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    今年3.15前后，國(guó)內(nèi)一家財(cái)經(jīng)報(bào)紙?jiān)?jīng)評(píng)選了年度十大暴利行業(yè)，其中房地產(chǎn)業(yè)名列榜首，其實(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是否存在暴利，早就引起過很多爭(zhēng)論，尤其最近兩年，房?jī)r(jià)連番往上漲，房地產(chǎn)業(yè)的真實(shí)利潤(rùn)究竟有多高，廣受社會(huì)質(zhì)疑，而就在前不久，武漢一家房地業(yè)公司的降價(jià)行動(dòng)，揭開了房地產(chǎn)利潤(rùn)的冰山一角。這家公司不僅公開宣稱，房地產(chǎn)存在暴利，而且主動(dòng)把自家樓盤的銷售價(jià)下調(diào)了30%，這個(gè)舉動(dòng)，就像在房地產(chǎn)市場(chǎng)的火藥桶里，扔進(jìn)了一顆煙頭。

    那家房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤位于武昌新興的商業(yè)區(qū)內(nèi)，離樓盤很遠(yuǎn)，就可以看到幾條巨大的紅色條幅，條幅上寫著這樣的字樣："江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房?jī)r(jià)"，"響應(yīng)政府號(hào)召，平抑武漢房?jī)r(jià)"，條幅上還標(biāo)出了具體的銷售價(jià)格，住宅每平方米6000元起價(jià)，在售樓處里也清楚地貼出了具體的價(jià)格表，根據(jù)樓層和朝向的不同，銷售價(jià)格也在6040元到6800元之間浮動(dòng)。

    東星集團(tuán)東盛房地產(chǎn)公司銷售部部長(zhǎng)夏子猷說，這次拿出來降價(jià)銷售的都是最好的樓層，最好的戶型，購房者可以隨意選擇。

    一位購房者用驚奇這個(gè)詞來描述自己最初聽說降價(jià)時(shí)的感受，這位購房者說，他已經(jīng)和家人商量好，下午就交錢購房，在銷售人員這里，記者看到了寫滿電話號(hào)碼的來訪紀(jì)錄，在2月28號(hào)之前，平均每天來咨詢的還不到一個(gè)人，而在這之后，電話突然多了起來，銷售人員說，就是從這天起他們開始大幅度降價(jià)的，購房者中不僅有武漢人，還有來自鄰近城市的，從2月28號(hào)到記者采訪時(shí)，總共15天的時(shí)間里，已經(jīng)銷售出去了10多套房子，收款一千多萬。

    東盛房地產(chǎn)的售樓處可以說是氣氛火熱，看來他們的價(jià)格確實(shí)讓不少購房者動(dòng)心了，記者手里有這樣一份數(shù)據(jù)，2007年武漢市商品房?jī)r(jià)格比2006年上漲了29.35%，特別是我們可以看一下這份統(tǒng)計(jì)圖表，2006年12月武漢商品住宅均價(jià)還只有3953元，到2007年年底就攀升到了5663元。這么大的漲幅，業(yè)內(nèi)人士說只能用跳漲這個(gè)詞來形容，對(duì)開發(fā)商來說，房?jī)r(jià)越高當(dāng)人利潤(rùn)越高，那這家東盛房地產(chǎn)為什么突然間打出了降價(jià)牌？來聽聽他們的說法。

    中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席總裁蘭世立："那我認(rèn)為這主要是購房者和房地產(chǎn)商一直在對(duì)峙，一直在對(duì)壘，就是看誰會(huì)先敗下陣來，房地產(chǎn)商希望這些購房者退下來，主動(dòng)投降去買房，那么購房者期望房地產(chǎn)商敗下陣來，你降價(jià)，我來買，那么想要打破這個(gè)僵局，可能還是需要有一種非常的一些舉動(dòng)。"

    蘭世立，中國(guó)東星集團(tuán)董事局主席，總裁，此次降價(jià)活動(dòng)的總策劃，連這些帶有火藥味的廣告詞都是他的原創(chuàng)，蘭世立說，做為中國(guó)最早進(jìn)軍房地產(chǎn)的民營(yíng)企業(yè)，十多年來他們一直有著良好的業(yè)績(jī)，但是從今年初開始，房地產(chǎn)銷售突然遭遇谷底，春節(jié)期間，一套都沒有售，也就是一分錢收入都沒有，對(duì)他們刺激很大。

