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    2008中國樓市將何去何從，房價會否出現(xiàn)拐點，能否住進適合自己的房子，無疑牽動著億萬老百姓的心。雖然有人民幣匯率升值、城市化進程加快的其他利好支持，但從目前來看，基本面上的“三道金牌”——樓市資金面緊張、嚴打炒房屯地悟盤，以及中國住房政策的根本性變化，將會對一直居高不下的商品房房價形成不可估量的巨大沖擊，“和諧房價”有望出現(xiàn)。

　　樓市：2007年的冬天格外的冷

　　2007年的冬天，讓中國樓市覺得格外的冷。不僅成交大幅萎縮，房價更是出現(xiàn)了罕有的松動，一股“降價寒流”悄悄的在全國蔓延：珠三角地區(qū)、杭州、成都、南京……到處都充斥著“降價”的聲音。而這股“寒流”的始作俑者，居然是來自一直以來的全國房價的領漲先鋒——深圳、廣州地區(qū)。自11月份以來，該地區(qū)的一些新開樓盤其定價之低令人大跌眼鏡，房產界“老大”萬科帶頭出擊，廣州萬科旗下的包括荔灣區(qū)金色康苑在內的數個項目開盤價，與市場預期相比普遍下調15%至20%，甚至低于同一樓盤前期產品的價格，令相鄰的開發(fā)商叫苦不迭。此外，更多的開發(fā)商們則不斷的以送物業(yè)費、送車位等各種“優(yōu)惠促銷”為幌子，羞羞答答的試圖掩飾房價“暗降”的尷尬一幕。

　　而令人關注的則是，在12月6日廣州市舉行的今年最后一次大規(guī)模的賣地會上，推出的9幅住宅地塊竟然有4幅以底價成交，其中的金沙洲和花都地塊地價更比之前的區(qū)域內“地王”地價低了一半以上。與此相呼應，其他一些地區(qū)如上海、深圳等城市12月份的土地拍賣會其人氣之低也達到了年內的“冰點”。雖然其中的原因很多，但開發(fā)商們對拿地熱情的急劇降溫已是不爭的事實?！暗赝酢鼻吆凸?，似乎已預示出2008房價的趨勢將不那么樂觀。12月13日萬科董事會主席王石在北京公開表示，“我承認樓市拐點確實已經出現(xiàn)了”。而在廣州某地產高峰論壇上，來自北京大學、財政部以及廣州房地產業(yè)界的多位專家，根據宏觀經濟運行形勢和住房需求情況，預測中國房價調整期最長可達15個月。

　　貨幣政策從緊樓市“錢緊”

　　樓市的陡然降溫，當然不是無緣無故。

　　2007年12月3～5日召開的中央經濟工作會議，“兩防”的主基調其實已經從宏觀上決定了2008年樓市的日子不好過。而經過2007年6次加息、10次提高存款準備金率后，2008年實行的10余年來首次的從緊貨幣政策無疑會再次把“兩率”提高到一個新的高度，使得銀行外貸規(guī)模受到更大影響、開發(fā)商貸款成本更大、分期買房的居民還貸壓力更重?！板X緊”或將成為2008中國房地產開發(fā)商們一道揮之不去的夢魘。

　　特別是中國金融業(yè)對房地產產生的高度警覺將讓樓市的資金面“雪上加霜”。12月11日舉行的加強商業(yè)性房地產信貸管理專題會議上，央行副行長劉士余稱，應吸取美國次債危機等教訓，防止房地產信貸增長過快催生房地產泡沫。他強調，如果銀行不注意防范房地產貸款中的風險，就有可能催生房地產泡沫或放大泡沫，“泡沫的破裂，最終會影響經濟穩(wěn)定、社會穩(wěn)定乃至政治穩(wěn)定?！彼鞔_要求，要堅決取消銀行轉按揭和加按揭貸款。這無異于是釜底抽薪，一旦國內的商業(yè)銀行開始說“不”，對于房地產這種資金密集型的行業(yè)而言其后果可想而知。

　　而2007年12月1日起開始實行的新版《外商投資產業(yè)指導目錄》，讓外資充當內地開發(fā)商“提款機”的難度又大大提高了一步。

　　最新的《外商投資產業(yè)指導目錄》將產業(yè)分為鼓勵、限制和禁止三類。在老版本中被列入“鼓勵外商投資產業(yè)目錄”的“房地產業(yè)”被取消。而在“限制外商投資產業(yè)目錄”的“房地產業(yè)”中，不但對外資進入土地成片開發(fā)和高檔賓館、別墅、高檔寫字樓、國際會展中心的建設和經營領域等繼續(xù)限制，同時還增加了進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司的限制。

　　更何況當前美國次債危機陰魂不散，全球資金談“房”色變。如果說在前兩年宏觀調控中，憧憬著人民幣升值、帶著流動性過?！案邿钡耐赓Y們還在競相往中國開發(fā)商的口袋里“送錢”的話，在美國次債危機不斷擴散的今天，這些熱錢恐怕想的更多的是如何套現(xiàn)抽身離開這個市場。來自上海的消息顯示，現(xiàn)在已經出現(xiàn)原先由外資購買的整棟樓盤進行發(fā)售的案例。

