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    過去的2007年，“圈地—上市融資/增發(fā)融資—再圈地”的模式被眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是上市公司演繹到了極至。來自基強聯(lián)行的最新報告披露，自2007年年初以來，僅幾家大開發(fā)商在二三線城市土地儲備總投資金額約1200億元，涉及土地總面積超過2000萬平方米。

　　如今，行情變了，上述模式反而成為許多地產(chǎn)公司的“死亡模式”，而已經(jīng)注入二三線城市的這龐大資金及其對應的巨量土地，將何去何從？

　　洗牌“加速劑”

　　在基強聯(lián)行的這份報告中，1200億元土儲資金、2000萬平方米土儲面積，還僅僅是把占房企總數(shù)一小部分的全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)在2007年于二三線城市的土地儲備納入其中，包括萬科、中海、金融街、綠地、遠洋地產(chǎn)等國內(nèi)知名房企，還有如信和置業(yè)、凱德置地、九龍倉、高盛、新加坡國浩等國際知名房企。

　　報告指出，從成交金額看，2007年開發(fā)商二三線城市主要土地儲備集中在重慶、成都、杭州、武漢和沈陽等城市，占土地總成交金額的55%。從開發(fā)商來看，以國內(nèi)大開發(fā)商為主，占60%，例如金地、萬科、碧桂園等品牌開發(fā)商；香港和國外開發(fā)商分別占30%和10%，國外開發(fā)商主要來自新加坡。

　　涉及的二三線城市包括成都、天津、無錫、南京、長春、貴陽、蘭州、紹興、西安等十多個城市，幾乎遍及全國各個區(qū)域。

　　“隨著內(nèi)地城市經(jīng)濟不斷發(fā)展，開發(fā)商拿地方位也不斷擴大，蘭州、西安、貴州等城市已經(jīng)成為不少開發(fā)商的重要市場?！被鶑娐?lián)行陳詠東博士指出，絕大多數(shù)開發(fā)商選擇在二三線城市一級土地市場通過招投標拿地，還有一些開發(fā)商通過購買項目公司股權(quán)的形式進行二三線城市房地產(chǎn)投資。

　　事實上，在記者此前與眾多進軍二三線城市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商負責人的接觸中，歸結(jié)進入的動機，原因大致包括這些：首先是一線城市房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，土地成本高企；其次則是二三線城市的發(fā)展空間，二三線城市經(jīng)濟充滿獲利，居民購買力迅速提高；發(fā)展速度更快，市場空間及前景廣闊；正在不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資政策環(huán)境良好；房地產(chǎn)起步相對較晚，競爭相對較弱。

　　報告還披露，目前二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)的平均利潤率能夠達到30%，而京滬等一線城市的平均利潤率為15%左右?！百Y本逐利的本性讓更多資金涌入二三線城市，但隨之而來的，往往是調(diào)控后開發(fā)商面對市場突變能力的應對不足。

　　“1200億這個數(shù)字和最近幾年囤積在二三線城市的開發(fā)商資金相比，只是冰山一角，實際的數(shù)字將是1200億的好幾倍。”上海盛基集團副總裁朱詠敏坦言。

　　保一線舍二三線？

　　陳詠東坦言，當大家都關(guān)注二三線城市時，這個市場的競爭也就隨之而來，整個市場將會面臨著潛在的風險。

　　基強聯(lián)行報告預測，隨著眾多全國、國際化開發(fā)商的不斷進入，二三線城市房地產(chǎn)市場在2008年面臨新的洗牌，隨著進入二三線城市的開發(fā)商不斷增加，房地產(chǎn)投資領(lǐng)域從一線城市向二三線城市的外擴已形成一種規(guī)?；倪\動，市場競爭將更加激烈，一些實力小、規(guī)模小的開發(fā)商遲早要被淘汰出市場。

　　日前，光大證券在多位證券研究員對江西南昌進行針對性考察研究后的專題分析報告中指出，這個在二三線城市中有一定代表性的城市，2007年的爆發(fā)式行情對今年需求形成了較大的透支壓力，市場回暖將延后。

　　“2007年以前，南昌住宅市場一直處于較平穩(wěn)的發(fā)展狀態(tài)，2007年在爆發(fā)式行情中銷售量增長超過50%，均價上漲達22%。受信貸調(diào)控影響，2007年4季度起市場進入了冰凍期。隨著3月份傳統(tǒng)銷售轉(zhuǎn)暖季節(jié)的到來，部分核心城市銷售顯著回升，而今年一季度南昌市區(qū)一手房銷售量相對于2007年同期大幅減少，3月銷量甚至只及2006年3月的一半。市場復蘇可能需要推遲到2009年才會出現(xiàn)?！?/P>

　　南昌的尷尬狀況并非個案。對二三線市場，已經(jīng)在地價高點時吞下大量土地的大開發(fā)商們，正在取舍之間。更多開發(fā)商已基本停下快速土地儲備的步伐，以集中精力處理手中的土地。

　　基強聯(lián)行報告指出，大量場外房地產(chǎn)資金的涌入可能導致二三線城市競爭逐漸放大，房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩，導致地價、房價上漲過快。而由于市場容量有限，項目可能面臨難以消化的局面。

　　同時，二三線市場并不成熟，地方政策變化大，外地開發(fā)商進入可能面臨較高的管理風險。初進入時，往往能得到當?shù)卣鞣矫嬲疹?，但現(xiàn)在，地方政府態(tài)度不再像過去那么積極。例如，浙江開發(fā)商橫店東磁公司在江西九江市一個大型招拍掛項目的投資開發(fā)過程中，當?shù)卣圆荒芰铋_發(fā)商接受的理由要求收回該項目。

　　有知名開發(fā)商稱，困境壓力之下，不少開發(fā)商可能選擇保一線棄二三線，如此，二三線城市的危機就更重了。(21世紀經(jīng)濟報道)