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    社科院日前發(fā)布的"2007房地產(chǎn)藍皮書"再次將爭論已久的房價問題推至風(fēng)口浪尖。

    盡管藍皮書認為"2008年中國出現(xiàn)房價拐點的可能性不大"。但相關(guān)調(diào)控效果的日趨顯現(xiàn)以及地產(chǎn)商資金鏈日益趨緊等諸多事實，還是讓市場人士認為房價回歸理性的趨勢將進一步明顯。

    2008年的樓市和股市一樣，都會被人們關(guān)注在一個"熊"字上。從去年年底開始，有關(guān)房地產(chǎn)的"拐點"論便一浪高過一浪，這一觀點也逐漸成為了一種強勢觀點，但隨著社科院"2007房地產(chǎn)藍皮書"的發(fā)布，這一觀點似乎又被徹底的推翻。藍皮書認為，2008年中國房價上漲幅度將大大低于2007年，但2008年出現(xiàn)房價"拐點"的可能性不大。

    此結(jié)論一出，有關(guān)房地產(chǎn)的"拐點"論再次被推到風(fēng)口浪尖，而各方的觀點更是讓房地產(chǎn)今年的走勢顯得撲朔迷離。加上國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)的未來走勢猶如"霧里看花"。

    那么，2008年的樓市究竟會走向何方呢？對此，本報記者走訪了一些專家學(xué)者，試圖從中尋找出一份答案。

    拐點已經(jīng)形成？

    從2007年底到目前，關(guān)于樓市的拐點說，或許并不是空穴來風(fēng)。根據(jù)官方此前發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年一季度，70個大中城市新房價格環(huán)比漲幅明顯低于2007年，其中3月份負增長的城市達到13個。

    業(yè)內(nèi)專家認為，這是由于廉租住房建設(shè)計劃的公布實施和廉租房計劃的編制對平衡供求關(guān)系、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)消費預(yù)期、穩(wěn)定住房價格發(fā)揮了積極的作用。

    根據(jù)年初溫家寶總理政府工作報告中的精神，房地產(chǎn)是宏觀調(diào)控的重點對象。業(yè)界專家分析，對房地產(chǎn)調(diào)控有兩個方面：一是進一步實行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)是投資品，是金融產(chǎn)品，這方面要調(diào)控房地產(chǎn)市場回歸理性，健康發(fā)展；二是進一步對房地產(chǎn)市場進行劃分，把中等收入階層住房、流動就業(yè)人口如農(nóng)民工等劃到政府干預(yù)和保障范圍之內(nèi)。為此，2007年，政府推出了經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房以及那種租用制保障性住房。

    那么，隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度也越來越明顯，加上述數(shù)據(jù)的佐證，市場由此認為，房地產(chǎn)"拐點"已然形成，盡管社科院藍皮書認為今年的樓市還不具備走"熊"的條件，但是一些業(yè)界專家一致認定已經(jīng)出現(xiàn)拐點。

    "我本人很認同房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)拐點的說法。首先從經(jīng)濟研究的角度來看，只要在一個波動周期中，連續(xù)3個月房價的走勢完全不同，和上期同比發(fā)生了很大變化，價格上下的波動幅度超過5％，那么，我們就可以將其作為拐點的一個標志。"著名經(jīng)濟學(xué)家李開發(fā)在接受本報記者采訪時表示。

    李開發(fā)表示，對照這個標志，假設(shè)去年的8月份中國房價是一個頂點，那么最近幾個月它的波動已經(jīng)遠遠超過5％。"我們看到深圳方面出現(xiàn)了30％到35％甚至是40％的降價幅度，廣州也出現(xiàn)了約15％到20％的降價幅度。"

    "除了深圳和廣州，北京房價也在小幅下降，而且，實際上降價幅度早已經(jīng)超過5％。"李開發(fā)分析，支持這一說法主要原因有兩點：一是價格水平即使相同，但實際價格已經(jīng)下降，CPI在過去的兩個季度上漲了7％到8％之間，這就意味著手里的同量貨幣和以前相比實際下降了5％以上；二是北京的房地產(chǎn)市場各種優(yōu)惠已全面展開，這種優(yōu)惠如送裝修、送家用電器以及送車庫、送物業(yè)費等。這些都是打折、降價的另一種形式，此外，許多新開的樓盤價格定位也有顯著下降。"這些在去年10月份之前是絕對沒有過的，所以北京的房價的拐點也就早已出現(xiàn)。"

    同樣支持這一說法的還有中國社會科學(xué)院金融發(fā)展室主任易憲容，他告訴記者說，盡管有研究認為，中國的房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)拐點，但實際上，不管這種拐點是指政策還是指價格，當房地產(chǎn)市場發(fā)展模式發(fā)生根本性改變時，這種拐點出現(xiàn)是基本的事實。"因為，房地產(chǎn)開發(fā)商比政府管理部門，比我們這些研究人員更懂得市場。正因為房地產(chǎn)開發(fā)商看到房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了拐點，他們或是降低其住宅產(chǎn)品的價格，先他人一招而大量銷售。"

