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    進(jìn)入2008年以后，王軍(化名)不斷感受到來(lái)自銀行的壓力，身為一家中型地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，他的主要任務(wù)是為企業(yè)找錢。

　　“現(xiàn)在從銀行貸款真的很難。去年四季度時(shí)就面臨著無(wú)款可貸的局面，到了今年一季度，銀行貸款指標(biāo)又迅速被用光，即使跟銀行關(guān)系好，也要排隊(duì)?！彼f(shuō)。

　　與此同時(shí)，各種版本的傳言在開發(fā)商中流傳。

　　“工行今年新增貸款只有300億，但是未必貸給房地產(chǎn)企業(yè)?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)商在接受采訪時(shí)說(shuō)。

　　王軍也聽說(shuō)，建行、工行新增房地產(chǎn)貸款均不超過(guò)50億，“這樣的話30多個(gè)省每個(gè)省平均只有1億多，北京只有二三億的額度?！?/P>

　　銀行資金逃離地產(chǎn)業(yè)？

　　“一些區(qū)域，房地產(chǎn)商貸款貸不到了，不斷提高準(zhǔn)備金率已經(jīng)使一些中小型銀行沒(méi)錢，但這些地區(qū)沒(méi)有大銀行只有小型銀行?！比A遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在一個(gè)非正式的討論會(huì)上說(shuō)，個(gè)別城市的項(xiàng)目也出現(xiàn)交不了土地出讓金，付不了施工費(fèi)的情況。

　　一些企業(yè)能夠貸到款，亦并非想象中順利。

　　一家總部在深圳，規(guī)模偏中型的地產(chǎn)上市公司董秘在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，從今年開始即使‘四證’齊全，也未必能夠貸到款。即使能夠貸到款，周期很長(zhǎng)，放貸速度很慢，考慮到時(shí)間成本，我們手里盡量多留現(xiàn)金。

　　貸款難，是今年所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在面臨的一個(gè)現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。而對(duì)于銀行貸款資金在開發(fā)中比重占到55%以上的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)似乎緊隨著危機(jī)。

　　2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，再度收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款閥門，要求商業(yè)銀行不得對(duì)囤地、囤房企業(yè)發(fā)放貸款；而且商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。

　　一國(guó)有銀行內(nèi)部人士向本報(bào)記者透露，迄今為止，監(jiān)管層內(nèi)部尚未有統(tǒng)一的黑名單，風(fēng)險(xiǎn)都由各家銀行把握。

　　但“銀行絕對(duì)會(huì)在下雨的時(shí)候收傘的，”一位股份制銀行的高管說(shuō)，“壓縮房地產(chǎn)貸款將是長(zhǎng)期的趨勢(shì)，商業(yè)銀行不能將風(fēng)險(xiǎn)過(guò)多地集中在一個(gè)行業(yè)當(dāng)中，加上宏觀調(diào)控背景和產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策，我們可能更傾向于和政策保持一致，可能將更多的支持環(huán)保節(jié)能型、或者是高科技、中小企業(yè)。”

　　此外，他認(rèn)為今年以來(lái)開發(fā)商資金鏈緊繃也導(dǎo)致銀行內(nèi)部判斷開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，較有代表性的四家龍頭性的地產(chǎn)公司每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值。萬(wàn)科的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利為-7.65元，這些數(shù)據(jù)也是各公司5年來(lái)的最低值。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)大跌的可能性并不大，但開發(fā)不良貸款率上升一定是趨勢(shì)，有些貸款不會(huì)形成死賬，畢竟銀行手中還有土地等抵押物，但我們擔(dān)心的是到時(shí)候沒(méi)人接盤?！鼻笆龉煞葜沏y行高管對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　由于此前，多數(shù)銀行的開發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款都是捆綁銷售，由于開發(fā)貸款的急挫，這位高管對(duì)今年個(gè)人房貸的增長(zhǎng)率表示了擔(dān)憂。

　　一個(gè)典型現(xiàn)象是，2月份新增住房抵押貸款突然大幅下降，增加額不足100億元人民幣，今年1月還有750億元。而一些銀行公布的季報(bào)數(shù)據(jù)也得到了印證，深發(fā)展一季報(bào)顯示，今年一季度零售貸款為650億元，較2007年末僅增長(zhǎng)了2%。

　　銀行貸款真相

　　開發(fā)貸款不良率的升高，去年就露出端倪，一些偏好于房地產(chǎn)企業(yè)的銀行也開始隱隱不安。

　　據(jù)上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，截至2007年12月末，上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額達(dá)到20.89億元，比年初增加1.24億元。另有內(nèi)部報(bào)告透露，同期，中資商業(yè)銀行住房開發(fā)不良貸款比年初增加近7億元，不良率比年初上升了0.78個(gè)百分點(diǎn)，其中，2007年新發(fā)生住房開發(fā)不良貸款20億元，同比增加13億元。

　　深發(fā)展一季報(bào)顯示，從分行業(yè)的貸款質(zhì)量來(lái)看，截至2008 年3月31日，公司在商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的貸款不良率相對(duì)高于其他行業(yè)，公司在這兩行業(yè)的較高的不良貸款率主要是本行2005年前發(fā)放的商貿(mào)投資類企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等歷史遺留不良貸款所致。招商銀行一季度報(bào)也顯示，考慮到房地產(chǎn)和其他高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)貸款資產(chǎn)質(zhì)量惡化的可能性，招商銀行對(duì)全年撥備計(jì)提仍做了保守假設(shè)，沒(méi)有大幅下調(diào)預(yù)測(cè)。