　　此外，經過連續(xù)加息，居民購房還貸壓力陡增，又會加劇樓市觀望的情緒。以申請一筆50萬元20年期的房貸為例，經過2007年的6次加息，即使可以享受優(yōu)惠利率，其每月新增加的利息也將達到400多元，每月的還貸總金額將超過4000元，這對于人均收入而言，已經是筆相當可觀的數目。如果2008年的房貸利率進一步提高，對居民購買力的要求又會再上一個臺階，居民購房將更加謹慎。這勢必將對房屋的需求產生極大的負面影響。

　　整體看，2008年，央行緊縮銀根，外資兌現(xiàn)抽逃，居民購房觀望情緒濃厚，將是房地產商所必須面對的現(xiàn)實。“內憂外患”之下，顯然開發(fā)商們若再想憑借以前那種囤地捂盤等哄抬房價的手段來獲取暴利的美夢將很難實現(xiàn)，相反加快房屋銷售、加快土地開發(fā)、加快資金回流或將成為其最好的選擇，“流則通，通則變”，這將對“固若金湯”的房價形成無法抗拒的沖擊。

　　投機炒房囤地捂盤遭遇強力狙擊

　　樹欲靜而風不止，在資金面遭遇緊縮的同時，國家打擊投機炒房、開發(fā)商囤地捂盤的力度越來越大。

　　一個公開的秘密，在近年房價的飆漲中，“非正常、非市場”因素占據相當大的比重。為此，針對在房地產市場中存在的違法違規(guī)問題，2007年國家刮起了一場“整治風暴”。2007年3月，建設部、國土資源部、財政部、審計署、監(jiān)察部、稅務總局、國家發(fā)改委、工商總局等八部門聯(lián)合組織開展了全國房地產市場秩序專項整治工作。據統(tǒng)計，全國286個地級及以上城市中，共有31577個房地產開發(fā)項目完成了自查自糾，涉及30000多個房地產開發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)4000多個項目存在不規(guī)范的問題，約占總數的13%。

　　此外，各大部委也對癥下藥，相繼出臺了一系列調控措施。如央行銀監(jiān)會2007年9月規(guī)定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%。11月又發(fā)布了補充通知，明確第二套房認定以家庭為單位。極大打擊了投機炒房的氣焰。

　　中國社科院2007年12月發(fā)布的《經濟藍皮書》則指出，2008年，包括加快供地速度、加大閑置土地清理力度、大幅增加保障性用房供應量等一系列調控措施，勢必繼續(xù)執(zhí)行。

　　各級地方政府也紛紛出手，祭出各種“狠招”。在房價最熱的深圳，接連出臺了叫停部分商業(yè)銀行二手房按揭貸款業(yè)務，限制港澳臺及外籍人士買房，杜絕陰陽合同，按評估價征稅等系列新政策，直接導致了炒房成本的急劇上升，據測算，房價只有漲幅超過20%以上才能賺錢，在20%以內炒房客將無利可圖，甚至虧本。在這種沖擊下，樓市大幅降溫，炒房資金出現(xiàn)斷裂，于是乎出現(xiàn)了轟動一時的“深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷巨款2600萬逃跑”事件。

　　而12月廣州地稅局在時隔多年后重提土地增值稅清算，無疑又是一記調控重拳，加劇了開發(fā)商的“心理障礙”——土地增值稅的繳納，不僅可為國家增加稅收，也可減少土地囤積，加快促進土地的開發(fā)利用。

　　業(yè)內人士普遍認為，如果2008年政府對住宅征收物業(yè)稅，其對全國房地產市場的影響會很大，對持有多套住房收稅使需求受到的抑制，將會使一、二手樓市的價格升勢明顯減緩。

　　中國住房政策發(fā)生根本性變化

　　如果說抽緊資金面、打擊投機炒房還只是治標的話，中國住房政策所發(fā)生的根本性變化——建立梯級住房保障體系，實行住房分類供應體制，可以說是從根本上動搖了未來房價上漲的基礎。

　　從中國的住房制度改革進程來看，前幾年由于過分強調市場化，特別是把房地產業(yè)定性為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國民經濟的支柱產業(yè)”，而忽視了民生的屬性，再加上相關配套措施沒有跟上，導致房地產市場出現(xiàn)畸形發(fā)展，一方面微利的“保障房”嚴重短缺，另一方面能夠獲得暴利的商品房得到了超常規(guī)的發(fā)展，結果造成大量的住房需求在短時間內迅速釋放，供需嚴重失衡，住房供給結構不合理，廣大購房居民在與具有壟斷地位的開發(fā)商議價時基本喪失了話語權，樓市處于“無效”的競爭中，房價“虛火”旺盛，一漲再漲。

