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    王石：這次調(diào)整不同以往

　　最近關(guān)于樓市拐點的問題成為各界最關(guān)注的焦點，經(jīng)濟半小時欄目前不久曾報道過深圳和廣州房價下跌的情況，引發(fā)了樓市拐點的討論，其中萬科董事局主席王石在接受媒體采訪時表示，深圳樓市確實出現(xiàn)拐點，萬科同時下調(diào)了自己在深圳和廣州的樓盤售價，降價幅度最高達到15%，那么深圳和廣州所出現(xiàn)的這種拐點是暫時的還是代表著一種趨勢？這種降價的趨勢有可能在全國的其他城市比如北京上海出現(xiàn)嗎？我們今天的節(jié)目專門采訪了萬科集團董事會主席王石。 　　

　　“房價上漲，已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層感覺到買房子非常吃力的時候，這個時候房市就快要出問題了?！?　

　　“這兩年國家政策是調(diào)整一次房價就上升一次，但我覺得這次與以往不同，要清醒認識到，一方面是消費者已經(jīng)承受不住了，第二是國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)，整個通貨膨脹的壓力，整個的投資熱錢多，這次一定要貨幣回籠?！?　

　　“建議三四年之后再買，第一，房地產(chǎn)質(zhì)量還有待大的提高，不僅僅是建造質(zhì)量，還有售后服務(wù)質(zhì)量；第二個就是房價，三四年之后，你一個中產(chǎn)階層存這么多年錢還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的?！?　　

　　“現(xiàn)在造成社會上的形象就是：這些地產(chǎn)上市公司寡頭壟斷、圈錢、高價拿地，反過來再維持高價，所以我借著在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》這樣的欄目上聲明：2008年之后，萬科絕不拿地王。”

　　“中產(chǎn)階級買不起房，這個房市有問題”

　　趙赫：“王總，我知道在前不久一個會議上，你曾經(jīng)表達了你的觀點，說現(xiàn)在中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點，你具體是指什么？”

　　王石：“當時是在一次公益活動在回答記者提問的時候，記者問的問題很長，大意思是廣州的房價下降，深圳房價下降，作為萬科的董事會主席，你是不是認為現(xiàn)在樓市出現(xiàn)拐點？我指的拐點第一個是出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)折，這個轉(zhuǎn)折不是像股票市場這樣大升大跌，是從一種市轉(zhuǎn)到另外一種市，可能是帶有這種盲目的亢奮的預(yù)期的房地產(chǎn)增值情況下，一種盲目的帶有推進性的追風，已經(jīng)是一種理性的回歸，顯然這是指理性的回歸，是指廣州、深圳，也是一種理性回歸，這種理性回歸用于全國也可以這樣說，因為最近中央連續(xù)的加息，連續(xù)對于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，再加上提高銀行的準備金，可以預(yù)期準備金還會繼續(xù)調(diào)，顯然房市的需求、正常消費都有很大的影響，實際上從萬科掌握的資料來講，就深圳、廣州、東莞、上海、杭州、北京、天津這么幾個城市來比較，今年10月份和去年10月份同期差別是非常大的，比如說深圳和去年同期10月份相比，他樓市萎縮的82%，萎縮的是非常厲害的，這個有兩個因素，一個是供應(yīng)量有限，第二個需求量也受到很大的抑制，廣州萎縮了44%，在廣州、深圳中間的東莞卻上升了27%，北京和去年相比是有所下降，按照我們掌握的資料是下降9.2%，但是旁邊的天津是在上升，上海是下降15%，但是杭州上漲20%幾，我們從這幾個城市來看，他們在一起但是表現(xiàn)也不一樣，所以我覺得像中國房地產(chǎn)市場這么大，已經(jīng)是不同城市東南西北中比較大，更不要說西部和東部城市之間的差別就更大了，不能一概而論，確實現(xiàn)在從一種盲目的帶有亢奮的，追求擔心不買價格會更貴這樣的趨勢趨于理性?！?

