婷婷五月不卡伦理|日韩亚洲天堂zz|凹凸福利视频导航|深夜福利人妻91|国产精品无码波多|蜜芽视频在线一区|老外嗷嗷射亚女网|五月天堂青青草肛|激情小说无码国产91精品一区|一产国产精品在线

    去年九月，時(shí)值內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)IPO與定向增發(fā)風(fēng)起云涌之際，上海證券報(bào)獨(dú)家預(yù)言資本市場的“地價(jià)股價(jià)對賭”風(fēng)險(xiǎn)與調(diào)控不當(dāng)可能出現(xiàn)的“硬著陸”危機(jī)。不過短短半年，風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)，壓力驟增。

　　萬得統(tǒng)計(jì)最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三個(gè)月，鮮有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增發(fā)。在港上市的40家大型內(nèi)地（包括有內(nèi)地業(yè)務(wù)的）房地產(chǎn)股市值平均縮水30%，其中包括綠城中國、合生創(chuàng)展、合景泰富、雅居樂等知名公司在內(nèi)，市值縮水幅度更超過40%。

　　與此同時(shí)，土地儲備短期內(nèi)連漲8倍、高居房地產(chǎn)企業(yè)前列的恒大地產(chǎn)未能靠著土地順風(fēng)順?biāo)?，臨陣宣告香港IPO推遲。更有標(biāo)志意義的信息是，上海證券報(bào)獲悉，恒大為解資金壓力，布局了一個(gè)超過500億元的年度銷售計(jì)劃，并已開始部分項(xiàng)目的七折銷售戰(zhàn)略。500億，等于碧桂園、保利、中海三家地產(chǎn)巨頭去年全年銷售額的總和。能否實(shí)現(xiàn)？市場不得而知。

　　“境內(nèi)外IPO融資途徑突然收窄，國內(nèi)銀行開發(fā)貸款幾乎叫停，開發(fā)商們正遭遇前所未有的資金寒冬，或拋盤套現(xiàn)，或?qū)ひ捄献骰锇椋蛸u項(xiàng)目走人，出路無它。誰是下一個(gè)順馳，這是市場正在思考的問題。”一位資深香港市場投資分析師表示。

　　上海證券報(bào)的獨(dú)家調(diào)查更是顯示，在“地價(jià)股價(jià)對賭”格局面臨重壓可能崩裂的敏感時(shí)期，三種跡象確實(shí)已經(jīng)浮出水面……　　

　　困局 　成也土地，敗也土地

　　目前恒大地產(chǎn)集團(tuán)土地儲備大漲，達(dá)到4580萬平方米。根據(jù)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)不得囤地的要求，這些土地儲備根據(jù)測算至少要以每年800萬平方米速度進(jìn)行開發(fā)。恒大去年底初步規(guī)劃今年規(guī)劃銷售額甚至高達(dá)500億元，這一數(shù)字等于碧桂園、保利、中海三家地產(chǎn)巨頭去年全年的銷售額的總和。即便都打七折，能不能順利把房子賣出去？這是個(gè)挑戰(zhàn)。

　　“地價(jià)股價(jià)對賭”面臨崩裂的可能！引發(fā)市場這一警覺的是近期的恒大IPO推遲事件。

　　“很多人在關(guān)注恒大融資的進(jìn)展，因?yàn)檫@是中國樓市與股市的風(fēng)向標(biāo)性事件?！盨OHO中國董事長潘石屹稱。

　　恒大IPO，一個(gè)以地價(jià)博股價(jià)，再期望以股市資金還債、買地的典型代表。這一推遲事件的背后，掀開了開發(fā)商融資寒冬的冰山一角。

　　據(jù)報(bào)道，2006年時(shí)，偏居于廣州一隅的恒大土地儲備僅為不足600萬平方米。2006年11月，恒大開始謀劃海外上市，看好了土地儲備決定融資規(guī)模的規(guī)律，恒大掌門人許家印大舉舉債拿地。2007年一年，市場屢傳恒大高價(jià)拿地甚至勇奪“地王”的消息，致使公司土地儲備連漲8倍，達(dá)到4580萬平方米，33個(gè)項(xiàng)目分布在全國19個(gè)大中城市，恒大一躍成為繼碧桂園之后的內(nèi)地“第二地主”。

