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    隨著央行既定的明年貸款政策持續(xù)收緊，地產(chǎn)商真正的冬天即將到來。

　　某股份制銀行行長(zhǎng)對(duì)那些既沒有上市，又無法做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的中小地產(chǎn)商的前景毫不諱言：“可能會(huì)有一批開發(fā)商要死掉。低價(jià)拿地，高價(jià)賣房，類似空手套白狼的事情再也不行了。市場(chǎng)要給不遵守規(guī)則者以懲罰。”

　　12月資金困象

　　碧桂園不經(jīng)意間釋放了寒冬到來的信號(hào)。

　　11月15日，碧桂園控股有限公司(2007。HK)公告稱，“由于金融市場(chǎng)情況不穩(wěn)定”的原因，原定的百億票據(jù)發(fā)行計(jì)劃將被推遲。之前碧桂園曾宣布將向海外發(fā)行一次性還款的優(yōu)先票據(jù)117億元人民幣，以用于開發(fā)新項(xiàng)目和償還中國(guó)銀行(6.59,0.10,1.54%,股票吧)(香港)有限公司的15億港元短期借款。

　　從6月30日到8月15日，碧桂園的可建面積從2950萬平方米猛增至5400萬平方米，在建及已建項(xiàng)目從上市前(本年4月)的23個(gè)躍升為8月底的45個(gè)。

　　但與此輪地產(chǎn)商瘋狂圈地未能同步的是，各家商業(yè)銀行自“9·27”房貸新政之后，由于房貸指標(biāo)已經(jīng)用完，加上房貸風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，幾乎同時(shí)停止了昔日的“火中取栗”之舉。

　　銀行關(guān)緊貸款門之后，地產(chǎn)商頓時(shí)感到了融資鏈的緊張?！艾F(xiàn)在是一葉知秋。就在上半年，深圳大的地產(chǎn)商根本不會(huì)對(duì)購房者抵押貸款擔(dān)保，現(xiàn)在竟然愿意擔(dān)保還款至五成以下，以便迅速獲得資金。”深圳某股份制銀行人士稱。更為嚴(yán)峻的是，由于金融調(diào)控的傳遞效應(yīng)，地產(chǎn)股紛紛滑入陰跌通道，各路基金和股民大舉出逃，發(fā)債難度和上市難度加大，地產(chǎn)商集體遭遇融資瓶頸。

　　來自銀行的間接融資受阻之后，資本市場(chǎng)的直接融資也變得十分艱難。目前，中國(guó)上市的房地產(chǎn)公司不足60家，占到全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%。然而，即使是這上市的60家，在行業(yè)板塊低迷之時(shí)，直接融資已是困難。發(fā)現(xiàn)寒冬到來較早者，也多在8月底之前，通過引進(jìn)私募基金、投行投資、配股、發(fā)債等方式，完成了新一輪融資，“9·27”房貸新政之后能夠順利直接融資的并不多見。

　　唯一的路徑就是自我救贖，在融資多元化路徑上破局。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、分散風(fēng)險(xiǎn)無疑是最直接的一招。

　　3個(gè)月前，富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)合以46億元的高價(jià)拍得廣州獵德大型商業(yè)項(xiàng)目。但3個(gè)月后的12月中，兩家機(jī)構(gòu)卻邀請(qǐng)了香港地產(chǎn)商新鴻基——當(dāng)時(shí)的競(jìng)拍對(duì)手——共同參與開發(fā)。新鴻基副主席兼董事總經(jīng)理郭炳江同期稱，為分散地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，傾向以合作方式進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。此事被業(yè)界解讀為融資受限之下的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合開發(fā)。

　　房貸規(guī)模過高、增速過快的潛在風(fēng)險(xiǎn)非始今日。據(jù)人行深圳市中心支行＜深圳市金融穩(wěn)定報(bào)告＞顯示，早在2005年末，深圳房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)1928.4億元(其中，開發(fā)貸款為599.9億元)，占全部貸款余額達(dá)26.4%，占中長(zhǎng)期貸款余額的53.4%，房地產(chǎn)不良貸款余額為75.3億元，增幅達(dá)24.7%。

　　前述股份制銀行行長(zhǎng)稱：“隨后兩年的房?jī)r(jià)走高，未嘗沒有來自銀行瘋狂放貸的因素。不少銀行為了市場(chǎng)和規(guī)模擴(kuò)張，甚至在開發(fā)商證件不全的情況下同樣放貸。如此以來，房地產(chǎn)貸款規(guī)模較大，占比過高，銀行體系蘊(yùn)涵較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?/P>

　　明年房貸繼續(xù)從緊

　　信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重超半已是業(yè)界公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。中投證券一份研究報(bào)告顯示，2007年6月底，銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的占比達(dá)22.1%，企業(yè)自籌資金占比達(dá)33.9%，定金和預(yù)收款占比達(dá)25.2%。然而，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來自銀行貸款；此外，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行信貸。

　　有鑒于此，不少人認(rèn)為“9·27”房貸新政晚來了3個(gè)月。面對(duì)各家銀行追求年初“開門紅”的放貸慣性，到第三季度宏觀調(diào)控時(shí)，房貸指標(biāo)已用得差不多了。這種慣性操作往往會(huì)令調(diào)控難以奏效。

　　“但現(xiàn)在不同了，央行、銀監(jiān)會(huì)將在2008年對(duì)貸款規(guī)模和速度進(jìn)行剛性的窗口指導(dǎo)，要求貸款規(guī)模不再擴(kuò)大，并按季度考核。過去的年度貸款常態(tài)要變了?！眮碜詸?quán)威機(jī)構(gòu)的人士稱。

　　“我們已經(jīng)聽說了相關(guān)信息?？傂幸笪覀兠髂甑馁J款增長(zhǎng)不能超過今年，并將按月對(duì)我們進(jìn)行貸款指標(biāo)管理?！币晃还煞葜沏y行濟(jì)南分行負(fù)責(zé)人稱，“由于房貸占貸款比重已經(jīng)較大，明年的房貸將繼續(xù)從緊，要嚴(yán)于今年，其中的開發(fā)貸款更要慎之又慎?！?/P>

　　深發(fā)展住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理柳博表示，明年該行將控制貸款節(jié)奏和規(guī)模，個(gè)別審批權(quán)限甚至?xí)鲜湛傂?，?duì)房貸會(huì)更加嚴(yán)格。比如，對(duì)一手樓要看開發(fā)商的資質(zhì)，對(duì)資質(zhì)差的放棄不做，要防止?fàn)€尾和開發(fā)商假按揭套現(xiàn)；對(duì)于二手樓則要坐實(shí)評(píng)估價(jià)，對(duì)評(píng)估公司進(jìn)行嚴(yán)格副審。

　　“對(duì)不同客戶人群也要細(xì)劃分類，客戶文件信息要真實(shí)完整。至于房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，明年主要是打好基礎(chǔ)，補(bǔ)上制度建設(shè)的舊賬。同時(shí)更多地關(guān)注客戶服務(wù)層面，對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品重新組合，新產(chǎn)品會(huì)更審慎?！绷f。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)