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    3月31日至4月6日，上海一手商品住宅平均成交價(jià)格環(huán)比上漲17%，達(dá)到16405元/平方米的歷史高位，但緊接著4月9日，上海土地交易市場(chǎng)舉行首場(chǎng)土地競(jìng)拍，2443.2元/平方米的成交樓盤價(jià)不到去年高峰時(shí)期的一半。一邊是3月份樓價(jià)創(chuàng)出新高，另一邊則是土地成交價(jià)降低、開發(fā)商資金鏈斷裂等利空消息，上海樓價(jià)究竟將走高還是走低？本報(bào)記者走訪了市場(chǎng)、業(yè)內(nèi)人士和專家，希望解開上海房?jī)r(jià)之惑。

　　樓價(jià)上漲樓市回暖開發(fā)商滋生“捂盤”情緒

　　本月樓價(jià)創(chuàng)新高

　　佑威房地產(chǎn)研究中心對(duì)3月16日至4月3日期間新上市的31個(gè)銷售樓盤進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，除了8個(gè)樓盤為首次開盤不便于比較以外，剩下的23個(gè)樓盤中有18個(gè)樓盤的價(jià)格呈現(xiàn)出不同幅度上漲。漲幅從100元到5000元不等，而且越是市中心的樓盤漲幅越大。 

　　這樣讓人感到吃驚的漲幅還不只是體現(xiàn)在“公寓”上，別墅類的漲幅更加驚人。例如萬(wàn)科的蘭喬圣菲別墅以47459元/平方米的單價(jià)成交13棟別墅，而該案2006年8月的開盤價(jià)僅為2.6萬(wàn)元/平方米。受此影響，3月31日至4月6日，上海一手商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的平均成交價(jià)格環(huán)比上漲17%，達(dá)到16405元/平方米的歷史高位。這比今年2月第三周跌破萬(wàn)元時(shí)的9767元/平方米上升了68%。

　　稅收新政或引房?jī)r(jià)上漲

　　國(guó)家稅務(wù)總局日前公布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定，對(duì)省級(jí)地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟(jì)適用房)的預(yù)售收入，按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率不低于20%的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)繳企業(yè)所得稅。然而從調(diào)控房?jī)r(jià)的角度來(lái)看，“房企稅收新政”可能引來(lái)又一波的房?jī)r(jià)上漲。

　　從地方政府的角度來(lái)看，地方政府的一部分稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)也與房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)掛鉤，如果20%的利潤(rùn)率底線得到確認(rèn)，對(duì)開發(fā)商可能會(huì)起到一種支持作用。鑒于地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主導(dǎo)作用，這必然會(huì)影響到房地產(chǎn)調(diào)控的效果，上海當(dāng)然也不能例外。業(yè)內(nèi)人士表示，《通知》中的部分條款，實(shí)際上承認(rèn)了商品房預(yù)售制度的合理性，這也為房?jī)r(jià)的上升埋下了伏筆。

　　開發(fā)商“捂盤”待漲

　　實(shí)際上，在人民幣加速升值和通貨膨脹，近期銀行變相“架空”二套房貸政策，也讓房市資金面相對(duì)寬裕，造成樓市成交量在3月底突然回暖。而高檔樓盤價(jià)格走高也給房?jī)r(jià)總體上漲騰出了空間，于是開發(fā)商“捂盤”情緒重現(xiàn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原定4月份預(yù)售的33個(gè)樓盤，在“開盤時(shí)間”一欄中，除嘉定區(qū)“保利上海五月花”明確標(biāo)明“4月22日”開盤外，絕大多數(shù)模糊了時(shí)間，只簡(jiǎn)單標(biāo)注“4月”。而在人們關(guān)心的“價(jià)格”一欄中，更只有寥寥幾家公布了預(yù)售均價(jià)，多數(shù)開發(fā)商選擇緘默。

　　“近階段，不少開發(fā)商嗅到了市場(chǎng)漲價(jià)的信號(hào)?！庇油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，上海樓市開始回暖，部分開發(fā)商借機(jī)以工程未達(dá)標(biāo)、尚不具備開盤條件等借口，要求修改預(yù)售時(shí)間。但事實(shí)上，預(yù)售許可證只要1周時(shí)間就能辦下來(lái)，“這些手段是開發(fā)商慣用的伎倆，也是‘捂盤’情緒顯現(xiàn)的前兆?！?

