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    編者按：丁亥年的中國樓市，悲喜劇同時上演。當人們認定房價下跌未有可能之時，深圳再次“敢為天下先”，在這座最早進化出商品房市場的城市，在這座誕生了萬科這樣頭牌企業(yè)的城市，房價下跌終成事實。

　　作為一座城市，深圳的命運應該受到關注。窺一斑而見全貌，深圳作為一個符號，她所濃縮的，或許就是高熱之中的中國地產(chǎn)業(yè)的未來命運。這正是我們選擇深圳作為年度觀察的樣本城市的原由所在。

　　香港樓市花費近10年時間完成輪回，在一隅之隔的深圳，只用了一年時間：農(nóng)歷丁亥年，深圳樓市精心演繹了一場由暴漲到下跌的舞臺劇，瘋狂、貪婪以及不期而遇的冷凍，混雜在這場劇中，驚心動魄。

　　這是一場事關進化者生存與死亡的劇。作為最早仿效香港，將住房“進化”為商品房的城市，深圳的命運極具標本意義。作為最早進化的城市，深圳的今天或許就是其他城市的未來。

　　瘋狂的房子

　　“開始的樓價上漲的確有供求因素的作用?！鄙钲诘貐^(qū)最大的地產(chǎn)機構(gòu)，中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示，2007年的深圳樓市由供不應求開始。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，2007年前四個月深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距幾乎是前所未有，即便差距最大的2006年，深圳住宅的供需比亦在0.96∶1。供求上的巨大落差使房價上漲的沖動從一手新樓開始。

　　“那時候根本不用做什么市場調(diào)查，樓價往高處定就成了?！币患铱偛吭谏钲诘娜珖康禺a(chǎn)公司銷售總監(jiān)表示。根據(jù)深圳國土局公布的數(shù)據(jù)，深圳關外的寶安區(qū)，2006年10月單價尚在1萬元左右，到了2007年二三月成交均價已經(jīng)超過15000元了。短短四個月時間，樓價已上漲近50%。

　　突然上漲的樓價觸動了購房者的心理防線，一些計劃購房自住者將購房時間提前。更重要的是房價的巨大漲幅讓房地產(chǎn)的投資價值突然增大，投資房地產(chǎn)的資金急劇增大。2007年5月末，深圳銀行同業(yè)存款較上月減少了337.2億元，這是自當年首次總量縮水。除此之外，股市波動令不少資金開始流入樓市。

　　從四五月份開始，深圳排隊購房的情況再度興起。一位不愿透露姓名的開發(fā)商當時曾向記者表示：“一些原本預計可以銷售半個月的房源，3天就消化完畢?！倍藭r市場可供銷售的新房越來越少，部分地區(qū)出現(xiàn)了脫銷的情況。根據(jù)深圳世聯(lián)行的公開數(shù)據(jù)顯示，與4月相比，5月的新房成交量總體下降將近20%。其中深圳中心區(qū)福田的新房成交量更下降了78.17%。

　　誰是炒家

　　究竟是先有瘋狂的炒家還是先有瘋狂的房子？這已經(jīng)變成了“雞、蛋邏輯”，難以清晰分辨?？傊敺孔映蔀橄∪辟Y源，炒賣空間就開始增大，炒家又將本已稀缺的資源變得更加“珍貴”。

　　2007年的深圳，房地產(chǎn)行業(yè)的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了炒賣的風頭。開始是處于新房銷售環(huán)節(jié)，除了地產(chǎn)商直接提價外，樓盤的銷售人員也是當中“抬轎手”。

　　趙虎是深圳房子的資深炒家，當時在深圳已經(jīng)有了三四套房產(chǎn)。2006年底，他花了大力氣登記了兩套公寓，是位于中心城區(qū)華強北路附近的新亞洲中心國利大廈。樓盤在去年年底開盤，但一直沒售樓人員通知他。等他趕到售樓處，得到的回答是一開盤就賣完了，原本趙虎也以為是自己一時大意，但不久后他又接到了售樓小姐的電話，對方表示手里還有幾套房，都是朋友定下的，單價2.2萬元，不過每套還要交4萬元的“過戶費”。在圈子里泡了幾年的趙虎明白當中的貓膩，但一想到開盤價是1.9萬元就有些不甘心，沒有當場答應。兩天后當他再聯(lián)系對方時，“過戶費”已漲到了6萬元，趙虎氣得直冒煙。但他也知道有朋友花了5萬元接下來，然后再提到7萬元過戶費賣出去。

