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    現(xiàn)金流告急 3100億元

    這是萬(wàn)科、保利、招商、北辰、金融街、中華企業(yè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、金地集團(tuán)、世貿(mào)股份、渝開(kāi)發(fā)、萊茵置業(yè)、陽(yáng)光股份、深振業(yè)等13家開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾年的投資計(jì)劃。

    這是瘋狂的繼續(xù)。去年，這13家開(kāi)發(fā)商利用資產(chǎn)價(jià)格上漲之機(jī)從銀行取得借款637億元，圈錢(qián)成功后，其中有8家的資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，1家持平，4家上升。

    究其原因，資產(chǎn)負(fù)債率下降背后是增發(fā)圈錢(qián)的支撐。13家開(kāi)發(fā)商通過(guò)增發(fā)融資196億元，如果剔除此因素，大部分開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率將呈上升趨勢(shì)。兩項(xiàng)合計(jì)13家開(kāi)發(fā)商2007年圈錢(qián)達(dá)833億元。

    在資產(chǎn)負(fù)債率假象的掩蓋下,3100億元的投資計(jì)劃悄然出籠。"現(xiàn)在行情不好，所以開(kāi)發(fā)商都想抓住機(jī)會(huì)做大自己，避免被兼并重組。"一位市場(chǎng)人士如此評(píng)價(jià)。

    無(wú)論如何，圈錢(qián)成為當(dāng)務(wù)之急。"抓緊實(shí)施資本市場(chǎng)融資工作，同時(shí)，積極研究和拓展多元化融資渠道，保證公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求，謀求更大發(fā)展。"中華企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中如此說(shuō)。在財(cái)務(wù)報(bào)告中，13家開(kāi)發(fā)商幾乎都把融資擺在了2008年工作的重中之重。

    不過(guò)，融資的渠道還在收窄。

    銀根緊縮的寒意開(kāi)發(fā)商有所感覺(jué)，此外，在股市萎靡、增發(fā)價(jià)不斷被跌破的情況下，通過(guò)增發(fā)或者配股取得資金成功的幾率已然縮小。獨(dú)立信托專(zhuān)家孫飛認(rèn)為，在銀根緊縮的情況下，一些開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)很大。另外一個(gè)壞消息是，樓市無(wú)明顯回暖。在此情況下，收入來(lái)源減少，開(kāi)支增大，兩面擠壓，使得開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂的可能性被再度放大。

    不過(guò)，值得注意的是，今年前2個(gè)月地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量已經(jīng)達(dá)到8個(gè)，遠(yuǎn)超去年的數(shù)量。信托或?qū)⒊蔀橐粋€(gè)新的獲取資金的渠道。

    資產(chǎn)負(fù)債率下降假象

    開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率呈普降態(tài)勢(shì)。　保利地產(chǎn)下降幅度最大，其2007年流動(dòng)資產(chǎn)406.22億元，存貨280.44億元，流動(dòng)負(fù)債189.1億元，流動(dòng)比例2.148，其中短期借款6.2億，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債25.3億元，借款總額121.88億元。資產(chǎn)負(fù)債率也從75%下降到67%。

    保利地產(chǎn)并非個(gè)案。

    地處西部的陽(yáng)光股份則從72%下降到54%，金地集團(tuán)從67%下降到64%，世貿(mào)股份從55%下降到50%，中華企業(yè)從66%下降到65%，萬(wàn)通地產(chǎn)從78%下降到67%，渝開(kāi)發(fā)和萊茵置業(yè)(000558)也有不同程度的下降。

    一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，上述資產(chǎn)負(fù)債率下降的企業(yè)中，絕大部分都在2007年實(shí)施了再融資計(jì)劃。

    比如，2007年年中，金地集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行1.73億股，發(fā)行價(jià)格26元/股，募集資金總額為45億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額為44.56億元。

    金地集團(tuán)是次非公開(kāi)發(fā)行募集的資金38.8億元用于北京金地中心項(xiàng)目等11個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和償還項(xiàng)目借款；5.77億元用于補(bǔ)充公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金，包括用于項(xiàng)目拓展及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