　　趙赫：“確實當初大家都紛紛職責房價過高的時候，房價還在不管不顧的上漲，現(xiàn)在確實出現(xiàn)了一些新的情況，像你說的珠三角地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)房價下跌的情況，還有一些城市出現(xiàn)了有價無市的狀況，對于市場如果出現(xiàn)持續(xù)的調(diào)整，對開發(fā)商意味著什么？”

　　王石：“房價這樣的上漲，已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層，就是年收入在6萬人民幣到20萬人民幣這樣一個階層，他們已經(jīng)感覺到買房子非常吃力的時候，這個房市快要出問題了，所以在現(xiàn)在瘋漲的情況下，再不抑制住是一定會出問題的，而且感覺到和東南亞的泡沫經(jīng)濟、和日本泡沫經(jīng)濟某個階段是蠻相似的，所以說這種對他抑制消費，我覺得盡管是行政手段社會上有很多不同反映，我個人認為是非常有必要的?！?

　　趙赫：“前不久萬科在深圳和廣州有新盤低開的現(xiàn)象，這是對市場的回應(yīng)嗎？”

　　王石：“這個是從兩個方面的回應(yīng)，第一個我們應(yīng)該有一個理性的思維，當中產(chǎn)階層感覺到房子買不起的時候，你就要警惕了，因為這個市場可能要出問題，你要采取一些對策，這是要發(fā)展商本身自己要來反映的；第二個是現(xiàn)在宏觀大政策形式一定要看清楚，實際上我們消費的類型是有一種二八現(xiàn)象，就是更多財富聚集在20%人手上，他們可能買第二套房、第三套房、第四套房，他們是投資行為，他們本身的住房已經(jīng)解決了，宏觀調(diào)控本身是抑制二次購房的時候，按揭準備金的提高、利率的提高會抑制他們購房的，再一個銀行也受國家政策影響要開始壓縮信貸規(guī)模，這個要看到，再一個要有自身風險的思考和市場的判斷，就是市場第二次購房、第三次購房作為投資性的，一定是受到很大的抑制，這個時候如果沒有對市場的判斷，自身會有問題的，本身應(yīng)該說萬科價格的調(diào)整，一個是自己的反思，再一個是對宏觀調(diào)控政策最直接的回應(yīng)?！?

　　“我覺得這次調(diào)整不同以往”

　　趙赫：“你剛才說的這些是對開發(fā)商的良好建議，還是對手中已經(jīng)握有房子的人士的良言？”

　　王石：“我覺得對同行更準確一些，因為同行現(xiàn)在還有很多不同看法，很多人認為中國大的層面需求還是非常硬性的，所謂這種調(diào)整馬上會反彈，因為確實這兩年國家政策有這樣的情況，調(diào)整一次價格上升一次，我覺得這次是不同的，要清醒認識，這個是兩方面原因，一個方面是消費者已經(jīng)承受不住了，這個要清醒的看到，第二個是國家的調(diào)整不僅僅是對房地產(chǎn)，整個現(xiàn)在通貨膨脹的壓力，整個我們的投資熱錢多，這一定要貨幣回籠，要把通貨膨脹壓下來，當然你房地產(chǎn)首當其沖，如果不看到這樣局面的話會麻煩的，再一個應(yīng)該看到正因為這個市場有這個需求，就是價格調(diào)整是非常必要的，而且不要僅僅看到你現(xiàn)在土地價格成本多少，這一年多土地價格累累出現(xiàn)標王，甚至是面粉會貴過面包，這時候讓他降價非常痛苦了，如果還是以你原來土地成本價來計算，市場對你是毫不留情的，應(yīng)該進行調(diào)整，再一個應(yīng)該看到，正因為帶有一種盲目的投機性的購房抑制住之后，即使現(xiàn)在應(yīng)該看到土地供應(yīng)有限，土地價格的瘋漲也就抑制下來了，實際上10月份以來一線城市出現(xiàn)了流標，不是說面粉貴過面包你買不到，而是最后沒有人買了，所以土地即使是稀有的也會調(diào)整，萬科是基于這樣的判斷進行價格調(diào)整?！?

