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    截至1月3日,上海房地產(chǎn)交易中心"網(wǎng)上房地產(chǎn)"數(shù)據(jù)顯示,全市可售二手房1025.04萬(wàn)平方米,一手房卻僅有538.31萬(wàn)平方米,其中普通住宅223.9萬(wàn)平方米。

　　一手房供應(yīng)不足,二手房市場(chǎng)成主力,開發(fā)商無(wú)米下炊,中介行業(yè)卻迎來(lái)了新的擴(kuò)張契機(jī)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁、上海區(qū)域總經(jīng)理張衛(wèi)平日前宣布,2008年,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在上海的門店數(shù)將從目前的180余家增至220家,經(jīng)紀(jì)人數(shù)從2200人增至2800名。

　　這戲劇性一幕的背后,上海樓市正經(jīng)歷微妙變化,而其根源則聚焦于土地供應(yīng)。

　　"如果土地還是不能形成放閘規(guī)模的供應(yīng),2008年房?jī)r(jià)再漲無(wú)疑!"此前,一部分開發(fā)商、分析人士觀點(diǎn)鮮明。

　　話音未落,上海市房地局年底突擊供地,住宅部分土地供應(yīng)近百萬(wàn)平方米之巨。上海市房地局一內(nèi)部人士向本報(bào)記者透露,2008年的供地規(guī)模或許還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　"政府增加土地供應(yīng)態(tài)度明確,供不應(yīng)求的預(yù)期面臨顛覆,而這批土地最終的出讓結(jié)果,或許將成為接下來(lái)上海樓市的風(fēng)向標(biāo)。"2007年12月28日,滬上知名房地產(chǎn)專家蔡為民在"地鐵房訊網(wǎng)"暨中介業(yè)同盟簽約會(huì)上指出。

　　突擊供地

　　2007年12月23日,上海市房地局發(fā)布2007年第16號(hào)、第17號(hào)土地出讓公告,其中9幅純住宅用地,共約81萬(wàn)平方米,加上12幅綜合土地中包含的住宅部分,住宅部分土地總量在百萬(wàn)平方米規(guī)模,為上海2007年推出住宅用地量最大的一次。

　　有開發(fā)商注意到,位置靠近市中心的虹口區(qū)兩年來(lái)首次推出一幅純住宅土地,這塊廣中路600號(hào)的地塊,土地面積36794平方米,總建筑面積9.7萬(wàn)平方米。

　　位于楊浦區(qū)的新江灣城,2007年的幾次土地出讓均成為上海樓市暴漲的一個(gè)縮影。這次新江灣城推出了迄今板塊內(nèi)面積最大的新江灣城F地塊,占地26.7萬(wàn)平方米,集住宅、商業(yè)一體,規(guī)劃建筑規(guī)模為90萬(wàn)平方米。

　　"如果按照之前D3地塊2萬(wàn)元的樓板價(jià)算,F地塊將會(huì)以180億元成為新地王,是目前全國(guó)最貴地價(jià)的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊92億拍賣價(jià)的二倍。"佑威房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告指出。

　　"新江灣城2007年的樓面地價(jià)上演了三級(jí)跳,從萬(wàn)元以下到綠城中國(guó)的1.2萬(wàn)/平方米再到仁恒的2萬(wàn)/平方米,房?jī)r(jià)也隨之飆升。這次F地塊的成交結(jié)果,將是未來(lái)新江灣城乃至上海房?jī)r(jià)走向的一個(gè)標(biāo)志。"華潤(rùn)置地上海公司有關(guān)人士表示。

　　最新的土地成交價(jià)往往成為周邊樓盤定價(jià)的一個(gè)標(biāo)桿。若新一批入市土地最終的成交價(jià)格出現(xiàn)下滑,即將入市樓盤的定價(jià)也將面臨調(diào)整,價(jià)格上行將失去支撐。

　　"大量增加土地供應(yīng)、加快供應(yīng)節(jié)奏,房地部門給土地市場(chǎng)降溫進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意圖是明確的。"上述上海市房地局內(nèi)部人士透露,在整個(gè)"十一五"期間上海的住房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)確定,所以未來(lái)幾年增加土地供應(yīng)幾乎是鐵定的。

　　限制競(jìng)地資本規(guī)模?

