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　　銀行業(yè)內(nèi)部估計(jì)，這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將會(huì)至少持續(xù)兩年以上，2005年、2006年發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款有可能會(huì)產(chǎn)生大量壞賬。

　　4月14日，市場(chǎng)上傳言近期將有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的更嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)股全線(xiàn)暴跌。雖然翌日央行有關(guān)人士予以澄清，但在銀根緊縮的情況下，銀行與地產(chǎn)商以房貸為紐帶的利益共同體，仍可能分崩離析。

　　其導(dǎo)火索就是近期土地流拍增多、土地成交價(jià)格急速下降，由此將導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格下跌，或?qū)Ⅻc(diǎn)燃銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)尤其是開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)?！耙酪彩倾y行先死”的言論顯然深深刺激了銀行，對(duì)此，銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況的監(jiān)控，甚至不排除促使其降價(jià)銷(xiāo)售以加快資金回流。

　　土地抵押風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

　　4月8日，深圳公開(kāi)掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價(jià)也回落到了同區(qū)位2006年的水平。4月11日，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍兩塊，成交地塊的樓面價(jià)僅為1149元/平方米，相當(dāng)于同區(qū)位2005年的地價(jià)水平。

　　同樣，4月9日上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍2宗，拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)氣氛冷清;廈門(mén)4月8日在繼上次9幅地塊集體流拍之后第二次拍賣(mài)，結(jié)果10幅地塊仍有4幅流拍，成交地價(jià)則出現(xiàn)大幅下滑20%至30%。

　　這一信號(hào)使得銀行無(wú)比緊張，因?yàn)檫@會(huì)使銀行的開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，整體房貸風(fēng)險(xiǎn)也被放大。此前，開(kāi)發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價(jià)格在前幾年一直比較堅(jiān)挺，即使是在2006年國(guó)家宏觀調(diào)控后。

　　2007年下半年，土地拍賣(mài)價(jià)格達(dá)到近年來(lái)的峰值，此后，在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，銀行仍發(fā)放了大量的開(kāi)發(fā)貸款。尤其是在去年年底，由于預(yù)期貨幣政策在2008年會(huì)進(jìn)一步緊縮，銀行主動(dòng)向一些優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放了數(shù)量不小的開(kāi)發(fā)貸款，甚至包括信用貸款。

　　目前，一些大型商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款比重在所有貸款業(yè)務(wù)中僅次于批發(fā)和零售貸款。如工行2007年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為3039.84億元，比上年增長(zhǎng)了約32%，增速居大型商業(yè)銀行之首，在貸款結(jié)構(gòu)中的比重從9.01%上升到10.4%。

　　而去年新增的開(kāi)發(fā)貸款中有相當(dāng)一部分是在地價(jià)到達(dá)高位時(shí)抵押的，土地交易價(jià)格的快速下滑將首先使這部分貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露無(wú)遺。

　　銀行對(duì)土地抵押貸款的一般是按其評(píng)估價(jià)的50%至70%的比例進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)折扣，根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)等情況具體評(píng)定。假設(shè)一塊土地評(píng)估價(jià)格為2000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商以70%的折扣率獲得銀行貸款1400萬(wàn)元，如果地價(jià)下跌20%，該抵押土地的價(jià)值將只有1600萬(wàn)元，銀行風(fēng)險(xiǎn)就開(kāi)始暴露;如果下跌30%，土地價(jià)值將只有1400萬(wàn)元，銀行資產(chǎn)就有可能出現(xiàn)損失。而如果在土地評(píng)估中還存有水分，銀行資產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。

　　讓銀行更不放心的是，在所有開(kāi)發(fā)貸款中，還有一部分為非抵押貸款。據(jù)銀行業(yè)內(nèi)人士介紹，這往往出現(xiàn)在多家銀行競(jìng)爭(zhēng)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且開(kāi)發(fā)商又是優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的情況下，就會(huì)向其發(fā)放信用貸款。

　　以保利地產(chǎn)為例，截至2007年底其長(zhǎng)期借款約為90億元，其中信用借款、質(zhì)押借款、保證借款分別為11億元、8615萬(wàn)元、59億元，抵押借款不足20億元，占比僅20%多。而萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)等其他房地產(chǎn)企業(yè)也存在類(lèi)似情況。

　　這對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的，尤其是在地價(jià)下行、開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行以土地抵押構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)防線(xiàn)很可能被沖破。

　　不良率隱藏風(fēng)險(xiǎn)

　　除了工行外，其他的上市銀行2007年房地產(chǎn)貸款也都呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。如建行的開(kāi)發(fā)貸款從2006年3023億元增至3178億元;中行從2006年的1136億元猛增到1436億元，增速為26.5%。