    蘭世立的說法得到了武漢億房網(wǎng)研究中心的認(rèn)同，研究中心的明晶晶告訴記者，從武漢全市情況來看，今年春節(jié)期間，商品房銷售量確實(shí)明顯下降，春節(jié)期間，它的房子銷售套數(shù)是在100(150)多套左右，那么到今年，它的房屋銷售套數(shù)是在82套，所以說春節(jié)期間，整個(gè)來看，銷量也是有大幅下降，基本上下降了50%。

    那么銷量下降的原因是什么呢？蘭世立認(rèn)為，武漢房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一個(gè)拐點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)分析顯示，2007年武漢商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的5663元，而這一年的銷售面積也達(dá)到了破紀(jì)錄的1021萬平方米，蘭世立說，過高的房?jī)r(jià)透支了武漢的購買力，要啟動(dòng)市場(chǎng)只能采取降價(jià)這種非常舉動(dòng)，在幾經(jīng)權(quán)衡后，最終把起價(jià)從8800元降到了現(xiàn)在的6000元。蘭世立透露，即使降到目前這個(gè)價(jià)位，東星一樣能有足夠的利潤(rùn)空間。

    蘭世立："15%左右，10%左右吧。"

    蘭世立說，以目前6000元的起價(jià)計(jì)算，每套房子他們的利潤(rùn)也會(huì)達(dá)到幾百元，高的會(huì)達(dá)到一千元，蘭世立還透露說，在做出降價(jià)決定前，他也曾和同行溝通過，結(jié)果是大多數(shù)人明確反對(duì)，公開宣布降價(jià)后，甚至有開發(fā)商在電話里對(duì)他進(jìn)行謾罵。

    蘭世立："他說如果這么做對(duì)房地產(chǎn)是個(gè)影響，有的甚至直接跟我講，如果你這么做就造成了武漢的房地產(chǎn)地震、雪崩，你要負(fù)這個(gè)責(zé)任，你是對(duì)我們大家不負(fù)責(zé)任，對(duì)我們產(chǎn)業(yè)不負(fù)責(zé)任。"

    面對(duì)節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，武漢東星集團(tuán)把房?jī)r(jià)把8800元降到了6000元，降幅高達(dá)30%，但即使是這樣，東星的負(fù)責(zé)人面對(duì)記者的時(shí)候也承認(rèn)，如此低價(jià)賣房，他們還能得到10%到15%的利潤(rùn)，面對(duì)東星公布的這些數(shù)字，我們不禁要問，那些動(dòng)不動(dòng)價(jià)格就上萬，甚至十幾萬的樓盤，其中的利潤(rùn)又到底有多大呢？

    蘭世立："你比如像武漢最高的房子賣到了一萬五，一萬八，而他們的綜合成本，其實(shí)社會(huì)是最清楚的，那事實(shí)上應(yīng)該說有比較大的利潤(rùn)空間，也可以說是暴利。"

    蘭世立說，對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來說，每一幢樓盤的成本和利潤(rùn)其實(shí)都是一本透明的帳，一般情況下，商品房的成本主要由三方面組成：樓面地價(jià)，也就是開發(fā)商取得土地的價(jià)格；建安成本，也就是每幢樓房的建筑安裝成本；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及稅收，這部分一般占售價(jià)的10%左右。所以構(gòu)成商品房成本的就是兩大塊：樓面地價(jià)和建安成本，以東星推出的這棟樓盤為例，土地是分兩期拿到的，總的地價(jià)和(平均)樓面價(jià)格大概在兩千多元每平方米。

    那么這棟樓盤的建筑成本又是多少錢？記者找到了樓盤的建筑商，武漢新七建設(shè)集團(tuán)的副總經(jīng)理余進(jìn)，他告訴記者，這個(gè)房子的建設(shè)成本大概就在1800塊錢，統(tǒng)建部分的從升機(jī)根到住戶，最后打樁，地下室，在到房屋的建造，這個(gè)建造成本大概就在一千七八百塊錢。

    余進(jìn)說，在建筑成本里，人工要占20%，鋼材、沙石等材料費(fèi)占60到70%，同時(shí)根據(jù)樓盤高度的不同，建筑成本也會(huì)差距較大，東盛開發(fā)的樓盤屬于十二層以上的高層，每平方米的成本不會(huì)超過2000塊錢，十二層以下的小高層不會(huì)超過1500塊錢，七層以下的低層不過超過1000塊錢，由于各地人工成本不同，造價(jià)會(huì)略有變動(dòng)，但幅度不大。

    這樣經(jīng)過計(jì)算，我們就可以得出東盛樓盤的成本價(jià)。蘭世立說，成本大概5000多塊錢。

    蘭世立說，目前我國(guó)對(duì)土地開發(fā)實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，這樣樓面地價(jià)也是透明的，另外建筑成本在全國(guó)來講差距也不大，這樣所有的商品房成本其實(shí)都能輕易計(jì)算出來。