　　"2007年包括上海等城市在內(nèi)的地價(jià)暴漲,進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)飆升,很大程度上源于參與土地爭(zhēng)奪的資本龐大,其中上市公司、各類外資是主力。"國(guó)泰君安一資深分析師指出。

　　不過(guò),在上海接下來(lái)的一些地塊出讓中,參與競(jìng)爭(zhēng)的資本很可能因?yàn)槭芟薅s量。

　　記者了解到,2007年上海市中心城區(qū)出讓面積最大的地塊與外資無(wú)緣。開發(fā)商稱,這種情況之前從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)。

　　2007年11月30日上海第13號(hào)土地出讓公告中,位于市中心區(qū)域的盧灣區(qū)第105街坊、第104街坊兩幅商業(yè)用地成為眾多開發(fā)商追逐的焦點(diǎn)。12月7日,包括香港新鴻基、和記黃埔、華人置業(yè)、麗豐控股、新加坡慶隆投資、浙江綠城、上海綠地集團(tuán)等接近30家實(shí)力開發(fā)商分別領(lǐng)取兩個(gè)地塊的掛牌文件。但據(jù)知情人士透露,12月8日下午,各家領(lǐng)取掛牌文件的外資開發(fā)商收到盧灣區(qū)房地局電話通知,被告知將不能參加盧灣兩個(gè)黃金地塊的競(jìng)買,理由是這兩個(gè)地塊"建設(shè)條件不適合外資參與開發(fā)"。

　　此外,日前有市場(chǎng)消息稱,上述上海16號(hào)土地出讓公告最新推出的35幅土地出讓保證金將不再設(shè)外幣賬戶,即使是外資公司,也只能以人民幣支付土地保證金。

　　在16號(hào)公告上,記者發(fā)現(xiàn),"競(jìng)買保證金"一欄顯示:各地塊的競(jìng)買保證金金額詳見(jiàn)本公告,具體提交辦法詳見(jiàn)地塊掛牌出讓文件。而此前幾批土地公告都會(huì)公布一組統(tǒng)一的外匯保證金賬戶,境外公司可以以美元、港幣、歐元、日元四種外幣支付保證金。

　　盡管目前16號(hào)公告中各個(gè)地塊的掛牌出讓文件尚未公布,以上對(duì)外資的限制也并未有正式文件出臺(tái),但有外資開發(fā)商人士坦言:"根據(jù)以往上海各區(qū)土地出讓新規(guī)的實(shí)施情況看,往往會(huì)有一些并未出臺(tái)正式文件的措施在實(shí)際操作中執(zhí)行。"

　　上述房地局有關(guān)人士表示,目前尚未看到相關(guān)文件,但通過(guò)控制參與土地爭(zhēng)奪的競(jìng)標(biāo)主體,尤其是外資背景的公司,進(jìn)而縮小入圍資本的規(guī)模調(diào)控地價(jià),這種方式在以往的上海土地出讓中曾多次應(yīng)用,"效果也比較直接"。

　　而蔡為民則向記者透露,隨著上海地價(jià)、房?jī)r(jià)一路飆升至敏感高位,有關(guān)部門執(zhí)行限外政策的力度相應(yīng)也在提高,現(xiàn)在境外個(gè)人投資者在同一名下購(gòu)買兩套及以上住宅,審批根本通不過(guò)。"2007年盛極一時(shí)的'上市圈錢——?jiǎng)?chuàng)造地王——推動(dòng)股價(jià)——再圈錢購(gòu)地'的模式已經(jīng)行不通了。政府有關(guān)部門正在從限制資本參與土地、物業(yè)爭(zhēng)奪的節(jié)點(diǎn)上加以限制。"

　　上海有關(guān)部門通過(guò)增加土地供應(yīng)、提高資本準(zhǔn)入門檻等方面的強(qiáng)力調(diào)控,悄悄改變著開發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期。羅森寶商務(wù)中心的開發(fā)商望源公司董事長(zhǎng)季寶紅說(shuō),"就上海外環(huán)以外而言,供應(yīng)量很大,同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)比較激烈,2008年可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況。"

　　"未來(lái)市場(chǎng)并不那么樂(lè)觀,2008年需求將出現(xiàn)萎縮,樓市將進(jìn)入成交量下滑、房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定并不斷盤整的時(shí)期。"上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭預(yù)測(cè),未來(lái)上海的土地供應(yīng)還將進(jìn)一步加速加量,這幾乎是鐵定的事實(shí)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)