　　為實(shí)現(xiàn)土地儲備的“大躍進(jìn)”，恒大舉債規(guī)模也加速擴(kuò)大。根據(jù)恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表，截至今年1月，恒大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元，且不包括向機(jī)構(gòu)投資者融得的10億美元資金。根據(jù)恒大招股書，IPO融資53.6%用于支付未付土地出讓金及現(xiàn)時(shí)項(xiàng)目資金，23.1%用于收購額外土地儲備，9.1%用于部分償還瑞信借取結(jié)構(gòu)擔(dān)保貸款。

　　“投資機(jī)構(gòu)與恒大達(dá)成了捆綁式的合作，恒大上市決定多方利益，所以也得到了相關(guān)投資銀行的全力推動?！币晃恢槿耸拷榻B。據(jù)了解，美林、高盛、瑞信擔(dān)任此次恒大上市聯(lián)合保薦人。而此前恒大分別有4億美元和4.3億美元的境外融資有美林、瑞信的參與。

　　今年3月12日，恒大正式宣布計(jì)劃發(fā)售29.61億股份，3月28日正式掛牌，融資最高額為165.76億港元。當(dāng)家人許家印距離刷新“中國首富”僅一步之遙。

　　然而，此次轟轟烈烈的IPO顯得生不逢時(shí)。消息人士透露，恒大地產(chǎn)招股初期，投資機(jī)構(gòu)并不踴躍。3月17日，恒大發(fā)布公告稱將招股截止日期延長一天至19日，希望爭取更多潛在投資者。但市場無情，恒大隨后不得不在臨上市一周前宣布推遲IPO。

　　根據(jù)恒大地產(chǎn)公告，其擱置原因是“國際資本市場現(xiàn)時(shí)波動和市況不明”。但是，恒大沒有獲得香港投資者認(rèn)可的根本原因卻要復(fù)雜很多。

　　“與以往IPO主打土地牌不同，這次投資者不認(rèn)可恒大的最主要原因也是土地儲備過多?！眹┚蚕愀鄯治鰩熞︷埥榻B。

　　根據(jù)分析師不完全測算，目前恒大土地儲備4580萬平方米，根據(jù)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)不得囤地的要求，這些土地儲備至少要以每年800萬平方米的速度進(jìn)行開發(fā)。以2500元/平方米的建筑成本算，恒大每年的建設(shè)成本就約達(dá)200億元。

　　“如果銀行貸款收緊，上市融資擱置，恒大最好的出路就是加快銷售。即便每平方米住宅售價(jià)賣過1萬元/平方米，恒大一年也得賣掉兩三百萬平方米才行。這是個(gè)很大的數(shù)量?！鄙鲜龇治鰩煴硎?。

　　這一預(yù)言已經(jīng)得到市場的證實(shí)。一邊，恒大保薦人們努力轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募市場，為恒大緊急輸血。有消息稱，瑞信、高盛和美林將協(xié)助恒大嘗試通過私人配售股份的方式集資4億至5億美元。另一邊，恒大在廣州的一些樓盤項(xiàng)目開始以七折左右的價(jià)格銷售。

　　而接近恒大地產(chǎn)的人士透露，恒大去年底初步規(guī)劃的今年銷售額甚至高達(dá)500億元，這一數(shù)字等于碧桂園、保利、中海三家地產(chǎn)巨頭去年全年的銷售額的總和。為此，恒大從上海請到最大房地產(chǎn)代理企業(yè)易居中國，后者剛剛于去年在美國上市，曾在上海屢創(chuàng)“化腐朽為神奇”的營銷奇跡。