　　“今年開發(fā)商覺(jué)得資金面緊是正常的?！币晃粐?guó)有大型商業(yè)銀行信貸部主管告訴記者。他為記者詳細(xì)介紹了開發(fā)貸收縮的背后動(dòng)機(jī)和原因?！伴_放商感覺(jué)資金緊，資金緊還有一個(gè)含義就是出賬難。央行每提高0.5個(gè)存款準(zhǔn)備金率就意味著收縮社會(huì)上3000億的資金?，F(xiàn)在的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)到16%，代表著銀行每吸收1億的存款就要向央行交1600萬(wàn)的存款準(zhǔn)備金率。批授信額度是前提，也許去年給一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)10億的授信額度，銀行可以出賬，但是今年同樣給了他10億的授信額度，但銀行可能出不了賬?！彼f(shuō)。

　　受頭寸緊張的影響，銀行對(duì)偏好也在從嚴(yán)和修正。

　　“前幾年各家銀行都有個(gè)貸的指標(biāo)，為了完成指標(biāo)，不夠條件也能放寬。今年不可能會(huì)有這個(gè)指標(biāo)了。”上述人士表示，受頭寸緊張、出賬難、按揭增速放緩三方面沖擊，所有開發(fā)商資金壓力都會(huì)增大。

　　另類融資途徑

　　事實(shí)上，從2005年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就一直在不斷探討多元化融資之路，但是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴依然非常嚴(yán)重。

　　“現(xiàn)在每個(gè)開發(fā)商見了我都會(huì)說(shuō)缺錢，但是我會(huì)問(wèn)他們?nèi)鄙娴腻X還是缺發(fā)展的錢。”基強(qiáng)聯(lián)行北京辦事處投資經(jīng)理呂行對(duì)本報(bào)記者表示，缺生存錢的開發(fā)商是活不下去的，無(wú)論是哪個(gè)投資者都會(huì)嫌貧愛(ài)富，而業(yè)內(nèi)普遍的共識(shí)是今年是洗牌之年。

　　盡管市場(chǎng)中每天都有開發(fā)商離開，信貸緊縮卻加劇了開發(fā)商生存環(huán)境的惡化。“光景好的時(shí)候也有一些開發(fā)商轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，不同的是，廣東有很多資金緊缺的開發(fā)商已經(jīng)開始低價(jià)賣地了，而一些開發(fā)商則通過(guò)拼命降價(jià)的方式回款，增加現(xiàn)金流。”昌盛地產(chǎn)一位高層對(duì)本報(bào)記者表示。

　　北京虎杰投資顧問(wèn)公司首席分析員張寅向本報(bào)記者透露，銀行已經(jīng)通過(guò)非正式的形式，暗示開發(fā)商降價(jià)促進(jìn)銷售?！般y行很關(guān)注開發(fā)商的現(xiàn)金流，如果總是銷售不出去，可能會(huì)形成不良貸款?！?/P>

　　重壓之下，一些開發(fā)商則紛紛尋找另類融資途徑。

　　一種方式是，房地產(chǎn)企業(yè)以貿(mào)易企業(yè)的運(yùn)作方式申請(qǐng)貸款，開發(fā)商先成立一家貿(mào)易企業(yè)，以貿(mào)易流動(dòng)資金的名義申請(qǐng)貸款，其抵押物便是開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)手予該貿(mào)易企業(yè)的房產(chǎn)。

　　如果資金要求無(wú)法通過(guò)該種方式滿足的話，“左手轉(zhuǎn)換至右手”的又一種融資方式應(yīng)運(yùn)而生：開發(fā)商注冊(cè)一家臨時(shí)性企業(yè)，以新企業(yè)的名義購(gòu)買物業(yè)，申請(qǐng)機(jī)構(gòu)貸款來(lái)獲得資金。

　　王軍告訴本報(bào)記者，一些企業(yè)無(wú)法從銀行貸款后，紛紛求助典當(dāng)行和擔(dān)保抵押公司。

　　“最近他們的生意很火。”王軍說(shuō)，盡管已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，不能辦理抵押登記，而典當(dāng)行和擔(dān)保抵押公司還是會(huì)通過(guò)另類途徑幫開發(fā)商融資。

　　“私下簽訂合同，如果房子每平米賣1萬(wàn)，典當(dāng)行或者擔(dān)保公司以5000塊買下來(lái)，到時(shí)候等開發(fā)商還貸的時(shí)候，再解除合同，這樣也不會(huì)影響銷售。”王軍說(shuō)。

　　而張寅認(rèn)為，更可怕的是一些開發(fā)商會(huì)通過(guò)假按揭的方式騙貸，例如讓內(nèi)部員工購(gòu)房，騙取貸款做流動(dòng)資金，“現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境跟2002-2003年的時(shí)候很像?！?/P>

　　業(yè)界人士普遍認(rèn)為，這輪宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)的時(shí)代已經(jīng)落幕。2008年的房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境已經(jīng)迥異，業(yè)界口中的“重新洗牌”局面似乎挑動(dòng)著每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的神經(jīng)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)