厲害，如果對(duì)前景不看好的話，這些公司屯那么多地干嘛！

　　國(guó)家現(xiàn)在的宏觀調(diào)控并不是抑制居民實(shí)質(zhì)性住房需求，主要是現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格漲得太快，特別是房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)現(xiàn)在炒作的太厲害，把房子當(dāng)股票來(lái)炒，國(guó)家調(diào)控的目的主要是抑制投機(jī)性需求。但只要你是好東西，定價(jià)合適，無(wú)所謂，因?yàn)楝F(xiàn)在還有好多人都沒(méi)有買到房子。

　　這位人士認(rèn)為，國(guó)家的土地款一次付清、土地增值稅及信貸緊縮這些宏觀政策可能對(duì)樓市有些打擊，但讓房?jī)r(jià)急落是不可能的。其實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控已經(jīng)好幾年了，03年國(guó)家就開始調(diào)控了，政策不斷，一直調(diào)到現(xiàn)在。但是房?jī)r(jià)的走勢(shì)呢，卻是一直漲到現(xiàn)在。

　　此外，這些地產(chǎn)大佬還有外商們，他們也希望政府進(jìn)行調(diào)控。因?yàn)楝F(xiàn)在有好多地產(chǎn)商屯積了土地，他們?nèi)兆硬缓眠^(guò)，就想把這些東西全部購(gòu)并起來(lái)，因?yàn)闆](méi)有調(diào)整就沒(méi)有洗牌。而剛進(jìn)來(lái)的這些資金實(shí)力雄厚的地產(chǎn)商，因?yàn)樗麄兺恋貎?chǔ)備方面的籌碼不夠，肯定是先一起唱空。因此現(xiàn)在一些小的地產(chǎn)商，日子的確比較難過(guò)。

　　圈錢或是轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)最好辦法？

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)最近被政策頻頻照顧，地產(chǎn)股價(jià)也是應(yīng)聲而落，但也并不意味著房地產(chǎn)公司就毫無(wú)利潤(rùn)可言。

　　一位不愿透露姓名的基金公司地產(chǎn)研究員認(rèn)為，單純從房?jī)r(jià)的升降來(lái)判斷房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)情況，就過(guò)于簡(jiǎn)單化了。即使房?jī)r(jià)跌個(gè)10%、20%，房地產(chǎn)公司照樣有錢賺，就是賺多賺少的問(wèn)題。

　　這位研究員進(jìn)一步表示道，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)鏈，涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面，它拉動(dòng)GDP的效果是很明顯的，因此可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，因而他認(rèn)為國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不會(huì)很強(qiáng)的。

　　他認(rèn)為房地產(chǎn)公司要搞好，最重要的是要“搶錢”。圈到錢去買地，去買人才。拿的錢越多，影響越大，可獲得的資源越多。應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)公司在今年早些時(shí)候針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)做了相應(yīng)的準(zhǔn)備，比如說(shuō)定向增發(fā)。有好多房地產(chǎn)上市公司從去年到今年已經(jīng)做了幾輪定向增發(fā)了，通過(guò)增資擴(kuò)股，引進(jìn)不需要還的資本金來(lái)降低銀行負(fù)債。如此既加強(qiáng)了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，又降低了負(fù)債率，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力大大提高。（證券日?qǐng)?bào)）