　　“目前性價比不高，三四年后再買房吧”

　　趙赫：“對于現(xiàn)在已經(jīng)具備了一些能力，準備要買房子還是處在一種持幣觀望階段的時候，這樣的人士你有什么具體的建議?！?

　　王石：“我的建議是這樣，就我個人來講，很多人都問我說現(xiàn)在該不該買房子？我說你三四年之后再買吧，三年到四年，為什么，什么意思呢，我不是從價格角度來看，我而是從性能價格比上來講，因為我認為，性能價格比上來講，中國和發(fā)達工業(yè)國家相比，我們這個房子是相當相當不值的，因為你要買房子，長期自己擁有，我建議來講，因為我相信在三四年之后，因為這幾年中國住宅質(zhì)量一直在改善，你如果和10年前，和20年前相比，有很大的提高，但是和工業(yè)發(fā)達國家相比，質(zhì)量上還有很大的缺口，我覺得三四年之后會有比較大的改善，在那個時候去買，不要更多的從價格去買，因為如果是價格，你三四年之后你是一個中產(chǎn)階層，你存這么多年錢還買不起房子的話，我覺得市場是有問題的，市場一定會被懲罰的，不是懲罰消費者，是懲罰房地產(chǎn)發(fā)展商，懲罰社會，當然懲罰當中，高價買了房子的也跟著會貶值?！?

　　趙赫：“應(yīng)該說這幾年社會各界對房地產(chǎn)行業(yè)指責還是比較多的?！?

　　王石：“發(fā)展商社會形象不好，甚至很多負面的，這也是一種事實，我想首先第一個是它的產(chǎn)品，剛才講為什么我建議現(xiàn)在不要買房子，就是等兩三年之后，很多海歸回來，來了說要買房子，我擔心價格高，我都給的建議你等個三四年也不晚，它的質(zhì)量還是有點問題，比如說和家電、汽車制造業(yè)相比，和我們的國產(chǎn)品牌和他們質(zhì)量相比，確實房地產(chǎn)質(zhì)量還有待大的提高，那你的質(zhì)量直接決定了你的形象，所以在相當一段時間，在消協(xié)那里，投訴量最大的第一就是對房子，差不多是百分之三十幾，所以房地產(chǎn)商必須要致力提高自己的質(zhì)量，不僅僅是建造質(zhì)量，還有售后服務(wù)質(zhì)量；第二個就是房價，你就是質(zhì)量改善了，你房價這么高，當然直接利益得主就是你房地產(chǎn)商，把價格抬高了，你得賺大錢，所以這個形象就很不好，一個買不起房，再一個就是，你賺大錢的前提是我買不起房子，當然這個就更惡劣了?！?

　　“我在此聲明：2008年之后萬科絕不拿地王”

　　趙赫：“還有說到房價過高，也有很多的開發(fā)商會談到因為土地稀缺，地價在漲，像年內(nèi)我們土地價格也是屢創(chuàng)新高，有些地方甚至出現(xiàn)了面粉要貴過面包，也就是說，我們的土地要貴過房子，這樣的一個現(xiàn)象，這個原因是什么？”

