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　　當資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實是同一個預(yù)言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始?！?/P>

　　4月20日，有媒體刊發(fā)了題為《珠三角退房風(fēng)波群起 百億元炒樓資金深度套牢》的報道，其中提到，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。據(jù)悉，一些樓盤價格已經(jīng)下跌近50%。深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局4月14日發(fā)布的報告也顯示，3月份，深圳市新建商品住房銷售均價已經(jīng)回落到去年4月的水平。

　　作為實體經(jīng)濟晴雨表的股市也對房地產(chǎn)業(yè)的變化作出了最直觀的反映。最近一段時間，地產(chǎn)股幾乎陷入了自由落體狀態(tài)。有媒體披露，近段時間眾多持有地產(chǎn)股的基金都在賣出地產(chǎn)股，基本沒有基金買入?；鹑绱艘恢碌男袆?，也就不難解釋地產(chǎn)股何以如此暴跌了。

　　珠三角房價下跌絕非個別現(xiàn)象，地產(chǎn)股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預(yù)示著，中國房地產(chǎn)業(yè)正在悄然發(fā)生著巨變。

　　所謂春江水暖鴨先知，地產(chǎn)界的幾個知名巨頭早已不約而同地發(fā)表了各自的預(yù)言。我們所知道的包括：王石的“拐點論”、任志強的“銀行先死”論、馮侖的“賣兒賣女”論、潘石屹的“百日巨變”論……盡管房地產(chǎn)商仍在不停地就一些細節(jié)進行爭吵，但是，他們對房地產(chǎn)業(yè)正在或即將面臨的變化，觀點卻驚人的相似。如果向前追溯幾年，我們還可以發(fā)現(xiàn)，這些房地產(chǎn)商在對于房價的樂觀走勢觀點同樣是那么驚人的一致。這難道僅僅是一種巧合？

　　無論媒體還是研究者，都沒有房地產(chǎn)商自身更了解房地產(chǎn)業(yè)的走向與未來。從2005年開始，政府出于對房價持續(xù)上漲累積泡沫和傷害民生的擔(dān)憂，開始著手調(diào)控房地產(chǎn)，但是，房價逆勢上漲，在2007年達到極致。房價真的變得不可遏制了嗎？一些地產(chǎn)商自信地表示，中國房價還有20年的黃金期。這種樂觀已經(jīng)到了盲目的地步。即使從絕對值上來看，目前中國北京、上海、深圳等地的房價，已經(jīng)與美國每月公布的房屋銷售均價非常接近。但是，2007年美國爆發(fā)的次債危機，最終讓決策層認識到了房地產(chǎn)泡沫的可怕——次債危機正是房地產(chǎn)泡沫破滅的必然結(jié)果。同時，通脹壓力也開始讓政府認識到房價持續(xù)上漲對物價帶來的強大推動力。當政府把控制物價上漲作為第一個要解決的大問題時，對房地產(chǎn)的嚴厲調(diào)控就變得水到渠成。

　　作為房地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物，一向出言謹慎的王石發(fā)出“拐點”論時，還勸消費者“三四年之后再買房”，很難想象，如果不是出于一種高度的自信，王石會發(fā)出這樣的建議。王石并非一說了事，萬科旗下的樓盤相繼降價，隨后，更清楚的跡象顯現(xiàn)出來，之前嘲弄萬科的地產(chǎn)商才忽然意識到，萬科通過降價銷售加快資金回籠步伐的做法，正是應(yīng)對未來危機的捷徑。

　　2007年9月27日出臺的“房貸新政”，是政府從資金入手實施“關(guān)門”調(diào)控的第一步。今年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，是以打擊囤積土地為核心的重拳。

　　這兩步看似平常的招數(shù)實則威力巨大，因為外部環(huán)境發(fā)生了變化。我們知道，2007年，出于對地價繼續(xù)上漲的良好預(yù)期，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)囤積了大量土地。國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》披露，全國最大“地主”碧桂園，在2007年7月末的總土地儲備量已經(jīng)達到了驚人的4500萬平方米。倘若這股囤地風(fēng)剎不住，僅土地升值給開發(fā)商帶來的利潤，就足以讓開發(fā)商有足夠的實力和耐心化解調(diào)控政策。因此，中央在密集出臺政策時，不僅動用了法律手段、經(jīng)濟手段，還動用了金融手段和行政問責(zé)手段，力度前所未有。

　　一方面卡住資金口，一方面將權(quán)力與房產(chǎn)商剝離，這種調(diào)控終于產(chǎn)生了效果。從去年開始，政府規(guī)定土地使用證的取得要與土地出讓金全額支付掛鉤，不能分期支付土地出讓金。這使得開發(fā)商的囤地成本大大增加。由于瘋狂囤積土地，一些房地產(chǎn)商的資金顯得捉襟見肘。據(jù)媒體報道，碧桂園目前的現(xiàn)金只有約95億港元。這些資金顯然不足以彌補其進行房地產(chǎn)開發(fā)的巨大資金缺口，其囤積的土地10年也開發(fā)不完，遺憾的是，根據(jù)法律規(guī)定，土地兩年不開發(fā)就將被無償收回。

　　由此，開發(fā)商不得不走王石的路子，降價銷售房屋，加快資金回籠，但他們發(fā)現(xiàn)為時已晚。一些開發(fā)商開始轉(zhuǎn)讓土地，這導(dǎo)致了地價的急轉(zhuǎn)直下。過去被開發(fā)商忽略的資金鏈斷裂的巨大風(fēng)險，因為房貸新政而顯現(xiàn)出來。與此同時，炒房者的成本也因房貸新政大大上升，門檻也越抬越高。更令開發(fā)商憂心似焚的是，國務(wù)院在2008年工作要點中，明確指示要打擊炒樓活動。這是中央政府首次以嚴厲的措辭，指責(zé)樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風(fēng)險。這并非說說而已，國務(wù)院明確指令國家發(fā)改委牽頭，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等配合，采取措施，打擊炒樓活動。

　　炒房熱降溫，實際上意味著有效供應(yīng)的增加，這對房價的抑制作用是顯而易見的。一方面是外部壓力，促使房價回調(diào)；一方面是內(nèi)部壓力，促使房地產(chǎn)商不得不通過降價，加快資金的回籠以避免因資金鏈斷裂而猝死。由此，一些開發(fā)商不得不通過自買自賣，制造供不應(yīng)求的假象，以欺騙消費者，有的樓盤合同撤簽率高達100%，可惜，這樣做已經(jīng)無法扭轉(zhuǎn)大局。隨著兩年期的到來，政府將無償回收部分土地，這些土地將來還會重新回到市場。而這需要的時間正好就是王石所說的三、四年再買房，這難道又是一個巧合？

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，離不開資本市場和銀行的支持，當資金收緊，房地產(chǎn)界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發(fā)出的其實是同一個預(yù)言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發(fā)現(xiàn)，珠三角退房風(fēng)波與地產(chǎn)股的大跌，原來都是房地產(chǎn)業(yè)巨變的開始。