　　據(jù)了解，易居已經(jīng)全面接手恒大在廣州的樓盤，并提前支付1億美元的包銷保證金?！昂愦笈c很多公司已經(jīng)形成一損俱損，一榮俱榮之勢?！笔袌鋈耸糠Q。

　　然而，500億元的銷售額，即便按照單價(jià)萬元計(jì)算，預(yù)示著總銷售面積大約在500萬平方米以上。而500萬平方米的銷售面積又代表什么呢？據(jù)了解，內(nèi)地第一地產(chǎn)企業(yè)萬科去年的銷售面積是不過613萬平方米?！暗f科作為行業(yè)例外，已經(jīng)不能和行業(yè)普遍情況相類比?！狈治鰩煼Q。而隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)企業(yè)在今年收獲更多交易量已經(jīng)不容樂觀。

　　即便恒大可以實(shí)現(xiàn)500萬平方米的銷售量，單價(jià)能否實(shí)現(xiàn)萬元仍是未知數(shù)。據(jù)了解，恒大目前33個(gè)項(xiàng)目中，廣州及廣東其他區(qū)域的項(xiàng)目共有7個(gè)，其他分布于重慶、西安、成都、武漢等地。

　　而根據(jù)國家發(fā)改委公布的今年2月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，廣州、深圳、武漢、重慶是少數(shù)幾個(gè)房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌的城市區(qū)域。有媒體報(bào)道稱，廣州、深圳、武漢紛紛出現(xiàn)跌價(jià)30%的樓盤，恒大的項(xiàng)目也位列其中。

　　據(jù)了解，恒大旗下“御景半島”、“恒大云湖”、“世紀(jì)名門”和“金碧領(lǐng)秀國際”項(xiàng)目均傳出打折消息，折扣從25%至30%不等，相比樓市最高峰，價(jià)格縮水甚至達(dá)到40%至50%。

　　如果單價(jià)繼續(xù)調(diào)整，恒大要達(dá)到500億元銷售額的目標(biāo)，需要賣掉更多面積，這無疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。“這筆賬我們算得出，香港的投資經(jīng)理們也一樣算得出?！币晃幌愀鄯治鰩煼Q。

　　危機(jī)　會不會有下一個(gè)順馳？

　　順馳當(dāng)年的人員混亂、銷售進(jìn)度和回款流程管理失控等是導(dǎo)致其資金流動性不足的重要因素之一，這些條件，目前遇到困難的地產(chǎn)大鱷并不符合。再加上大型外資投行的力挺，公司渡過難關(guān)并非沒有可能。哪一個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)會成為下一個(gè)順馳？分析師將答案謹(jǐn)慎定為“不確定”。

　　2006年9月，隨著香港路勁基建宣布以12.8億元換取順馳55%的股權(quán)，地產(chǎn)奇人孫宏斌一手創(chuàng)立的高儲備地產(chǎn)帝國時(shí)代宣告結(jié)束。彼時(shí)，順馳手中的800萬平方米土地被稱作“天量”，今天，不少房地產(chǎn)大鱷的土地儲備是當(dāng)年順馳的5至6倍。

　　分析師認(rèn)為，順馳當(dāng)年的轟然倒塌主要有幾個(gè)原因：一是土地儲備過多，開發(fā)壓力大；二是資金鏈斷裂；三是內(nèi)部管理系統(tǒng)的失控。

　　專家介紹，在股市泡沫危機(jī)來臨之際，負(fù)債率（即負(fù)債占總資產(chǎn)的比率）控制在50%以下，盈利能力在10億元以上將是地產(chǎn)公司穩(wěn)健發(fā)展的參考指標(biāo)。根據(jù)恒大地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告，截止到2007年9月30日，恒大地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到95%以上。

　　另據(jù)SOHO中國出具的一份研究報(bào)告，公司速動比率（即現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物占負(fù)債的比率）在1：1左右為正常水平。根據(jù)公開資料，截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物11.5億元，未償還的銀行及其它借款總額達(dá)到68.27億元，也就是說，恒大速動還債能力低于1：1的國際正常估值。