    對(duì)于蘭世立的這種說法，武漢的開發(fā)商是否會(huì)認(rèn)可？在采訪期間，記者聯(lián)系了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但卻始終沒有開發(fā)商愿意就暴利問題接受采訪，武漢市房地產(chǎn)交易管理中心的龍克虎在地產(chǎn)行業(yè)工作了十多年，他告訴記者，武漢樓盤降價(jià)的空間肯定是存在的。

    那么事實(shí)是否如此？記者以購房者的身份隨機(jī)進(jìn)行了走訪，在位于漢口區(qū)的一處高層住宅，樓盤的名字叫武漢天地，開發(fā)商是一家來自上海的企業(yè)。

    銷售人員說，每平方米售價(jià)一萬二到一萬九千五，均價(jià)是一萬五千元，這還只是一期樓盤的銷售價(jià)格，眼下開發(fā)的這些價(jià)格還會(huì)更高，那么樓盤的開發(fā)建設(shè)成本又是多少？?jī)|房網(wǎng)的明晶晶幫記者找到了相關(guān)資料，信息顯示，這家公司是2005年拿到眼前這塊土地的，樓面地價(jià)為2339元每平方米，建筑成本即使以3000元計(jì)算，記者可以很容易計(jì)算出該樓盤的大概成本。 　億房網(wǎng)研究中心經(jīng)理明晶晶告訴記者，這個(gè)是應(yīng)該存在百分之百的利潤(rùn)的。

    其實(shí)，房?jī)r(jià)的成本并不是什么秘密，甚至可以說，在內(nèi)行人那里是一本很透明的帳，這些成本與高漲的房?jī)r(jià)一對(duì)比，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)確實(shí)很高，而就在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上還出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象，土地拍賣價(jià)格屢創(chuàng)新高，不斷出現(xiàn)所謂的地王，這些地王和商品房的暴利又有什么聯(lián)系？

    蘭世立告訴記者，事實(shí)上，在確定樓盤銷售價(jià)格的時(shí)候，在房地產(chǎn)開發(fā)商中間存在著默契，而億房網(wǎng)的明晶晶則證實(shí)，這種價(jià)格聯(lián)盟確實(shí)存在，特別是在這個(gè)樓盤整體的市場(chǎng)比較看好，樓盤銷量?jī)r(jià)格上漲時(shí)，那他們可能會(huì)共同來把它特別是同一片區(qū)的樓盤，可能會(huì)共同來炒作這個(gè)片區(qū)的價(jià)值，提升這個(gè)樓盤的一個(gè)價(jià)格。

    明晶晶向記者透露，這種價(jià)格聯(lián)盟可以說是普遍存在，在武漢一個(gè)是舊城區(qū)改造過程中，開發(fā)商們就成功地進(jìn)行了一次炒作，開始是5500塊錢每平方米，然后后進(jìn)的幾個(gè)樓盤都來炒作，把它炒作成為，包裝成一個(gè)武漢的高檔商品住宅區(qū)，現(xiàn)在價(jià)格就是八九千塊錢，甚至到了一萬二。

    明晶晶說，在賣到5500元的時(shí)候，開發(fā)商們已經(jīng)是有利可圖，而最后那片小區(qū)賣到了一萬兩千元，其中的利潤(rùn)可想而知，而這種暴利也吸引更多的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，反過來又推動(dòng)了地價(jià)的上升，最終又分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來，隨著武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，來自香港、東部沿海的房地產(chǎn)企業(yè)大批進(jìn)入武漢市場(chǎng)，隨之武漢開始接連出現(xiàn)地王，有的地塊竟然創(chuàng)下全國(guó)單宗土地最高成交價(jià)拍賣紀(jì)錄，數(shù)據(jù)顯示，2007年，武漢出讓土地每畝單價(jià)達(dá)到666.65萬元，同比增幅竟達(dá)到143%，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)透露，就全國(guó)范圍內(nèi)來說，除了稅收外的各項(xiàng)收費(fèi)也是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要因素。在剛剛過去的兩會(huì)期間，一批政協(xié)委員經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，拿出了一份"房?jī)r(jià)清單"，這份清單表明，各部門收取的各種費(fèi)用占總房?jī)r(jià)的30%左右。

    全國(guó)政協(xié)委員王超斌："我認(rèn)為最起碼它收費(fèi)會(huì)降一半以下，清理出來一多半以上，甚至?xí)俜种呤紤?yīng)該清理出來。"