    金地集團(tuán)2007年的總資產(chǎn)為253億元，簡(jiǎn)單計(jì)算，募集資金45億元對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的影響幅度為18%。根據(jù)報(bào)表，金地集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率下降不過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

    在那個(gè)瘋狂的時(shí)間點(diǎn)，完成增發(fā)的還有萊茵置業(yè)5.72億元，金融街發(fā)行3億股融資82億元，萬(wàn)通地產(chǎn)15億元，陽(yáng)光股份6.85億元。增發(fā)名單上的還有，萬(wàn)科100億元，招商地產(chǎn)23億元。

    盡管圈錢(qián)100億，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率依然上升了約1個(gè)百分點(diǎn)，北辰實(shí)業(yè)(601588)更是從44%上升到58%，深振業(yè)從51%增加到68%。

    記者還監(jiān)測(cè)了可能影響資產(chǎn)負(fù)債率分母的另外一個(gè)指標(biāo)--預(yù)收賬款，該指標(biāo)反映了已到賬但是未確認(rèn)的收入。在13家公司中，有7家預(yù)收賬款呈增加趨勢(shì)，其中尤以萬(wàn)科為最，其該指標(biāo)從2006年的88億元猛增到216億元。北辰實(shí)業(yè)和金地集團(tuán)、世貿(mào)股份都有增加，不過(guò)分別只有8億元、22億元、0.6億元，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率無(wú)根本影響。

    與2006年相比，包括金融街、保利地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、中華企業(yè)、招商地產(chǎn)等6家開(kāi)發(fā)商的預(yù)收賬款則是下降的。萬(wàn)通地產(chǎn)的預(yù)收賬款僅僅只有5萬(wàn)元。

    637億借款

    與資產(chǎn)負(fù)債率聯(lián)動(dòng)的是流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。

    在13家開(kāi)發(fā)商中，11家的流動(dòng)和速動(dòng)指標(biāo)都有所改善。比如金融街的流動(dòng)比率就從1.42提高到1.61，萬(wàn)通地產(chǎn)從1.6上升到1.975，中華企業(yè)從1.57上升到1.94。

    不過(guò)，萬(wàn)科的流動(dòng)指標(biāo)從2006年的2.19下降到2007年的1.96，萬(wàn)科對(duì)此的解釋是分母項(xiàng)下的預(yù)收賬款增加較快所致。其速動(dòng)比率也從0.34下降到0.29，下降了0.05。招商地產(chǎn)同樣如此。其流動(dòng)比率從2006年的2下降到1.76，不過(guò)，其速動(dòng)比率從0.34上升到0.36。

    看似漂亮的還有現(xiàn)金流表。

    13家開(kāi)發(fā)商，報(bào)告期末現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物無(wú)一為負(fù)數(shù)。保利地產(chǎn)期末的現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價(jià)物余額從2006年的9.2億元猛增到46.25億，增幅約5倍，金融街從1.9億增加到2.28億元，萬(wàn)科則從107億增到170億元，增幅約60%，萬(wàn)通地產(chǎn)從5.6億增加到20億元。

    看似一片大好。但事實(shí)并非如此。

    13家開(kāi)發(fā)商，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額只有2家為正，11家為負(fù)，金融街的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額從2006年的1.6億元變?yōu)?8.13億元，招商地產(chǎn)則從-16億元擴(kuò)大到-40億元，北辰實(shí)業(yè)從上年的8.6億元突變?yōu)?59億元，金地集團(tuán)2006年該數(shù)據(jù)為-15億元，去年已是-63億元，保利地產(chǎn)從-40億元變?yōu)?94億元。

    籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額，成為美化期末現(xiàn)金以及現(xiàn)金流量的最大功臣。

    從銀行借款是開(kāi)發(fā)商的主要籌資渠道，2007年，這種趨勢(shì)更為明顯。保利地產(chǎn)2006年從銀行取得借款48億元，2007年則借款102億元，招商地產(chǎn)借款取得的現(xiàn)金則從36億元增加到2007年的86億元，萬(wàn)科從133億元增加到186億元，北辰實(shí)業(yè)從18億元增加到53億元。