　　地價(jià)下跌　資金鏈斷裂引領(lǐng)土地價(jià)跌

　　盡管市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示出一波上漲行情，然而對(duì)于房?jī)r(jià)做空的聲音最近還是不絕于耳。尤其是開發(fā)商資金鏈斷裂和土地價(jià)格下跌的消息，似乎也預(yù)示著樓價(jià)將步入下跌通道。

　　開發(fā)商資金鏈告急

　　根據(jù)最新公布的股市年報(bào)顯示，萬(wàn)科、保利、金地集團(tuán)、世貿(mào)股份等國(guó)內(nèi)13家最大的開發(fā)商中，目前經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額只有2家為正，11家為負(fù)。例如招商地產(chǎn)則從負(fù)16億元擴(kuò)大到負(fù)40億元，金地集團(tuán)2006年該數(shù)據(jù)為負(fù)15億元，去年已是負(fù)63億元，保利地產(chǎn)從負(fù)40億元變?yōu)樨?fù)94億元。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)告急。

　　事實(shí)上，13家國(guó)內(nèi)最大開發(fā)商中的一部分仍然在申城擴(kuò)張自己的地盤。根據(jù)公布的“第一季度房地產(chǎn)企業(yè)拿地匯總”顯示，保利地產(chǎn)斥資28.14億元在全國(guó)6大城市拿到了超過(guò)102萬(wàn)平方米的土地，換算成可開發(fā)的建筑面積，上海占據(jù)了14.47萬(wàn)平方米；此外，上海綠地在本市和江西兩地拿地超過(guò)16萬(wàn)平方米的土地，斥資15個(gè)億……

　　專家表示，房地產(chǎn)是一個(gè)需要大量資金的行業(yè)，而資金最主要來(lái)源是銀行，上市融資所占比例仍然較小。在國(guó)家銀根緊縮的情況下，一些開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　在過(guò)去，房地產(chǎn)開發(fā)商只要拿到地就可以向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，或者要求承建企業(yè)墊資，當(dāng)樓房蓋好出售后再歸還銀行貸款，并結(jié)清與承建企業(yè)的款項(xiàng)。這種“借雞生蛋”的做法，如今正在遭到銀行業(yè)內(nèi)嚴(yán)查。

　　記者了解到，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)的貸款額度在總貸款量中的比例是相對(duì)固定的，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的放貸情況基本是兩個(gè)極端。只要還有放款額度，信用良好的大企業(yè)就可以拿到貸款，而對(duì)于貸款意愿強(qiáng)烈的中小企業(yè)，銀行態(tài)度謹(jǐn)慎，幾乎不予考慮。

　　銀行人士表示，人民銀行評(píng)定的3A資信等級(jí)的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無(wú)幾。換言之，資信等級(jí)一般的中小企業(yè)已很難取得建行的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。

　　樓市起伏波及房產(chǎn)商

　　上海大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任邢元志在接受記者采訪時(shí)表示，從去年末到現(xiàn)在，申城樓市的波動(dòng)起伏很不穩(wěn)定，沒(méi)有哪個(gè)企業(yè)的資金供給不受到波及。

　　今年2月初，上海銀監(jiān)局發(fā)布了《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》。報(bào)告顯示，2007年住房開發(fā)貸款遭中資商業(yè)銀行大幅減倉(cāng)。

　　自2007年4月份以來(lái)，住房開發(fā)貸款已連續(xù)9個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從2006年6月高點(diǎn)到2007年12月末，住房開發(fā)貸款累計(jì)減少231.58億元，下降幅度為26.1%。2007年，住房開發(fā)貸款全年凈減少173.70億元，同比少增242.47億元。

　　在開發(fā)貸款增長(zhǎng)顯露疲態(tài)的同時(shí)，住房開發(fā)貸款的資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)下滑。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2007年，上海市新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款約20億元，同比多增超過(guò)10億元。這表明在住房開發(fā)貸款萎縮的同時(shí)，其資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)下滑。

