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    新干線訊：據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的消息，當(dāng)開發(fā)商普遍缺錢時(shí)，“地下錢莊”資金往往成為開發(fā)商的“救命錢”。

    而在“地下錢莊”規(guī)模甚為龐大的國(guó)家能源基地鄂爾多斯市，這一狀況正在向相反方向轉(zhuǎn)變：受鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，“地下錢莊”資金紛紛撤出房地產(chǎn)投資。

    民間金融“招財(cái)進(jìn)寶”

    說起鄂爾多斯這個(gè)城市，除了“羊(羊絨)、煤(煤炭)、土(稀土)、氣(天然氣)”四大支柱產(chǎn)業(yè)外，當(dāng)?shù)厝诉€津津樂道的是“地下錢莊”。

    “地下錢莊”在這里雅稱為“民間金融”，雖然有的“民間金融”企業(yè)并非“地下錢莊”，但在這打個(gè)電話就可以借到幾千萬(wàn)的地方，邊界很模糊。

    當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)公司老總告訴記者，2007年下半年人民銀行在調(diào)研“地下錢莊”的時(shí)候，專門走訪了兩個(gè)地方：一個(gè)是溫州，另一個(gè)是鄂爾多斯。

    這位房地產(chǎn)公司老總說：“你隨便到大街上走走，掛著投資公司、典當(dāng)行、擔(dān)保公司招牌的，基本上都是?！?/P>

    在鄂爾多斯市東勝區(qū)最繁華的伊金霍洛西街，一家規(guī)模不大的“投資公司”與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行營(yíng)業(yè)所背肩而立。這樣的“投資公司”往往只有1個(gè)人，或者，再加一個(gè)店員。

    “投資公司”里面裝修考究，多數(shù)里面還會(huì)放一只碧玉做的“貔貅”，意為“招財(cái)進(jìn)寶”。

    據(jù)鄂爾多斯市工商局資料，這樣的“投資公司”注冊(cè)數(shù)量約為500多家，“擔(dān)保公司”和“典當(dāng)行”合計(jì)將近200家。還有一些沒有注冊(cè)的“黑公司”，總體數(shù)量不下1000家。有行業(yè)人士告訴記者，各類民間金融機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本約400億元，但是能調(diào)動(dòng)的資金卻在4倍以上。

    離伊金霍洛大街不遠(yuǎn)處有個(gè)小商品交易市場(chǎng)，二樓有3家“擔(dān)保公司”和“投資公司”，但是其中2家已經(jīng)掛出“商鋪轉(zhuǎn)讓”的廣告。

    一位欲轉(zhuǎn)讓商鋪的“投資公司”老板表示，“最近生意不是很好做，準(zhǔn)備洗手不干了?！?/P>

    讓這位“投資公司”老板犯難的有兩個(gè)問題：一是沒有可投的項(xiàng)目；二是上游資金對(duì)利息的要求提高了，“提到了2分錢，我們?cè)儋J出去，得收2分5或3分了，利息太高，就沒人用錢了。”

    “2分利”是目前鄂爾多斯“地下錢莊”的一般行情，具體含義是“1元錢本金1月利息2分”,概算下來，年息約是24%。隨著銀行利息提高和市面上資金數(shù)量減少，對(duì)于資信好的客戶，借款利息最低到了“2分錢”，而中小項(xiàng)目借款年利息在“3分5”到“5分錢”之間。

    鄂爾多斯市“地下錢莊”的一道亮麗風(fēng)景是，多數(shù)“操盤手”和“老板”都是女性。上述房地產(chǎn)企業(yè)老總笑著說：“你看那街上開著悍馬、道奇的美女，都有可能是地下錢莊的老板”。

    由于煤炭?jī)r(jià)格上漲，這里突然增加了幾千名千萬(wàn)富翁、億萬(wàn)富翁，暴富的階層，除了將手中的錢買別墅、豪車外，多數(shù)又將手中錢投向“地下錢莊”。

    治理和引導(dǎo)鄂爾多斯“民間金融”資金一直是當(dāng)?shù)卣鉀Q的事。

    4月12日，世界100多名建筑設(shè)計(jì)師齊聚鄂爾多斯，參加“鄂爾多斯100國(guó)際建筑師論壇”。在這次活動(dòng)上，記者采訪到了鄂爾多斯副市長(zhǎng)包崇明。

