下游數據

樓市冰凍期真相

2008年03月17日10:36   來源：西本資訊
摘要：

    就在多數人都認為樓市下跌已成定局的時候，就在許多開發(fā)商的資金鏈近乎斷裂的背景下，上市房企卻交出了一份又一份令人驚訝的成績單。

    一些房企大鱷似乎已摸到了市場的心理底線，并且開始了新一輪的縱橫捭闔。

    驚人的業(yè)績

　　“我們已從前兩個月的促銷中探明了各城市消費者的心理底線?！?/P>

　　3月12日，保利地產（600048.SH）公布了今年前兩個月的銷售情況：銷量與銷售金額都比去年同期翻了一番。而在一周前，萬科A（000002.SZ）也宣布2月的銷售量同比增長五成，銷售金額上漲了70%。

    在香港上市的同行也是成績驚人。春節(jié)剛過，碧桂園(2007.HK）就急不可待地公布了農歷新年期間的銷售額，稱其銷量達到了8.5億元人民幣，其中有2.8億元來自廣州鳳凰城項目。富力地產（2777.HK）也緊接著公布了1月的銷售額，其銷售金額達到了10.8億元人民幣，比去年同期上升23%。更令人嘖嘖稱奇的是，中國海外0688.HK）1月的銷售額創(chuàng)紀錄地達到20億元，達到去年合約銷售額200億元的10%，完成了今年計劃完成量的60%。

　　面對這樣的數據，國際投行花旗銀行發(fā)表研究報告稱：“由于1月及2月均為房地產季節(jié)性淡季，再加上雪災因素，內地發(fā)展商銷情令人鼓舞?！?/P>

　　這邊是歌舞升平，那邊卻暗淡依舊。從銷售數據上看，全國各大城市的樓市仍然被濃霧籠罩著。光大證券分析師華光磊的研究報告顯示，三大指標城市的銷量只是去年同期的5成至8成。上海的銷售情況最好，春節(jié)過后成交量逐步遞增，3月初的日均成交量已回升到425套，相當于2007 年3 月份日均成交量的83%。情況最差的是深圳，3月份以來日均成交面積約為每天5300 平方米，不足去年同期的45%。北京則處于兩者之間，今年二三月的日均簽約量分別相當于去年二三月日均簽約量的75%和50%。

　　“部分原因是上市房企在粉刷太平?！毕愀蹌P基證券分析師直言，由于房地產行業(yè)的特殊性，上市房企在確定銷售收入的會計處理上有不少騰挪空間。通常在會計賬面上，以住宅項目竣工交樓作為收入確定的時點，因此“只要上市公司愿意，完全可以將去年的銷售下移到今年的賬目上”。同樣，光大證券分析師趙強對于保利地產公布的數據一點都不意外，由于2007年已售項目結算的滯后性，他早在2月已斷定保利2008年的業(yè)績仍將保持翻倍的高增速。

　　但在一家國內上市房企的內部定價會上，記者卻聽到了完全不同的聲音?！敖衲甓径热A南、華東的銷售價格可根據市場情況，自行上浮5%~10%。”會后這位上市房企的銷售負責人表示，他們已從前兩個月的促銷中探明了各城市消費者的心理底線。齊魯證券涂力磊同樣認為，各種跡象顯示，住房消費的購買傾向和購買力依舊高得驚人。

    王石的直覺

　　“王石不是理論很系統(tǒng)的人，但他的直覺非常好?！瘪T侖這樣評價萬科的“教練”，同樣經歷過的事情，放在他的價值觀下會得出不一樣的判斷。

　　齊魯證券涂力磊表示，萬科在上海的元宵節(jié)特賣中，僅僅5%的降幅，就將前期剩下的尾盤一次性處理掉70%。同樣，萬科在廣州的促銷，曾一度使排隊購房情況再現羊城。他認為：“個人住房的剛性需求，在降價中明顯地爆發(fā)了。而這種爆發(fā)將對房價的下滑起到適時的支撐作用?！?/P>

　　“我們對今年的發(fā)展很樂觀?！鄙鲜錾鲜蟹科蟮匿N售負責人表示，“管理層的監(jiān)控口子有所松動，金地獲批發(fā)行債券，浙江的濱江地產又允許上市IPO?！绷硗猓谌ツ暾绱藦姶蟮暮暾{下，經過稍微降價處理，市場依舊表現出旺盛的購買力。他認為這都是市場轉暖的信號。

　　這一波開發(fā)商的自發(fā)降價調節(jié)始自萬科。在王石的“拐點論”出臺前后，萬科在廣州以及上海的項目先后降價折讓。這直接帶起了萬科的銷售，盡管1月銷量同比僅上漲10%，但2月開始已經大幅飆升到50%。

　　從公開數據看，萬科這次的折價非常實在，今年一二月的銷售均價分別為8043元/平方米、8010元/平方米，與2007年銷售均價8532元/平方米相比，下降約6％。與2007年最高的月銷售均價相比，下降了約23％。