　　另外，銀行在開(kāi)發(fā)貸款領(lǐng)域的不良貸款率卻出現(xiàn)了下降，如建行從2006年的6.05%下降到2007年的4.84%，工行從4.34%下降到2.82%，降幅分別為20%和35%。同樣，中行的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款減值比率也從2006年9.43%猛降到4.87%，降幅為48%，而該數(shù)據(jù)在2004年、2005年分別為13.33%、13.24%。

    銀行業(yè)內(nèi)人士表示，如果僅看年報(bào)上的貸款不良率，是沒(méi)有什么意義的。該數(shù)據(jù)是由不良貸款數(shù)額作為分子與作為分母的貸款總額相除的結(jié)果，而去年上市銀行在開(kāi)發(fā)貸款上的增速普遍超過(guò)了17%的貸款規(guī)模增速，這必然會(huì)拉低總的不良貸款率水平，隱藏了開(kāi)發(fā)貸款真實(shí)的不良率。

　　比如，工行2007年開(kāi)發(fā)貸款增速為32%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于不良率的下降水平，即使以不良貸款數(shù)量維持去年水平的前提下，多增加的739億元貸款額也會(huì)直接稀釋約13個(gè)百分點(diǎn)的不良率。

　　中信證券分析師楊麗青認(rèn)為，報(bào)表上的不良率沒(méi)有可比性，除非將2007年的不良貸款余額加上當(dāng)期核銷(xiāo)的壞賬，得出的不良率才有比較意義。不過(guò)，從報(bào)表上很難知道開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款核銷(xiāo)的不良貸款金額。因此，這極有可能成為銀行隱藏開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段。

　　銀行壓開(kāi)發(fā)商降價(jià)

　　《證券市場(chǎng)周刊》了解到，盡管管理層并未下發(fā)正式文件要求緊縮房貸，但銀行信貸部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)關(guān)注房貸領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)控制情況?！叭绻蝿?shì)進(jìn)一步惡化，不排除銀行會(huì)為收回開(kāi)發(fā)貸款而采取更嚴(yán)厲的措施。”某大型銀行內(nèi)部人士說(shuō)。

　　目前，大多數(shù)銀行發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款為3年期左右，從2005年和2006年銀行開(kāi)始大規(guī)模發(fā)放，按此推算，大多數(shù)開(kāi)發(fā)貸款將會(huì)集中在今明兩年到期，銀行面臨的形勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　此前，銀行與開(kāi)發(fā)商由于開(kāi)發(fā)貸款而形成了利益共同體，但在銀行在開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露、開(kāi)發(fā)商資金捉襟見(jiàn)肘的情形下，為求自保，也可能會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商采取行動(dòng)，銀行與開(kāi)發(fā)商分道揚(yáng)鑣也不是不可能的事。

　　上述人士透露:“現(xiàn)在銀行對(duì)房貸的原則是外松內(nèi)緊，表面上開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸都在正常發(fā)放，但實(shí)際上，銀行內(nèi)部已經(jīng)是嚴(yán)陣以待。有些房地產(chǎn)商為了維持高額利潤(rùn)而不降價(jià)，致使銀行貸款處于高風(fēng)險(xiǎn)之中，銀行采取行動(dòng)也就成為必然?！?/P>

　　據(jù)悉，4月11日，某銀行信貸部門(mén)召開(kāi)會(huì)議，要求全面改變現(xiàn)有的貸款結(jié)構(gòu)，逐漸收縮房地產(chǎn)貸款，同時(shí)對(duì)個(gè)人按揭貸款也要謹(jǐn)慎對(duì)待。并從4月開(kāi)始，現(xiàn)有新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批權(quán)全部上收總行。

　　據(jù)了解，目前各商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸款能否全部收回普遍信心不足，銀行業(yè)內(nèi)部估計(jì)房地產(chǎn)這一輪調(diào)整至少會(huì)持續(xù)兩年以上，期間極有可能產(chǎn)生大量不良貸款，雖然現(xiàn)在上市銀行股業(yè)績(jī)靚麗，但如果風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)，大量不良貸款的計(jì)提將導(dǎo)致業(yè)績(jī)大幅下滑。

　　“這兩年不良貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款領(lǐng)域發(fā)生的概率非常大，由于個(gè)人按揭貸款有30%的首付再加上每月歸還，房?jī)r(jià)下降對(duì)個(gè)人按揭影響不大，而開(kāi)發(fā)貸款由于銷(xiāo)售緩慢將會(huì)危害到銀行資產(chǎn)安全。因此，現(xiàn)在銀行必須未雨綢繆，做好各種應(yīng)對(duì)措施，包括要求開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)等，避免銀行的開(kāi)發(fā)貸款大量形成不良?！鄙鲜鋈耸客嘎?。（市場(chǎng)周刊）