    資金短缺成"當頭棒"

    對于房地產(chǎn)來說，決定房價走高的關(guān)鍵就在于資金，當流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動房價上漲，反之亦然。但就目前的現(xiàn)狀而言，對房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。

    記者在SOHO中國有限公司董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹博客上看到他在回答網(wǎng)友提問"'百日劇變'后房地產(chǎn)業(yè)會呈現(xiàn)一種什么樣的格局"時表示，調(diào)整后最可能出現(xiàn)的格局是：房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化，通俗講就是"冰火兩重天"。在此之前，潘石屹提出的所謂"百日劇變"，即因為缺錢，土地和資金要重新進行分配，因此，百天之內(nèi)一些房地產(chǎn)公司要面臨調(diào)整。

    對此，李開發(fā)表示，"從王石提出的'拐點'論到潘石屹說的百天之內(nèi)很多房地產(chǎn)商將要面臨洗牌，甚至有些企業(yè)要退出房地產(chǎn)市場，這正說明緊縮銀根的政策對他們產(chǎn)生了比較大的影響。實際上，根據(jù)研究和觀察發(fā)現(xiàn)，目前至少有60％的房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈已經(jīng)非常緊張。"

    據(jù)一項公開的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場的資金絕大部分都源于金融機構(gòu)，其中80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款購房的比例占全部購房總數(shù)的90％以上。但自2007年9月27日起，我國實施了房貸新政和貸款規(guī)模調(diào)控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。

    天相投資周炯在接受本報記者采訪時同樣表示，由于目前信貸緊縮，地產(chǎn)業(yè)或?qū)媾R一個大洗牌。"但這對于那些大的地產(chǎn)公司來說影響不會很大，對于一些小的企業(yè)，由于集中度太低，比較雜亂，資金品牌都不占優(yōu)勢的情況下，很有可能被淘汰。"

    中國社會科學(xué)院金融研究所結(jié)構(gòu)金融室副主任劉煜輝也曾在接受本報記者采訪時表示，從宏觀經(jīng)濟面分析，國家實行緊縮的調(diào)控政策，資產(chǎn)價格受到嚴峻考驗；而外圍，次貸危機導(dǎo)致全球流動性收緊，美國銀行對向外貸款非常謹慎，信用規(guī)模收縮。因此，總體來說，樓市資金面是流出的。股市調(diào)整厲害，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金和供求都有影響，像深圳、上海等一些城市房價都開始出現(xiàn)松動，北京的房地產(chǎn)行業(yè)的推銷廣告也越來越多，雖然價格不減，但是成交量明顯縮小，資金面緊張。

    今年房價下降或?qū)⒊啥ň?/P>

    在銀根緊縮的背景下，房地產(chǎn)業(yè)是否會就此走"熊"？對此，李開發(fā)認為，"在今年奧運會結(jié)束后，房價回歸理性將會更加明顯。"

    他認為，今年政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的大政方針會得到有效貫徹，從緊的貨幣政策會得到有效堅持，大量增加保障性住房、解決夾心層的住房方面會有很大的作為。"因此，房地產(chǎn)的價格會進一步回歸理性，房價過高的城市的房價水平會明顯下降。"

    "中央的大政方針在保障社會公正、保障共同分享改革開放的成果方面會有很多舉措，如解決中低收入階層特別是低收入階層的住房問題，以及解決夾心層的住房問題。這方面，一些宏觀調(diào)控的政策的力度會逐漸加大，并且?guī)淼男Ч矔黠@，所以房價會進一步趨于理性。"

    李開發(fā)預(yù)測，今年全年的房價走勢，從全國平均數(shù)字來看，會在現(xiàn)有的高位基礎(chǔ)上下降15％左右。"就北京的住房來看，我認為銷售價格至少可以下降10％，而且這個10％將有相當一部分是在奧運會結(jié)束之后，在今年年底之前顯現(xiàn)。"

    但市場上也有這樣一種說法，由于近期A股市場大幅調(diào)整，這樣一來，會有相當一部分資金從股市逃離，有人認為，這些資金將會很大一部分流入到房地產(chǎn)市場中去，從而將房價進一步拉升。

    對此，李開發(fā)表示，從前期來看，股市和樓市是在同步調(diào)整的，假如資金是流入到房地產(chǎn)，房價不會是下跌的態(tài)勢。同時，這兩者也是同步受到調(diào)控的。"雖然政府出臺降低印花稅的有效措施，有利于減少股市震蕩。但房地產(chǎn)的調(diào)控則使得許多炒房者的資金鏈受到極大影響。"

    那么，這些資金究竟流向了哪里？李開發(fā)告訴記者說，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在珠三角一帶，相當一批炒房者資產(chǎn)已經(jīng)變成了負資產(chǎn)，還沒有變成負資產(chǎn)的人，前期已經(jīng)作了大量投入，如果不能把手中住房銷售出去，那么房地產(chǎn)貸款對大多數(shù)人來說，壓力是非常大的。"所以有些炒房者就會選擇從股市中逃離，來歸還樓市的貸款。"（中華工商時報）