　　而目前包括萬科、保利、中糧、合生創(chuàng)展、首創(chuàng)、北辰等眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)的速動率均在0.5：1以下，甚至有的企業(yè)僅為0.1：1。也就是說，公司現(xiàn)金只有債務(wù)總額的1/10。一旦公司資金鏈緊張，其財(cái)務(wù)壓力可想而知。

　　“哪一個(gè)大型地產(chǎn)公司會成為下一個(gè)順馳？我們曾經(jīng)分析過這個(gè)問題。”國泰君安香港市場分析師姚饒表示，“但分析師將答案謹(jǐn)慎定為‘不確定’?！?

　　姚饒認(rèn)為，順馳當(dāng)年的人員混亂、銷售進(jìn)度和回款流程管理失控等是導(dǎo)致其資金流動性不足的重要因素之一。這些條件，目前包括恒大等在內(nèi)的房地產(chǎn)大鱷并不符合。再加上大型外資投行的力挺，公司渡過難關(guān)并非沒有可能。

　　“畢竟很多公司手里有大量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，而根據(jù)國際近百年的投資經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)仍然是股票之外最保值的投資手段。尤其是在股市出現(xiàn)泡沫時(shí)，投資不動產(chǎn)更是對沖風(fēng)險(xiǎn)的有效工具。大不了恒大將地塊項(xiàng)目以原價(jià)甚至折價(jià)套現(xiàn)走人?！狈治鋈耸恐赋觥?

　　求生　拋盤、結(jié)盟、走人

　　今年前三個(gè)月，在香港上市的40家大型內(nèi)地（包括有內(nèi)地業(yè)務(wù)的）地產(chǎn)股市值大幅縮水，包括綠城中國、合生創(chuàng)展、合景泰富、雅居樂等在內(nèi)的知名公司，平均縮水幅度超過40%。而內(nèi)地地產(chǎn)股也同樣遭遇市值平均縮水超過15%。與去年春風(fēng)得意的大舉增發(fā)不同，今年前三個(gè)月鮮有房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增發(fā)，去年IPO和增發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)中，如今“破發(fā)”者不少，且不乏行業(yè)龍頭。資金壓力將成為開發(fā)商在2008年的最大難題。

　　在這一輪房價(jià)調(diào)整風(fēng)潮中，廣州房價(jià)的下降被認(rèn)為“貨真價(jià)實(shí)”。

　　一位熟悉廣州房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)人士向上海證券報(bào)記者透露，目前廣州眾多中小房地產(chǎn)項(xiàng)目在尋找接盤人?！艾F(xiàn)在排隊(duì)等待和萬科這樣的巨頭洽談收購事宜的企業(yè)為數(shù)不少，有些甚至愿意打折出讓。一些開發(fā)項(xiàng)目表面上名稱未變，但已經(jīng)通過內(nèi)部股份轉(zhuǎn)讓的方式引入了新開發(fā)商?！痹撊耸糠Q。

　　一個(gè)值得關(guān)注的大型項(xiàng)目，是去年9月份由富力地產(chǎn)和合景泰富以46億元拿下的廣州獵德村項(xiàng)目，至去年12月，項(xiàng)目又引入香港最大的地產(chǎn)公司新鴻基。雖然兩公司對外宣稱，引入新鴻基是因?yàn)樾馒櫥猩虡I(yè)地產(chǎn)操作的經(jīng)驗(yàn)和能力，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金壓力仍是富力此次引進(jìn)新鴻基的重要原因之一。

　　分析人士指出，富力與合景泰富在此地塊上的全部成本將接近100億元，且開發(fā)周期較長，加上去年起銀行對開發(fā)商銀根持續(xù)緊縮，公司資金壓力不小。而富力地產(chǎn)回歸A股融資的事宜雖然從去年年初就已經(jīng)啟動，但目前為止還是沒有通過核準(zhǔn)。