　　王石：“這個原因簡單來說，當然一個是市場大家都看好，對未來的預(yù)期，當然對預(yù)期極端的看好，所以只能用亢奮這種詞來進行形容，但是顯然面粉貴過面包的局面不可能持續(xù)下去，因為到頭來講，面包吃不起的時候，因為你面粉還要做面包，你不可能虧損賣，當然消費者買不起面包的時候，你賣面包不能說我面粉貴的理由，我一定要賣高價，那你價格還要下來的，所以這樣對投資者來講風險是非常非常大的，之所以日本泡沫經(jīng)濟，我想就是透支未來透支的太厲害，當市場撐不住的時候它就下來了，所以在2007年出現(xiàn)一些地王，出現(xiàn)面粉貴過面包的時候，顯然帶行政色彩的宏觀調(diào)控壓縮，抑制，帶有投機性的投資，顯然是非常有必要的，所以我說深圳、廣州的價格回落，是從瘋狂的上漲到理性的回歸，是用這樣的字眼來判斷現(xiàn)在是什么樣的形式，顯然這種上漲是不可能持續(xù)下去的，如果不一致，可能大家還津津樂道地說，你看我地價拿的貴，你到明年看，房價上漲的更貴，因為他拿的貴，本身他的預(yù)期就是房價會更貴，到現(xiàn)在已經(jīng)漲到中產(chǎn)階層感覺購買壓力很大的時候，顯然面粉貴過面包的現(xiàn)象不可能持續(xù)，當然土地供應(yīng)量少，價格上漲這是一個原因，但是構(gòu)不成這樣一個上漲的充分理由，確實需求旺盛，土地供應(yīng)不足這是現(xiàn)在市場如何來改變現(xiàn)在市場健康發(fā)展要面對的問題，但是絕對不構(gòu)成我土地要貴過房價的理由，個別現(xiàn)象只能是個案，作為普通來講，這一定會出現(xiàn)問題的，對這個問題，我有一個認識過程，確實在2007年，我們在10個城市地王的地上有兩塊是萬科拿的，一塊是在東莞，一塊在福州，所以現(xiàn)在造成社會上形象，就是你們這些上市公司寡頭壟斷、圈錢、高價拿地，反過來再維持高價，為什么有這樣的印象，我們要檢討的，所以我借著在中央電視臺《經(jīng)濟半小時》這樣的欄目上來聲明：2008年之后，萬科絕不拿地王，也就是說，萬科這樣的規(guī)模來講，也完全沒有必要計較一城一池的得失，完全沒有必要靠拿地王的地來競爭，簡單來講，為什么造成這樣的印象，我們是有責任的，我們進行檢討，我做個檢討，我們這樣拿地來講，我們顯得是我們也多少有點亢奮，對于拿的地價來講，但確實不是我們的本意，我們要這樣來拿高地價，維持高房價，再來我們?nèi)﹀X，再來高地價維持高房價，這絕對不是我們的意思，但是造成這種印象，我們應(yīng)該檢討，而且非常明確，我們借此聲明，也非常愿意全國的觀眾消費者來監(jiān)督萬科的行為?！?

　　趙赫：“像香港、日本都曾經(jīng)出現(xiàn)過樓市泡沫破滅以后，危及到金融領(lǐng)域，進而危及到整個國民經(jīng)濟，在中國我們會不會出現(xiàn)這樣的情況？”

　　王石：“如果不進行抑制，還是瘋狂上漲的話，你比如說，從去年到現(xiàn)在，這樣的價格上漲，上漲到我感覺是心驚肉跳，實際上萬科是上市公司，它每個季度都發(fā)表季報的，你從萬科今年以來的第一季度、第二季度、第三季度季報上可以看到，季報上都有這樣的字眼，就是市場充滿激情和亢奮，已經(jīng)用亢奮這樣的字眼了，萬科要保持冷靜，我們不能追風，我們一定要務(wù)實的，堅定不移的走一條比較穩(wěn)當?shù)拈_發(fā)路線，什么意思，什么叫亢奮，就是已經(jīng)控制不了自己的往上漲這種趨勢繼續(xù)下去，一定會有問題的?！?

　　趙赫：“非常感謝你今天百忙之中來到我們的演播室和我們一起就當前中國樓市的一些變化作出的一些有意的探討?！?　《經(jīng)濟半小時》