    就鄂爾多斯的“民間金融”問題，包崇明表示，今年鄂爾多斯市將采取強(qiáng)力手段整治非法的“地下錢莊”，但是治理的基本原則還是“引導(dǎo)”，因?yàn)楫?dāng)?shù)亍暗叵洛X莊”體系已經(jīng)牽涉到了當(dāng)?shù)厍Ъ胰f(wàn)戶的利益，如果強(qiáng)力關(guān)閉或整頓，會(huì)引來社會(huì)秩序不穩(wěn)定。

    鄂爾多斯市市長(zhǎng)杜梓3月28日在“鄂爾多斯金融工作會(huì)議”上表示，鄂爾多斯2007年存款余額和貸款余額分別是482.2億元和503.6億元，是較少見的貸款超過存款規(guī)模的城市。

    值得慶幸的是，至今鄂爾多斯市“民間金融”還沒有發(fā)生大規(guī)模、惡性的非法集資或卷款逃跑等案件。

    “煤炭—資金—房地產(chǎn)”

    在鄂爾多斯，什么賺錢，這些“地下錢莊”資金就投向什么行業(yè)。

    而房地產(chǎn)行業(yè)自2005年以來，就一直是“地下錢莊”投資的主要方向。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“地下錢莊”資金中約有60%-80%的資金投向了房地產(chǎn)。

    鄂爾多斯康巴什新區(qū)某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目一期投資就需要15億元，而該公司已經(jīng)繳清的4億元土地出讓款和前期開發(fā)資金中，就有3.7億元來自“地下錢莊”。

    “這里信用卡上存一兩個(gè)億的人，比比皆是，”上述項(xiàng)目開發(fā)公司老總說，在鄂爾多斯做房地產(chǎn)，多數(shù)公司不找銀行貸款，而是習(xí)慣找“地下錢莊”。

    這里面有幾個(gè)原因：一是“地下錢莊”資金調(diào)撥規(guī)模大，效率高；二是當(dāng)?shù)囟鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是中小企業(yè)，商業(yè)銀行不給它們貸款。

    熟悉情況的人士告訴記者，很多房地產(chǎn)公司、“投資公司”也都會(huì)做“過路財(cái)神”，將借到的錢，翻手加一些利息再借出去。由此，當(dāng)?shù)匦纬闪恕澳茉础Y金—房地產(chǎn)”的一個(gè)相互推高的資金循環(huán)圈。

    由于“地下錢莊”利率高達(dá)20%以上，房地產(chǎn)公司不可能將其作為長(zhǎng)期資金使用。多數(shù)房地產(chǎn)公司借“地下錢莊”錢去買地，或做前期開發(fā)的過橋資金，房屋預(yù)售時(shí)即可以還貸。

    鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)賺錢，同樣受益于全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的大趨勢(shì)影響。從2005年開始，鄂爾多斯東勝區(qū)核心地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)由平均1200元／平方米，上漲到了4000多元／平方米，別墅等高檔住宅賣到了8000-10000元／平方米。

    鄂爾多斯市社會(huì)主義學(xué)院教授趙守成撰文指出，鄂爾多斯市區(qū)住房供應(yīng)存在結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象：戶型設(shè)計(jì)一般在120-200平米之間，個(gè)別樓盤還超過了400平米。120平米以上的住宅占34.9%，80-120平米的占63.5%。

    “煤老板”等階層成為當(dāng)?shù)胤课葜饕?gòu)買人群，房子設(shè)計(jì)和建造也追求超大和豪華。鄂爾多斯市房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡纫呀?jīng)達(dá)到了10以上，這在中西部的二三線城市來說很罕見。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在高成本短期融資之后，房屋銷售仍可以獲得高達(dá)30%以上的利潤(rùn)。

    但這一切都依賴于房屋的銷售量和土地的低價(jià)，但如今鄂爾多斯市東勝區(qū)地價(jià)已經(jīng)達(dá)到100多萬(wàn)元／畝，再加上建筑成本，房屋成本單價(jià)在不斷上升(當(dāng)?shù)叵拗品课萑莘e率)。