　　王石率先降價后，各大發(fā)展商不怎么認同，但又不得不跟從。今年1月保利地產公布的數據顯示，銷售面積同比減少14.12%，銷售金額卻同比增長41.92%。在接受媒體采訪時，保利一直強調不會降價銷售。但保利地產的態(tài)度到了2月卻有了180度的轉彎。保利地產當月實現銷售面積16.6萬平方米，銷售認購金額7.1億元。和1月相比，銷售面積增長114.19%，銷售認購金額環(huán)比下降17.73%。

    并購的良機

　　地產業(yè)專家王志綱曾對本報記者表示，萬科的降價戰(zhàn)略志在備足糧草、開始清場。

　　今年前兩個月，保利地產就花了17億元儲備土地。市場傳言，潘石屹近期已經在深圳并購了兩個項目，這些項目都屬于資金出現問題的中小發(fā)展商。

　　在今年廣州兩會中，廣州中小地產商代表炮轟政府，認為調控只能造成中小地產商破產，行業(yè)壟斷加劇。一位不愿具名的銀行業(yè)人士也向記者表示，今年房地產開發(fā)貸款的審批嚴格很多，有幾個中型地產開發(fā)商是長期合作的，這次上報的項目貸款也沒有批下來，“原因是審貸委員會認為其資金實力不夠?！?/P>

　　對于已上市的房企來說，資金卻從來不是問題。今年2月，在去年大舉購地的碧桂園集團發(fā)債融資5億美元，這筆錢不但直接充實了開發(fā)資金，還讓碧桂園得到撬起更多資金貸款的杠桿。碧桂園的首席財務官伍綺琴就表示：“此次融資使碧桂園可以更主動地管理公司的資本結構，并為未來擴充業(yè)務做出更靈活的財務安排。”

　　除了在項目開發(fā)層面占據優(yōu)勢，在住房消費貸款受限的背景下，上市房企的資金實力再度顯現。

　　“11萬入住地鐵上蓋?！辈簧購V州購房者在春節(jié)前后，都收到了富力旗下某樓盤的促銷短信。

　　這個樓盤的折后單價高達1.5萬元/平方米，大部分單位面積都在100平方米以上。購房者如何能11萬元入??？其實這與當年廣州十分流行的“零首付”非常相似。購房者在簽訂合約之后，會與開發(fā)商再簽訂一份分期付款的協議，購房者只要承諾在1年或者兩年之內分期交付首期，開發(fā)商就會首先為購房者墊付首期。

　　這是大型開發(fā)商與銀行聯手降低購房門檻的一種方式。通過這種方式，上市房企可以利用手中的資本優(yōu)勢促進銷售，貸款銀行的風險也并不高。既然可以加快貸款回收，銀行何樂而不為呢？這種促銷方式并非特例，萬科也在成都推出所謂“青年置業(yè)計劃”，符合條件的首次置業(yè)者只需要交兩成首付款，便可在其開發(fā)的5個項目800余套房源中選購自己看中的單位，銀行貸款申請手續(xù)由萬科協助辦理。

　　2008年，在不少地產大鱷眼中是一個并購良機。
 
    相關報道：外資乘“低”而入？

　　在市場重整的時期，虎視眈眈不僅是國內的上市房企，來自國外的資金巨獸同樣不甘寂寞。
　　“國內的房地產業(yè)某種意義上已經和世界接軌了?！毕愀蹌P基證券的一位行業(yè)分析師向記者表示，雖然名義上，中國還是一個完全資本封閉的國度，最近對外資又有種種的限令。但“國內的經濟系統(tǒng)，不是僅僅用數字就可以管理的。大量的灰色渠道以及隱性金融的存在令國內樓市早已成為國際資本的逐鹿場?！?/P>

　　近期外資對于國內房地產業(yè)顯示出前所未有的熱情。今年2月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項新的房地產基金計劃。此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產為主要收入來源的房地產股票和房地產信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產證券投資經理賈斯丁·派克表示，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國內地房地產市場。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國內地產商結合投資。在去年年底，北歐的金融機構SEB宣布，和國內地產商復地集團共同組建2億美元規(guī)模的房地產投資基金，用于投資中國市場。這種外資與國內地產商捆綁的合作模式正在不斷地復制。今年2月國際投行瑞銀集團與金地集團簽訂協議，共同成立房地產投資合伙企業(yè)，預計將募集3億美元資金。

　　國信證券陳林也認為，外資并未放慢進入中國的步伐，2007 年全國共完成房地產開發(fā)投資額25280 億元，增長30%，2008 年1 月，非金融類FDI達112 億美元，同比增長109.8%，表明國際游資仍在大規(guī)模流入。他認為：“肯定有一部分資金正通過各種方式進入國內房地產領域?！保ㄖ袊洜I報）

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