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    目前在多個(gè)城市現(xiàn)身的分期首付，正在將住房信貸引至一個(gè)危險(xiǎn)的方向

    4月14日，中國地產(chǎn)股的黑色星期一。一線地產(chǎn)股全面大幅度回落。其中，地產(chǎn)龍頭萬科A、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)全部跌停。這是近幾年來，除去年6月4日之外，地產(chǎn)股單日跌幅最大的一次。行業(yè)人士分析，貨幣從緊政策下，市場(chǎng)對(duì)今年再次加息的預(yù)期，加上投資者對(duì)房產(chǎn)公司未來業(yè)績(jī)的擔(dān)心，對(duì)房地產(chǎn)股票形成巨大壓力，房地產(chǎn)面臨"大考"憂慮，因而直接導(dǎo)致這一天地產(chǎn)股"大地震"。

    事實(shí)上，早在不久前，從緊的貨幣政策下，房產(chǎn)商艱難的狀況就已經(jīng)顯露出來。

    貨幣“緊”了，手頭“緊”了

    "首付2萬，可以買一居室。"這是河北省三河市一個(gè)新開樓盤的售樓人員對(duì)以客戶身份致電的記者所說的。

    "首次購房者可以先支付二成首付款，剩下的一成由開發(fā)商先行墊付，這種墊付是免息的，購房者在1年內(nèi)付清就可以。"在廣州的某樓盤也上演了一場(chǎng)同樣的促銷戲。

    相似的場(chǎng)景還發(fā)生在成都、福州、南寧等諸多城市。

    分期首付，這種促銷手段曾在兩年前樓市低迷時(shí)出現(xiàn)過，在消失了兩年之后，如今又卷土重來，在多個(gè)城市上演。

    不久前，央行副行長(zhǎng)易綱明確表示，2008年，央行不會(huì)對(duì)從緊貨幣政策發(fā)生任何動(dòng)搖。

    在政策推出不久后的2008年年初， 房地產(chǎn)資金緊張狀況就開始凸現(xiàn)。即便是曾經(jīng)一致被認(rèn)為是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司，其資金狀況也開始令人擔(dān)憂。從各公司披露的2007年年報(bào)數(shù)據(jù)看，萬科2007年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為170多億元，而僅銀行貸款就近250億元。保利、金地、北辰的狀況更糟糕。富力地產(chǎn)2007年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為13億多元，而銀行貸款高達(dá)199億元；華潤(rùn)置地現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為40億元，銀行貸款近139億元。

    另外，隨著資本市場(chǎng)的漸入熊市，再融資渠道收緊，上市公司在資本市場(chǎng)獲得資金的能力再度減弱。在強(qiáng)大的資金壓力下，不少發(fā)展商只有靠 "出貨"來回籠資金。

    "從最近的貸款申請(qǐng)來看，已明顯感覺到比以前更難了，不僅對(duì)開發(fā)資格的審查更嚴(yán)，對(duì)貸款額度的限制也很多。"一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，貸款難，資金壓力就大，接下來將不得不繼續(xù)下調(diào)樓價(jià)，幅度估計(jì)至少5%以上。該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，"貨幣從緊政策不僅給發(fā)展商帶來了資金壓力，也給需求帶來抑制，一些二次或二次以上的多次置業(yè)者再買樓，銀行的貸款審批難度將更大，這樣一來，買家的買房欲望將大大降低。"

    而央行上?？偛?月10日發(fā)布的上海市貨幣信貸運(yùn)行情況表明，一季度，上海中資商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)貸款增長(zhǎng)明顯減緩，其中，3月份個(gè)人住房貸款出現(xiàn)下降。這對(duì)急需購買力的樓市來說，無疑是雪上加霜。

    土地戰(zhàn)變成貨幣戰(zhàn)

    4月9日，上海土地交易中心，臨近拍賣時(shí)間，仍只稀疏坐著幾個(gè)買家。上海土地首次拍賣遇"冷"，8宗土地掛牌拍賣，竟有2宗無人問津。

    無獨(dú)有偶。4月8日，深圳位于寶安和龍崗曾多次流拍的5宗居住用地再次掛牌出讓。在振業(yè)地產(chǎn)以2006年的價(jià)格水平拿下龍崗一處地塊后，另外4宗土地繼續(xù)流拍；廈門在繼上次9宗地塊集體流拍之后進(jìn)行了第二次拍賣，10宗地塊又有4宗流拍，成功交易的思明區(qū)黃金地段地塊與年前相同地塊比，價(jià)格被腰斬。昆明黃金地段的兩宗地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)也遭遇了無人出價(jià)的尷尬。