　　“房價漲得離譜那也算了，但在深圳投資房子，首先要賄賂售樓人員，而且沒人長久持有，最好當天就賣出去。這分明是風險極大的投機?！薄爱敃r深圳的房子基本都這樣，售樓的人先炒一輪，然后再擊鼓傳花地往下傳?！壁w虎放棄的房子，到了2007年年中每平方米已經(jīng)漲到2.7萬元。趙虎氣得牙癢癢的，“2003年這里最多也就是每平方米六七千元。”

　　房價放大器

　　在這場擊鼓傳花的游戲中，地產(chǎn)中介扮演著極為重要的角色。

　　“不是一天一價，而是一小時漲一個價?！标惷餍眠@樣極端的例子來形容瘋狂階段的深圳房價。新房的瘋狂上漲，直接拉動了二手市場。當時陳明宣是一家知名地產(chǎn)中介的店面經(jīng)理，在2007年的上半年，他認為自己很快就可以成為億萬富豪。當時的他每出一張私單(不經(jīng)過中介公司，由經(jīng)紀約定買賣雙方私下成交)可以獲得15萬到35萬元的中介費，而他每月至少能做成3筆這樣的交易。

　　面對瘋狂的市場，深圳部分地產(chǎn)中介開始了更瘋狂的擴張。與普通炒房者相比，中介從業(yè)者可以獲得更多的信息。更為重要的是由于當時的監(jiān)管漏洞，這些地產(chǎn)中介可以利用客戶的資金成倍地擴展自己的義務。

按行業(yè)慣例在購買二手房過程中，買家需要至少支付樓價的40%為首期款，由于房屋交易需時較久，這筆款項會在賬戶上停留一至兩個月。例如在今年深圳市場的正常時期，一些大型中介每天平均能成交近40套二手房。如果保守地以每套房90萬元計算，一天所注入的首期款就高達1400萬元。換言之，一個月賬戶上的資金就超過3億元。

　　只要市場繼續(xù)保持此成交量，用后交易者的資金支付上筆首期，這3億元就完全可以成為他們的“流動資產(chǎn)”。一些自律不夠的中介不斷地利用著這筆流動資金，小打小鬧者將這些資金直接用于炒樓，陳明宣表示，在他們的圈子內(nèi)，或多或少每個人都在利用這些杠桿投機炒房。更有甚者，則是利用資金擴張公司。中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售等一系列深圳新興中介公司不斷擴充，短短幾個月間，創(chuàng)輝租售的店面已經(jīng)擴充了近700家。

　　在這些職業(yè)炒家的放大作用下，深圳樓價全面上漲，繼而推動了深圳的房地產(chǎn)投資氣氛。 “炒房”已經(jīng)成為當時深圳老百姓生活的一部分。只要是有閑錢，都想在這個市場撈一筆。世聯(lián)地產(chǎn)分析師楊璐表示，2007年最熱的前三季度，深圳豪宅交易量累計增幅為2006年的1到1.5倍。換言之，當時市場必須提高一倍以上的供應才能滿足需求。而此時成交均價每平方米已達3萬至3.5萬元，比年初上漲了80%。

　　情況開始蔓延到租賃市場，深圳市房屋租賃管理辦6月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳房屋租賃市場同比平均租金上漲9.13%，其中福田的梅林片區(qū)漲幅更高達20%。

　　房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為脫韁的野馬，這又再次反饋到新房領域。彼時，開發(fā)商定價早就不考慮成本了，而進入“喊價時代”，你樓盤單價2萬元，我就提到2.5萬元?！笆袌稣也坏绞裁匆?guī)律和道理，充滿非理性因素，”一地產(chǎn)集團銷售總監(jiān)表示。

　　政府增加供應無力

　　對此種種，政府的平抑工作從3月就已經(jīng)開始，3月22日由時任國家發(fā)展和改革委員會副主任姜偉新率隊的檢查組開赴深圳，這個名為“全國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議檢查組”在深圳得到了高規(guī)格的待遇。此后深圳公布了多項調(diào)控措施。