    目前鄂爾多斯市人口主要集中在東勝區(qū)，而到2010年，東勝區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到70萬(wàn)人，根據(jù)鄂爾多斯人口計(jì)算，即使每人35平方米計(jì)算，到2010年也僅需要2080萬(wàn)平方米，而目前已經(jīng)在建項(xiàng)目和已有房屋的面積，到2010年會(huì)達(dá)到2100萬(wàn)平方米。

    供應(yīng)過剩和成本提高都使鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)要面臨大考，而作為資本嗅覺最靈敏的“地下錢莊”市場(chǎng)，已經(jīng)開始撤軍。

    一家“投資公司”老板表示，目前房地產(chǎn)公司很難搞到錢，貸款利率也有所提高，他不希望自己“掉進(jìn)去”，所以決定暫時(shí)停止房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。

    而記者以客戶身份向幾家“投資公司”咨詢時(shí)，他們均以“公司暫停了業(yè)務(wù)”為由拒絕了咨詢，其中一家“投資公司”表示，要貸款需要拿至少價(jià)值2倍貸款金額的煤礦資產(chǎn)來抵押。

    保障政策沖擊波

    影響鄂爾多斯“地下錢莊”投資房地產(chǎn)的另一因素是宏觀調(diào)控。

    今年是鄂爾多斯市開始大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的第一年，今年鄂爾多斯市將建設(shè)200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和5萬(wàn)平方米的廉租房。而從2001年到2006年，該市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的規(guī)模僅為50萬(wàn)平方米。

    另外，為解決大批農(nóng)牧民人口轉(zhuǎn)移到城市的需要，鄂爾多斯市每年還將新建100萬(wàn)平方米的農(nóng)牧民安置房，采取限價(jià)的形式銷售，價(jià)格僅相當(dāng)于市價(jià)的50%左右。

    在房地產(chǎn)買賣雙方博弈的敏感時(shí)期，政府大規(guī)模保障性住房開建，無疑會(huì)降低高房?jī)r(jià)商品房的需求。

    趙守成指出，鄂爾多斯市120平方米以上房屋預(yù)售率僅為55.5%，而80平方米及以下房屋預(yù)售率高達(dá)100%。如果政府大量提供中小戶型的普通商品房，則鄂爾多斯市房?jī)r(jià)調(diào)整似乎是板上釘釘。

    記者獲得的一份鄂爾多斯市發(fā)改委今年2月對(duì)全市住房情況的一次專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告中表明，該市中低收入家庭平均每人可支配收入為10451元，平均每人消費(fèi)支出8546元，年結(jié)余為1995元，而當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)在2006年就維持在2000元／平方米左右。中低收入家庭一年全部結(jié)余用來買房，僅夠買2平方米。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格過高，是政府決定大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房調(diào)控房?jī)r(jià)的根本原因。

    剛剛召開的鄂爾多斯住房工作會(huì)議上指出，今年在建立住房保障的同時(shí)，要大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。一直以來在鄂爾多斯占主流地位的，“煤炭-資金-房地產(chǎn)”利益鏈或?qū)⒁蛘哒{(diào)控而打破。

    “富海(音)公司轉(zhuǎn)型已經(jīng)說明了這個(gè)問題，”鄂爾多斯市政府一位負(fù)責(zé)人表示，富海投資公司原是當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的“民間金融”公司之一，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是其主要業(yè)務(wù)。這家“投資公司”中的“大哥大”卻在不久前宣布轉(zhuǎn)型。其獲得了農(nóng)村銀行的資格，準(zhǔn)備重組成為一家“陽(yáng)光下”的投資公司。

    富海公司曾代表當(dāng)?shù)亍懊耖g金融”力量在2007年9月邀請(qǐng)了萬(wàn)科等40家國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)商來鄂爾多斯考察，當(dāng)時(shí)正值地產(chǎn)行業(yè)“拿地?zé)帷薄５侨f(wàn)科等公司沒有對(duì)鄂爾多斯投資，引用一位知情人士的話就是，“人口才100萬(wàn)，就是城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%(目前鄂爾多斯市城鎮(zhèn)化率為60%)，哪里能需要這么多房子呢？”本報(bào)記者 賈海峰