    "一是開發(fā)商確實(shí)沒錢拿地了，即使有錢，的確也有些不敢了。"一位開發(fā)商這樣說道。而去年瘋狂拿地的開發(fā)商也開始為此發(fā)愁了。據(jù)碧桂園2007年年報(bào)顯示，碧桂園現(xiàn)有土地儲(chǔ)備為4300萬平方米，萬科則自稱約有3000萬平方米土地儲(chǔ)備。富力在其2007年業(yè)績(jī)報(bào)告中稱："2007年年內(nèi)，我們收購的土地共達(dá)20幅，合計(jì)1030萬平方米，令目前的總土地儲(chǔ)備增加至 2620萬平方米，預(yù)期足夠應(yīng)付我們未來3至5年發(fā)展所需。" 但比起恒大，這幾家的囤地速度顯然有點(diǎn)"小巫見大巫"，為了準(zhǔn)備上市，恒大地產(chǎn)在去年一年時(shí)間內(nèi)將土地儲(chǔ)備急速擴(kuò)張近8倍，土地儲(chǔ)備高達(dá)4580萬平方米。如今恒大的這一數(shù)據(jù)已然超越了碧桂園登上"地主之王"的位置。

    就在IPO宣告擱淺后僅僅過了兩周，恒大地產(chǎn)就已經(jīng)開始為去年的擴(kuò)張和上市折戟埋單。廣東地區(qū)，恒大地產(chǎn)樓盤驚現(xiàn)7折銷售，而有關(guān)人士預(yù)計(jì)，恒大地產(chǎn)仍有可能在未來的3個(gè)月內(nèi)，在部分銷售停滯的重點(diǎn)城市重現(xiàn)打折"盛景"。

    沒有現(xiàn)金的房產(chǎn)商，就如同難為無米之炊的"巧婦"。有關(guān)消息披露，恒大地產(chǎn)將通過私募配售的方式再度試水打通融資渠道，集資規(guī)模達(dá)5億美元。記者了解到，瑞信、高盛及美林將負(fù)責(zé)這次配股私募計(jì)劃，它們同時(shí)也是恒大地產(chǎn)上市保薦人，并計(jì)劃未來數(shù)星期內(nèi)為配售的股份定價(jià)。

    "私募價(jià)格一般比公開發(fā)售價(jià)格要低很多，收益也大，更易吸引機(jī)構(gòu)投資者。但現(xiàn)在的問題是：過多的私募會(huì)稀釋恒大地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，如果資金鏈一旦斷裂，被外資PE(私募股權(quán)基金)收購，則前景堪憂。"熟悉恒大地產(chǎn)的深圳盛富國際資本公司CEO黃立沖也表現(xiàn)出了相似的擔(dān)憂。

    分期首付隱憂

    讓我們?cè)僦匦禄氐奖疚拈_頭。事實(shí)上，與私募相比，更具潛在危險(xiǎn)性的則是分期首付。為了快速回籠資金，而又不降低銷售價(jià)格，不少開發(fā)商打起了擦邊球，降低首付標(biāo)準(zhǔn)，于是就有了本文開頭的那一幕。

    中國銀監(jiān)會(huì)主席劉明康曾表示，他確定中國不會(huì)發(fā)生類似美國的次貸危機(jī)。支持他這一判斷的最大理由，正是因?yàn)橹袊辉试S降低房貸首付款比例，中國不可能"零首付"。然而，目前在多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上再次現(xiàn)身的分期首付，正在將住房信貸引至一個(gè)危險(xiǎn)的方向。

    "開發(fā)商在回籠資金的壓力下，以墊資形式，使得低信用等級(jí)的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加了房貸資產(chǎn)的潛在違約率，同時(shí)誘使銀行過度放貸，不良資產(chǎn)累積必然吹大金融泡沫。試問，如果購房人連首付款都無法一次付清，又如何保證償還月供？"光大銀行上海分行的一位貸款審批官對(duì)記者表示，"分期首付對(duì)開發(fā)商是有好處的，可以拿購房者的訂單套現(xiàn)銀行的按揭貸款，作為期房開發(fā)的滾動(dòng)甚至啟動(dòng)資金，墊小錢套大錢的違規(guī)操作將會(huì)給銀行帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。"該人士進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、投機(jī)者構(gòu)成。這三者無一不高度依靠銀行貸款。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金是直接或者間接來自銀行貸款，而通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)都系在金融機(jī)構(gòu)身上。在房?jī)r(jià)處于上漲軌道中的時(shí)候，一切矛盾與隱患都被掩蓋，但是，一旦房?jī)r(jià)下跌，銀行無疑將成為首當(dāng)其沖的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

    另一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，分期首付在特定的市場(chǎng)階段或許有其存在的必然性。但是，在中國已累積一定程度的資產(chǎn)泡沫，以及美國次貸危機(jī)對(duì)該國經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響不斷升級(jí)的背景下，監(jiān)管層不得不提高警惕。因?yàn)椋制谑赘对谀撤N意義上十分接近零首付，兩者均相當(dāng)于降低了住房信貸申請(qǐng)者的信用等級(jí)，使得本來為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房信貸出現(xiàn)"次貸化"傾向，從而變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。

    盡管這并非管理層的初衷，但事實(shí)卻是，從緊的貨幣政策或許恰恰間接種下了次貸的種子。因此，有專家認(rèn)為，在這種情況下，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取"有保有壓"的政策，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，中國經(jīng)濟(jì)就可能出現(xiàn)"硬著陸"。來源：財(cái)富時(shí)報(bào)