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    2008年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然表面有點(diǎn)冷清，但內(nèi)里卻依然波濤洶涌。

　　上海二手房指數(shù)辦公室剛剛發(fā)布指數(shù)報(bào)告顯示，去年12月，上海二手房指數(shù)為2217點(diǎn)，環(huán)比漲幅僅為1.5%，成為去年下半年以來(lái)漲幅最低時(shí)期。但尚未進(jìn)入央行個(gè)人征信系統(tǒng)的外資銀行，卻趁此“機(jī)遇”積極爭(zhēng)取外籍人士，從而導(dǎo)致高端住宅物業(yè)一二手房交易明顯上漲。而上海二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷大幅攀升之后，開(kāi)始步入盤(pán)整狀態(tài)。

　　放眼2008年，央行從緊的房貸政策會(huì)使得大多數(shù)投機(jī)、投資購(gòu)房者知難而退。預(yù)計(jì)，市場(chǎng)上投資客較為密集的區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)掛牌房源增多的現(xiàn)象。另外，隨著上海市政建設(shè)和軌道交通網(wǎng)絡(luò)的日益完善，中心區(qū)域外圍板塊也逐漸受到關(guān)注，二手房可選擇區(qū)域也不斷擴(kuò)大。預(yù)計(jì)2008年上海二手房市場(chǎng)首先上演的是買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，待趨于平衡后，再次進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展。

　　二手房指數(shù)辦公室分析師表示，一系列房貸緊縮政策對(duì)購(gòu)房需求起到了一定的抑制作用。2008年元旦執(zhí)行新利率后，大部分消費(fèi)者感受到加息累積的壓力。另外，第二套房提高首付及利率，抬高了購(gòu)房貸款的門(mén)檻，資金實(shí)力較弱的投資者以及升級(jí)置業(yè)者都會(huì)受到一定的抑制，從而放緩購(gòu)房計(jì)劃。而賣(mài)方則堅(jiān)信2008年又是一個(gè)“豐收年”，即使掛牌出售，也本著打探行情的想法，堅(jiān)決不降價(jià)。市場(chǎng)整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。

　　二手房市場(chǎng)膠著的同時(shí)，上海的新房市場(chǎng)則顯得比以往更為平靜。近日甚至出來(lái)了罕有的連續(xù)兩日沒(méi)有新房源上市的情況，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、開(kāi)發(fā)商推盤(pán)緩慢逐漸開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　在浙江，據(jù)中國(guó)城市典型地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)辦公室提供的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2008年第一周，杭州商品住宅成交總套數(shù)為191套，比上周519套下降63%，平均日成交32套；總成交面積2.25萬(wàn)平方米，平均日成交0.38萬(wàn)平方米，環(huán)比下降63％；總成交金額為3.68億元，日均成交額0.61億元，環(huán)比下降近60%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀根緊縮是形成上述現(xiàn)象的主要原因。在近日召開(kāi)的全國(guó)金融工作會(huì)議上，將實(shí)施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”調(diào)整為“從緊的貨幣政策”。這一政策在房地產(chǎn)方面，將很可能表現(xiàn)為對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者貸款政策的全面收緊，而樓市的銷(xiāo)售情況也無(wú)疑將受到顯著影響。

　　而中國(guó)科學(xué)院預(yù)測(cè)科學(xué)研究中心日前發(fā)布的《2008年我國(guó)物價(jià)走勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》指出，2008年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走高因素還在延續(xù)，如果在房地產(chǎn)交易稅、物業(yè)稅等稅收制度上不進(jìn)行改革與實(shí)施，僅依靠行政手段和單一的貨幣手段來(lái)調(diào)控，未來(lái)房?jī)r(jià)還將虛高不下。報(bào)告建議，擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

　　新政“擠壓”閑置土地

　　2008年1月7日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，明確土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。并規(guī)定，2008年6月底前，各省級(jí)政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院作出專(zhuān)題報(bào)告。

　　這已是繼2007年中央層面《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》和《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》之后，在處理閑置土地問(wèn)題上的第三份通知。在閑置土地處置政策問(wèn)題上，此次國(guó)務(wù)院的態(tài)度更是明確要求各地“嚴(yán)格執(zhí)行”。

　　毫無(wú)疑問(wèn)的是，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的目的，就是通過(guò)提高房地產(chǎn)商囤地成本，將閑置土地?cái)D壓出來(lái)?！艾F(xiàn)在少數(shù)大開(kāi)發(fā)商手上有大量的囤地，這些地夠中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)2－3年了。而現(xiàn)在政府的要求全部開(kāi)發(fā)出來(lái)，也迫使他們的資金壓力特別大?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄告訴記者：“本來(lái)，這些開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間囤地來(lái)提升土地價(jià)值，可是他們現(xiàn)在面對(duì)的，將可能是更大的壓力?！?/P>

　　開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力

　　2007年12月11日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，要求各商業(yè)銀行應(yīng)以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策。上海二手房指數(shù)辦公室分析師表示，這一從緊貨幣政策的出臺(tái)，一方面使一些資金實(shí)力不強(qiáng)的購(gòu)房者望而卻步；另一方面使很大一部分購(gòu)房者暫緩購(gòu)房計(jì)劃。

　　2007年12月21日起，中國(guó)人民銀行決定年內(nèi)第6次加息，一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%，上調(diào)0.18％。受此影響，房地產(chǎn)商將加快資金回籠。銀行加息不但有利于抑制銀行放貸沖動(dòng)，更可以使高度依賴于中短期貸款的房地產(chǎn)商資金鏈漸趨緊張。

　　一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的跡象越發(fā)明顯，許多小開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)或土地等。記者在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所看到，從去年下半年起，就有多家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)、項(xiàng)目、土地。如上海嘉亭薈房地產(chǎn)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓85％股權(quán)、上海麥其房地產(chǎn)發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)、揚(yáng)州路338號(hào)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、籌建中國(guó)聯(lián)成按揭服務(wù)有限公司融資6000萬(wàn)元占30%股份轉(zhuǎn)讓等等。其中，僅去年12月，就有12個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓掛牌。

　　事實(shí)上，目前對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，加息的直接影響就是導(dǎo)致貸款利率上漲，財(cái)務(wù)成本增加導(dǎo)致的資金鏈斷裂已經(jīng)成為不得不考慮的嚴(yán)重問(wèn)題。因此，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周轉(zhuǎn)期，盡可能大量地推出商品房，通過(guò)快速商品房銷(xiāo)售回籠資金以維持資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為了不少房地產(chǎn)商無(wú)奈的選擇。

　　薛建雄對(duì)記者表示，目前就上海來(lái)看，捂盤(pán)的量并不是很大。因?yàn)?007年總體行情較好，小開(kāi)發(fā)商都有比較豐厚的回報(bào)，所以資金壓力不是很大。但是幾個(gè)大的開(kāi)發(fā)商，資金壓力特別大。

　　因?yàn)椋箝_(kāi)發(fā)商制定的都是快速發(fā)展的目標(biāo)，一般的操作模式是高速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，在短時(shí)間內(nèi)把資金快速滾動(dòng)起來(lái)，以把企業(yè)做大?！耙匀f(wàn)科為例，其目標(biāo)是10年要達(dá)到1000億元。那么，這幾年的開(kāi)發(fā)量、資金需求量就會(huì)特別大，而一旦遇到銷(xiāo)售停滯的問(wèn)題，資金就會(huì)緊張，就會(huì)被迫低價(jià)拋售?！秶?guó)際金融報(bào)》