　　土地跌價(jià)已初顯端倪

　　剛剛成立的上海土地交易市場(chǎng)公布的數(shù)據(jù)也反映出市場(chǎng)疲軟。4月9日，上海土地交易市場(chǎng)舉行首場(chǎng)土地競(jìng)拍。在出讓的8幅土地中，有2幅流標(biāo)，3幅只有一個(gè)競(jìng)買人，其中最受關(guān)注的南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)金粵廣場(chǎng)儲(chǔ)備地塊只有兩家開發(fā)商參與競(jìng)標(biāo)，而2443.2元/平方米的成交樓板價(jià)不到去年高峰時(shí)期的一半。

　　回想今年1月，之前被業(yè)界認(rèn)為可能成為“地王”的新江灣城F地塊最終爆冷，僅以招標(biāo)書中的掛牌底價(jià)67.5億元人民幣被美國(guó)鐵獅門房地產(chǎn)公司取得，樓面價(jià)僅約7500元/平方米。這一價(jià)格僅相當(dāng)于兩個(gè)月前上海仁恒房地產(chǎn)有限公司獲得D3地塊時(shí)20000元/平方米樓面價(jià)的37.5%。上海土地市場(chǎng)在經(jīng)歷瘋狂之后，地價(jià)恢復(fù)理性的速度和當(dāng)初瘋漲一樣迅速。

　　專家解讀　降價(jià)可一夜間解決資金鏈斷裂

　　就申城房?jī)r(jià)是往“上”走還是往“下”走的問(wèn)題，記者采訪了滬上三位房地產(chǎn)專家，三人一致認(rèn)為目前開發(fā)商所面臨的資金鏈問(wèn)題只有一個(gè)解決辦法：降價(jià)。降價(jià)將成為大勢(shì)所趨，但從長(zhǎng)期來(lái)看上海的樓價(jià)還是會(huì)穩(wěn)步上升的。

　　“雖然目前一段時(shí)間的數(shù)據(jù)顯示，市場(chǎng)氣氛正在復(fù)蘇當(dāng)中。但是，根據(jù)我的了解，市民當(dāng)中真正的剛性需求并沒(méi)有復(fù)蘇，大家普遍還在觀望當(dāng)中?！鄙虾４髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任邢元志認(rèn)為，隨著開發(fā)商越來(lái)越難以承擔(dān)資金鏈斷裂的壓力，房產(chǎn)價(jià)格在近期內(nèi)會(huì)有比較明顯的下降。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心尹伯成則認(rèn)為，開發(fā)商要解決資金鏈斷裂非常簡(jiǎn)單?！澳蔷褪墙档蛢r(jià)格。如果開發(fā)商將現(xiàn)在的房?jī)r(jià)降低10％至20％，資金鏈斷裂的問(wèn)題可以在一夜之間解決?！?

　　尹伯成表示，目前媒體上眾說(shuō)紛紜的“資金鏈斷裂”問(wèn)題，雖是事實(shí)，但很大一部分也是開發(fā)商在“恐嚇”。“他們希望用這種危言聳聽的說(shuō)法，給政府施加一定壓力，希望政府能夠盡快調(diào)整緊縮的政策，使房?jī)r(jià)不再下跌。”

　　“2008年中國(guó)樓市將在盤整中繼續(xù)前進(jìn)。其特點(diǎn)是上半年觀望氣氛漸濃，均價(jià)下調(diào)，而房?jī)r(jià)水平基本穩(wěn)定。對(duì)于不同城市，其房?jī)r(jià)會(huì)有升有降，但升多降少，總體漲幅將明顯低于去年?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印華認(rèn)為：“待觀望期過(guò)后，大批購(gòu)房者仍會(huì)涌向市場(chǎng)。因而，除非出現(xiàn)地價(jià)下降、土地供給擴(kuò)大、稅費(fèi)減輕，否則，2008年下半年最遲至第四季度，整體房?jī)r(jià)還得向上?！?來(lái)源:勞動(dòng)報(bào))