　　不過以2007年8月13日國務院公布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號文）為標志，意味著政府開始意識到，把住房問題完全交給市場去解決是有問題的，面對一個競爭“無效”的市場，把大多數人推向商品房只能更加助漲房價。作為24號文的相關配套性文件，11月相繼出臺的《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》，更加顯示出政府決心將在社會保障方面承擔起越來越多的責任，這無疑有助于房地產的供應結構發(fā)生改變。專家普遍認為，在2008年樓市將開始形成“商品房、“保障房”和“存量房”三分天下的局面，而經濟適用房及兩限房進入市場，由于它們能對商品房產生替代性，無疑將會對商品房的價格產生較大的影響。有業(yè)內人士甚至認為，經濟適用房的供應每增加5%，就會迫使房價下降3%～4%。有數據顯示，2007年以來，經濟適用房、兩限房以及“90、70%”政策標準商品房的土地供應已在放量，前三季度全國房地產開發(fā)用地供應量同比增加29%，其中普通商品住房和經濟適用房增幅分別達到38.2%和47.6%，占住宅用地總量比例逐步提高。

　　而更讓人欣慰的是，從政策趨勢的取向看，政府正在試圖將越來越多的人群納入到社會保障住房體系中，這對商品房構成了極大威脅。從經濟適用房所覆蓋對象的范圍看，從最初的“最低收入家庭”到“低收入家庭”，再到2007年11月初溫總理提出的“經濟適用房大多數是面向中產階層的”的論斷，無疑彰顯出政府構筑“和諧房價”的決心。我們有理由相信，在2008年政府將會出臺更多的保障性措施，絕不會對居高不下的房價置之不理！

　　據了解，《住房保障條例》正在緊鑼密鼓的起草之中，有望于2008年亮相。隨著住房保障體系的進一步完善，一方面可以大量分流居民購買商品房的需求，另一方面也可以有效緩解恐慌性購房的沖動，推遲了購房需求。這將極大的緩解長期以來的住房供需緊張關系，弱化對商品房的剛性需求，人們自住房的購買可從保障房和兩限房的渠道得到解決，這對炒房、倒房、投機買房都是一個沉重的打擊，從根本上摧毀房價上漲的土壤。

　　2008 房價能否擺脫“越調越漲”怪圈

　　不過，近兩年樓市讓人最看不懂的地方就是，在一片調控聲中，房價反到一路絕塵，連創(chuàng)新高。業(yè)內專家認為，這其中的根本原因就是，各大部委所出臺的政策更多是出于自身的利益考慮，政令多出，相互抵觸，有令不行，有禁不止。由于這些政策調控措施難以落到實處，“雷聲大雨點小”，房價上漲猶如脫韁的野馬一般難以馴服。

　　最典型的例子莫過于，2007年1月建設部“90平方米標準”朝令夕改的戲劇性一幕。當時建設部在1月9日公布的《90平方米以下住宅設計要點》中，擅自把小戶型面積標準“放大”，這一文件發(fā)布不到24小時即被國務院緊急叫停，叫停理由竟然是建設部的做法“不符合國務院辦公廳和建設部文件要求”。

　　而最近的一次，則發(fā)生在2007年11月份。月初，溫家寶總理在新加坡訪問時剛提出“經濟適用房大多數是面向中產階級的”，而在11月30日建設部等七大部門聯(lián)合發(fā)布的《經濟適用住房管理辦法》中，經濟適用住房居然仍然是面向低收入家庭。中產階級與低收入家庭，這是何等的差距！

　　另一方面，政令不通也是一個重要原因。少數地方政府出于“土地財政”的考慮，對于中央的調控執(zhí)行不力，有的甚至陽奉陰違，與房地產開發(fā)商串暗中通勾結，如被查處的廣東省開平市政府非法批地案、黑龍江省黑河市政府非法批地案等，都是典型的案例。

　　當然，部分的調控措施是否合理也有待商榷。如，我愛我家房地產經濟有限公司控股副總裁胡景暉就表示，目前房地產的征稅就沒有收到“點”上。他認為，從國外經驗來看，不動產交易環(huán)節(jié)的稅收并不高，而大量是在持有環(huán)節(jié)，但目前國內恰恰相反。結果導致開發(fā)商將成本轉嫁給購房者，同時減少了二手房入市的數量，影響了房屋的供給。

　　筆者認為，2008年只要解決了上述三大“病根”，打破房價“持續(xù)上漲”的神話并非天方夜譚。正如這個世界上沒有只漲不跌的股票一樣，房價也是如此，持續(xù)上漲的同時也帶來了泡沫的累積，晚調不如早調，特別是當巨大的房貸已經威脅到了金融安全的時候，特別是當高企的房價已經涉及到了民生的時候。中國樓市的房價沒有理由調不下來，而是關鍵在于怎么調，由誰調！只有從政治高度去看待房價的問題，才有可能發(fā)現(xiàn)房價過熱背后隱藏的問題。從這個角度出發(fā)，調控房價更需要的是從體制上著手，建立起一個高效的機制，讓調控措施切實落到實處。

　　和諧社會需要從和諧房價做起！ 《當代金融家》