　　在政府的思路中，首先是增大土地供應，按當時公布的數(shù)據(jù)，深圳當年的住房用地達到2.1平方公里，比2006年增加1倍。希望以此大幅增加房地產(chǎn)用地的供應量。其次是增加政策性住房的保障，深圳市市長許宗衡在當年兩會報告中許諾，市政府2007年將增加政策性住房用地60萬平方米。

　　為了提供更多的供應，政府已經(jīng)把底牌都亮了出來。據(jù)政府內(nèi)知情人士透露，當時深圳甚至開始著手研究農(nóng)民房進入商品房市場的問題。希望深圳十萬棟以上的城中村農(nóng)民房可以增加更多的低端供應。

　　然而政府增加供應的措施并未能抑制瘋狂的投資氣氛，5月全市成交均價每平方米14223元，比4月環(huán)比上升22.8%。6月國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示深圳樓價的漲幅為14.6%，再次成為全國之冠。深圳福田區(qū)6月第一周的成交均價已超3萬元，深圳房價開始“跨二奔三”。

　　增加供應平抑樓價的措施未能收到預期效果，政府的壓力驟增。6月20日，許宗衡花了整整一天主持召開房地產(chǎn)形勢座談會，研究相關對策。并且針對高房價公開發(fā)言，調(diào)控措施也開始從增加供應轉(zhuǎn)而抑制需求。

　　成功扼住咽喉

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在市長公開發(fā)言以前，一些前所未見的調(diào)控措施已在逐步試行。其中包括一系列的稅收政策，其中影響較大的包括按評估價征收個稅，以及預計成為物業(yè)稅的試點。

　　但真正對市場造成直接沖擊的還是一直沒有公開宣布的二手房“準限價”政策。深圳香地地產(chǎn)咨詢公司的總經(jīng)理半求為記者詳細描述了二手按揭限價政策的細節(jié)，具體做法是深圳對全市范圍內(nèi)的二手房規(guī)定銀行辦理按揭時計算價格的最高限額。例如深圳蛇口的豪宅區(qū)南海玫瑰花園、蘭溪谷、高山花園等按揭計算單價上限在每平方米13000元，而鳴溪谷、翠谷居在每平方米12000元。雖然政府不干涉具體交易價格，但無形中卻加大了購房者利用銀行貸款炒樓的空間。雖然沒有公開文件，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露這項措施政府在4月已經(jīng)開始逐步實行。

　　“這是最直接的調(diào)控政策?！鄙钲谥性罡垩芯恐行目偙O(jiān)張偉表示，“以華僑城部分豪宅的成交為例，市場實際成交價往往在每平方米3萬至4萬元，政府定下的按揭最高價只有15000元每平方米。簡單算來，原本能買兩套房子的首期款，現(xiàn)在只能買一套房子?！睆垈ケ硎?，經(jīng)中原地產(chǎn)研究部門推算，政府定下的按揭最高價大約是房產(chǎn)原值上浮20%左右，這充分表明了政府的態(tài)度，樓價上漲20%還算合理，其余上漲必須抑制。

　　此后，銀行先后多次加息；央行又開始推行被業(yè)界形容為扼住房價“咽喉”的提高房貸首付比例政策。

　　這一系列抑制需求的措施開始取得明顯成效，七八月份開始房地產(chǎn)投資需求明顯受到抑制。世聯(lián)地產(chǎn)研究報告顯示，9月份深圳一手房成交量跌至2000套以內(nèi)，相對于年中月均近6000套的成交量，急劇下挫近三分之二。

　　“與七八月份相比，深圳樓價跌幅明顯增大，特別是一些豪宅投資客開始砍價出貨?！笔缆?lián)地產(chǎn)經(jīng)紀事業(yè)部總經(jīng)理黃梓武稱。數(shù)據(jù)表明，9月份深圳豪宅樓價平均跌幅達15%?！笆弧秉S金(216.25,1.04,0.48%,吧)周期間深圳推售的8個新盤，絕大部分銷售率都在3成以下，最差的僅1成，市場明顯遇冷。整個黃金周全市一手房成交量不足百套，這在往年是不可想象的。

　　瘋狂之后難免是一片蕭條，成交萎縮，一大批職業(yè)炒家被套。中天置業(yè)、創(chuàng)輝租售等激進的中介公司倒閉或面臨倒閉。一些手中握有幾套，甚至十幾套房子的炒家割肉售房而未得。努力工作應付每月月供的炒房者還要面臨“負資產(chǎn)”的威脅。（中國經(jīng)營報）