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地王流標事件玄機揭秘

2008年01月24日07:22   來源：西本資訊
摘要：

    “拐點論”的戰(zhàn)火還在房產交易市場燃燒，土地市場已迎來乾坤大轉，提前站上“拐點”。

    一個月前，體量66萬平方米的來廣營地塊爆冷流標，二次開標也僅勉強逃過流標厄運；上周，地段體量俱佳的廣渠路地塊重蹈覆轍。近年來一直持續(xù)的天價爭地景象驟然間灰飛煙滅。是什么原因，導致一向嗜“地”如命的開發(fā)商集體冷臉？看似偶然的明星地王流標事件，發(fā)生在樓市“拐點論”盛行、成交嚴重萎縮的當下，此中暗藏何種關聯(lián)與玄機？記者就此展開深入調查……

　　明星地王接連流標

    2007年12月15日是朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村1號住宅用地開標的日子。這一地塊所在區(qū)域位置相當有吸引力，規(guī)劃總建筑面積66萬平方米的巨幅體量更是為近兩年之罕見。在業(yè)內人士看來，這樣的明星地塊理所應當成為地產大鱷們爭食的目標。然而，當天9時，北京市土地整理儲備中心負責人宣布，由于參加投標的開發(fā)商不足3家，不符合開標條件，該地塊以流標收場。

    無獨有偶，僅僅過了一個月，另一“地王”——朝陽區(qū)廣渠路15號地重蹈流標覆轍。雖然廣渠路15號地42萬平方米的規(guī)劃體量不敵來廣營地塊，但論名氣遠在后者之上。兩年前這一地塊就備受關注。此后上市日期推了又推，此間還險些成為限價房用地，吊足了無數開發(fā)商的胃口。然而，在上周三的開標會上，前來投標的開發(fā)商竟只有兩家，最終以流標收場，爆出了年初京城土地市場的最大冷門。
 
    熱門地塊集體遇冷

    地王爆冷流標僅僅是一個極端的開場。開發(fā)商在土地市場的冷臉同樣甩向了其他熱門地塊。

    2008年1月16日，南沙灘東路3號住宅用地開標。該地塊位于北四環(huán)和北五環(huán)之間，雖然規(guī)劃建筑面積只有8.2萬平方米，但緊鄰奧運場館，地段相當誘人。2006年該地塊掛牌時報價曾被瘋狂刷新，若不是突然宣布暫停出讓，預計參加競價的13家開發(fā)商又要上演天價拿地的大戲。時隔兩年該地塊終于以招標形式再度露臉，市場熱度卻大相徑庭。開標當天僅三家開發(fā)商投標，勉強逃過流標厄運。此外，一個月前流標的來廣營地塊當天再度開標，也僅有三家房企投標。

　　■記者統(tǒng)計  今不如昔：去年8家爭食一塊地

    新年后這樣的拿地場面無法與土地市場此前的熱度相提并論。根據記者對去年招標出讓的13宗明星地塊的統(tǒng)計，每一地塊參與競爭的開發(fā)商平均達到8家。其中昌平北七家地塊吸引了10家投標企業(yè)，而爭奪豐臺小井村地塊的竟高達12家。就連限房價競地價的兩限房用地，平均投標企業(yè)數量也超過了每宗7家。其中，東鐵匠營和常營B2地塊分別高達14家和15家。眾多的競爭者也導致了成交價格的高漲。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，13宗明星地塊中超過6成的項目溢價超過100%。尤其是四宗掛牌地塊的溢價幅度分別高達277%、210%、198%和180%。

    ■專家評估    性價比高 流標匪夷所思

    “據我所知，保利、華遠、華潤、中石油一直高度關注廣渠路15號地，流標確實出乎意料?！痹鳛閷＜覅⒓佣嘧诘貕K評標的北京房地產估價師和土地估價師協(xié)會會長高千里在接受記者采訪時表示。

    目前廣渠路15號地尚未重新開標，底價不得而知。高千里告訴記者，2004年這塊地掛牌出讓時，起價12.8億元，開發(fā)商蜂擁爭食，50輪競價后已高達18.2億元，合樓面地價3600元/平方米。

    “廣渠路36號地2006年成交樓面地價5652元/平方米。近兩年周邊市場發(fā)展迅速，地塊會有很大升值。廣渠路15號地位置上佳，地形也非常齊整，并且再次出讓時住宅用地比例上調，土地成本相對增加。因此15號地的價格肯定高出這個水平。”高千里表示，盡管土地價格略高，但仍然具有相當大的開發(fā)價值。至于是否是廉租房配建、環(huán)保投入等附加要求抑制了開發(fā)商對兩大地王的拿地熱情，高千里認為，“也許有一些外部因素所致，但這些條件對這塊地應該沒有影響?！?