　　恒大的“重壓”項(xiàng)目也為數(shù)不少。今年1月，恒大以41億元拿下廣州員村地塊，刷新廣州“地王”，項(xiàng)目折合樓面地價(jià)13016元/平方米。而根據(jù)合同規(guī)定，恒大2個(gè)月內(nèi)要交10個(gè)億的土地出讓金，半年內(nèi)（即7、8月間）要全部付清該筆土地出讓金。

　　“以樓面價(jià)占比銷售價(jià)40%的平均水平計(jì)算，恒大員村項(xiàng)目銷售價(jià)格要賣到3萬元左右。”合富輝煌首席市場分析師黎文江稱。但根據(jù)目前市場情況，比員村地段更佳的珠江新城保利心語售價(jià)在18000-20000元/平方米。

　　對于恒大是否可能借鑒富力，為大盤尋找合作開發(fā)者，一位接近恒大的地產(chǎn)界人士稱，目前沒有消息顯示恒大已經(jīng)在尋找戰(zhàn)略合作伙伴，但不排除未來可能采取這種模式?！霸谫Y金需求巨大，市場風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下，尋求戰(zhàn)略聯(lián)盟是不錯(cuò)的出路。”該人士稱。

　　眾多地產(chǎn)企業(yè)或拋盤套現(xiàn)，或?qū)ふ液献髡?，或降價(jià)銷售，惟一的原因是資金饑渴。

　　2007年，曾經(jīng)被視為地產(chǎn)企業(yè)上市增發(fā)的黃金年。截至去年9月，內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)僅增發(fā)一項(xiàng)就籌得資金266.33億元，已確定增發(fā)的房地產(chǎn)股共計(jì)21只，合計(jì)增發(fā)46.57億股。碧桂園、SOHO中國等紛紛赴港上市，屢屢創(chuàng)造融資新高和首富神話。

　　然而，到了2008年，情況急轉(zhuǎn)直下。萬得數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)月，在港上市的40家大型內(nèi)地（包括有內(nèi)地業(yè)務(wù)的）地產(chǎn)股市值大幅縮水，包括綠城中國、合生創(chuàng)展、合景泰富、雅居樂在內(nèi)，平均縮水幅度超過40%。而內(nèi)地地產(chǎn)股也同樣遭遇市值平均縮水超過15%。

　　與去年春風(fēng)得意的大舉增發(fā)不同，今年前三個(gè)月幾乎鮮有地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)增發(fā)，去年IPO和增發(fā)的房地產(chǎn)公司中，如今“破發(fā)”者中也不乏行業(yè)龍頭。與此同時(shí)，中國證監(jiān)會公開表示，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等目的的地產(chǎn)IPO計(jì)劃，將不予核準(zhǔn)。

　　“境內(nèi)外IPO融資途徑越來越窄，國內(nèi)銀行對開發(fā)貸款幾乎叫停，開發(fā)商今年遇到了前所未有的資金寒冬，或拋盤套現(xiàn)，或找合作伙伴，或賣項(xiàng)目走人，開發(fā)商出路無它?！币晃幌愀凼袌鐾顿Y分析師稱。

　　“資金壓力將成為開發(fā)商在2008年最大難題，百日之內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變?！迸耸龠@一判斷在近期成為市場熱傳的觀點(diǎn)之一。他指的劇變是大量中小企業(yè)的倒閉，大型企業(yè)對中小項(xiàng)目的吞并整合，以及開發(fā)商在部分區(qū)域的拋盤套現(xiàn)。

　　“而如果開發(fā)商在資本市場融資受阻，即便是萬科也不可能再通過大舉增發(fā)套現(xiàn)來收購項(xiàng)目。那么，誰來接盤這些項(xiàng)目呢？”一位北京地產(chǎn)商質(zhì)疑道。來源:上海證券報(bào)