    王超斌告訴記者，根據(jù)他的調(diào)查，目前政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所收取的費(fèi)用多達(dá)五十幾種，包括藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、施工合同鑒證費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃咨詢費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、散裝水泥推廣費(fèi)、房屋面積界定費(fèi)、房?jī)r(jià)審查服務(wù)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等等，涉及25個(gè)部門。王超斌委員認(rèn)為，目前這些收費(fèi)中不少項(xiàng)目都不具備合理性。

    而這些名目繁多的收費(fèi)也為腐敗提供了溫床。

    全國(guó)政協(xié)委員金正新："我舉個(gè)例子，都知道有個(gè)人房費(fèi)這一項(xiàng)，我們當(dāng)時(shí)通過有關(guān)關(guān)系做作工作，就是報(bào)批有關(guān)人員就是簡(jiǎn)單的做個(gè)弊，給我們東西，他把他那個(gè)簽字的筆給我們，讓我們回來拿著他那個(gè)筆在后面畫了個(gè)零，這樣的話，我們的報(bào)批費(fèi)用減了90%。"

    委員們提供的資料還顯示，各種稅費(fèi)加上稅收，在有些地方占到了地方財(cái)政收入的30%至50%，最終，所有的這些費(fèi)用全部轉(zhuǎn)嫁到了房?jī)r(jià)上。在武漢采訪期間，記者了解到，在東星集團(tuán)推出降價(jià)舉措后，部分樓盤也相應(yīng)推出了一些贈(zèng)送活動(dòng)，但也有一些開發(fā)商采用這樣的方式為銷售造勢(shì)。

    明晶晶說，目前還沒有一家開發(fā)商公開宣稱要跟進(jìn)東星，多數(shù)企業(yè)現(xiàn)在還處于觀望階段，對(duì)于這些開發(fā)商的心態(tài)，武漢天地的銷售人員做出了這樣的解釋。

    武漢天地售樓人員："如果低下來的話，肯定后面沒有人買的，我都不會(huì)買的，如果它太低的話，我會(huì)想可能后面會(huì)5000，我根本就不會(huì)看，房子肯定就不會(huì)低。"

    記者："如果是降價(jià)的話，反而會(huì)影響這棟樓？"

    武漢天地售樓人員："當(dāng)然會(huì)影響，我整個(gè)項(xiàng)目是920畝，150萬方，如果我第二期，這才賣了多少，我把它賣掉，降價(jià)了，那么后面的房子，根本就沒有人敢買了。"

    采訪結(jié)束時(shí)，蘭世立用叛逆這個(gè)詞概括了他的這次舉動(dòng)，也許，現(xiàn)在的蘭世立是孤獨(dú)的，但對(duì)于自己的拮擇，蘭世立卻充滿信心。

    蘭世立："這么講吧，我們只能說先人一步，就在別人未走，我們先走了一步，我相信后面會(huì)有更多的樓盤，會(huì)采取這種行動(dòng)。"

    半小時(shí)觀察：房地產(chǎn)暴利注定不能持久

    開發(fā)商終于扛不住了，當(dāng)萬科開始主動(dòng)調(diào)整商品樓開盤價(jià)格，當(dāng)東星在武漢大幅度降價(jià)促銷，當(dāng)潘石屹話風(fēng)倒轉(zhuǎn)，開始主動(dòng)"砸盤"的時(shí)候，一直死扛著的開發(fā)商在與消費(fèi)者的博弈中敗下陣來。

    開發(fā)商的頹敗是必然的，當(dāng)東星的蘭世立說降價(jià)1/3他們依舊可以獲利15%的時(shí)候，他泄露出了房地產(chǎn)開發(fā)暴利的天機(jī)。誰主動(dòng)泄露這個(gè)天機(jī)，誰主動(dòng)打破這個(gè)天機(jī)，誰就贏得了主動(dòng)，贏得了商機(jī)。

    商品房不是奢侈品，它也是普通商品。沒有任何一種普通商品的價(jià)格可以高到令大部分消費(fèi)者望而生畏，也沒有任何一種普通商品可以由提供商肆意定價(jià)。當(dāng)市場(chǎng)上的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，當(dāng)謊言堆積出的高房?jī)r(jià)被戳破的時(shí)候，正是讓價(jià)格回歸價(jià)值的時(shí)候。

    消費(fèi)者不是羔羊，消費(fèi)者不是冤大頭，不能不但當(dāng)不成上帝反而當(dāng)奴隸。誰不拿消費(fèi)者當(dāng)回事，市場(chǎng)就會(huì)給誰最響亮的耳光。來源：央視國(guó)際