    ■業(yè)內揭秘    資金受阻 沒錢拿地

    金融政策緊縮，難獲拿地貸款

    中原地產華北區(qū)域總經理李文杰認為，熱門地塊接連爆冷流標一個重要的因素，是今年實行貨幣從緊政策，開發(fā)商獲取資金難度增加甚至無法獲取貸款。李文杰說，之前開發(fā)商拿地資金主要有兩個渠道，上市公司主要通過增發(fā)來獲取資金，非上市公司則主要通過銀行貸款?，F(xiàn)在兩個渠道全部緊縮，開發(fā)商完全要依靠自有資金拿地，只有少量開發(fā)商有這個實力，大量開發(fā)商不敢輕易去拿大塊地，否則資金鏈就要受影響，增加后續(xù)開發(fā)難度。

　　樓市成交萎縮，預期回款難到位

    據了解，今年1月16日參加來廣營1號地等3個熱門地塊競標的開發(fā)商中，只有住總和金第聯(lián)合體以及綠城集團承諾3日內繳納全部地價款，其他開發(fā)商則紛紛選擇分期付款，這在去年是不多見的。

    “春節(jié)前是回籠資金的關鍵時刻，保證現(xiàn)金流是各大公司的主要任務，此時拿出巨資顯然一般開發(fā)商難以承受?！币晃粎⑴c廣渠路15號地投標的開發(fā)商如此分析。

    而李文杰表示，眼下樓市成交量急劇下降，開發(fā)商正常的回款周期被迫延長。即使是巨頭房企，由于去年都有不少地塊入袋，手頭資金要用于消化這批土地，也很難再有能力投入大量資金到新的儲備上。

    ■開發(fā)商自曝　恐房價下跌 高價拿地風險大

    “廣渠路15號地位置好體量大，地價成本高，無疑增加了開發(fā)風險?！币晃恢械纫?guī)模開發(fā)商告訴記者，眼下“樓市拐點論”盛行，開發(fā)商群體對未來市場的判斷也明顯呈現(xiàn)出兩種聲音，一是恐跌派，二是唱漲派。“房價跌了，地價跟著跌，相當于支出增大收入減少，貿然拿地顯然不是明智之舉?！币晃恢С帧翱值伞钡拈_發(fā)商如此說道。

    “盡管不少開發(fā)商認為，北京的房地產價格相比其他國際都市遠未至頂，但規(guī)模不大的開發(fā)商的確已經顧慮重重，擔心房價下跌，高價拿地賺不到錢?！备咔Ю锿嘎丁?，競標來廣營1號的中聯(lián)亞房地產開發(fā)有限公司在接受媒體采訪時也曾表示，市場氣象不被看好，公司也是再三權衡才來投標。

　　土地新政嚴打囤地，拿了燙手

    值得注意的是，廣渠路15號地是最新土地調控政策出臺后的第一宗流標地塊。

    今年1月7日、1月8日國務院接連下發(fā)通知，措辭嚴厲地提出對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，同時要求金融機構對于不符合要求的開發(fā)企業(yè)嚴控銀根?！耙恍┥鲜蟹科笥忻黠@的囤積土地現(xiàn)象，政策出臺后地產板塊受到嚴重沖擊股價大跌?！币晃唤鹑跇I(yè)人士表示。除此以外，據業(yè)內人士透露?！巴恋卣呙黠@嚴厲起來，因為擔心被沒收，有意轉讓的項目突然增多?！?

    北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新認為，土地新政對囤地處罰的嚴格規(guī)定，極具震懾力?！笆袌鲆呀洷容^冷清，后市走向很難判斷。如果行情不好想等一段時間再開發(fā)，又要繳高額的土地閑置費，甚至可能還要被收回。開發(fā)商顯然可以意識到其中的巨大風險，不敢冒險拿地?！?nbsp; 

    流標地王檔案

　　來廣營1號地

    位于朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營鎮(zhèn)，規(guī)劃建筑面積66萬平方米，是去年體量最大的住宅用地

    根據規(guī)劃，除滿足“90平米占7成”外還要配建廉租房

    去年12月流標，今年1月16日以19.427億元的底價重新開標

    廣渠路15號地

    位于兩廣路延長線上，原為北京化工廠用地。規(guī)劃建筑面積42萬平方米。

    配建廉租房、學校等。須進行污染處理，確認達標方可開發(fā)

    今年1月16日流標，目前尚未重新開標 （來源：北京晨報）

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