    中華企業(yè)在此指標(biāo)上是13家開(kāi)發(fā)商唯一的異數(shù)。就在其他開(kāi)發(fā)商利用資產(chǎn)價(jià)格上漲的機(jī)會(huì)加緊從銀行圈錢(qián)的時(shí)候，其2007年借款取得5.88億元，償還債務(wù)5.999億元。

    現(xiàn)金流量表顯示，13家開(kāi)發(fā)商2007年借款637.47億元。從貸款余額看，簡(jiǎn)單加總，13家開(kāi)發(fā)商的短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期借款余額達(dá)752億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債287億元。

    開(kāi)發(fā)商們?nèi)绾谓M織資金償還上述貸款？

    寒冬已然開(kāi)始。"要現(xiàn)金，不要利潤(rùn)"，快速回籠資金已經(jīng)成為很多開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。據(jù)一家全國(guó)性中介機(jī)構(gòu)有關(guān)人士介紹，根據(jù)他們的監(jiān)測(cè)，在成都，萬(wàn)科某項(xiàng)目的降價(jià)幅從12%到15%不等。在這個(gè)直接或變相降價(jià)名單上的還有瑞安地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等一長(zhǎng)串大公司的名字。

    壞消息不止一個(gè)。今年1月7日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于集約利用土地的通知》，要求各地在6月前上報(bào)閑置土地情況。對(duì)于閑置2年的將收回，閑置一年的加收20%的土地限制費(fèi)。該通知肯定將使這些開(kāi)發(fā)商開(kāi)工面積大增，從而使得現(xiàn)金流支出增大；而另一方面，銀行借款渠道收窄，兩面擠壓，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流能支撐多久？

    3100億投資沖動(dòng)

    盡管如此，在增發(fā)降低資產(chǎn)負(fù)債率，并產(chǎn)生下降趨勢(shì)的假象掩護(hù)下，這些開(kāi)發(fā)商拋出在今后若干年、多達(dá)3100億元的龐大投資計(jì)劃。

    比如，萬(wàn)科計(jì)劃2008年4月開(kāi)工的珠海珠賓項(xiàng)目計(jì)劃投資16億元，大連溪之谷則計(jì)劃投資20億元，昆山高爾夫項(xiàng)目計(jì)劃投入10億元，而類(lèi)似上述項(xiàng)目的擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多達(dá)50個(gè)，計(jì)劃投資總額約786.67億元，這些擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要是計(jì)劃從2008年開(kāi)工，竣工日期從2009年到2011年不等。

    此外，萬(wàn)科還有大量在建項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的投資總額約600億元，不過(guò)，2008年基本為項(xiàng)目竣工期。以一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，平均投資額簡(jiǎn)單計(jì)算，萬(wàn)科2008年在在建項(xiàng)目上的投資大約為200億元。

    金融街在2007年的財(cái)務(wù)報(bào)告中則預(yù)測(cè)，2008年以北京為核心，積極參與北京金融街拓展建設(shè)，同時(shí)在全國(guó)重點(diǎn)城市，選擇成熟區(qū)域的核心地段拓展新的商務(wù)綜合體項(xiàng)目。全年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入約50億元。計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積約220萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)竣工面積約40萬(wàn)平方米。

    這需要龐大的開(kāi)支與其匹配。金融街2008年全年"計(jì)劃安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資約160億元，其中工程投資約60億元，新項(xiàng)目拓展投資約100億元"。

    記者經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)，這些公司的投資計(jì)劃多達(dá)3700億元，包括保利地產(chǎn)的842億元、招商地產(chǎn)的502億元、中華企業(yè)的60億元、萬(wàn)通地產(chǎn)的59億元、金地集團(tuán)的約400億元、北辰實(shí)業(yè)的83億元。

    對(duì)于此背后的邏輯，一位地產(chǎn)投行人士舉例解釋?zhuān)粋€(gè)開(kāi)發(fā)商本來(lái)有5個(gè)億的資金，融來(lái)5個(gè)億，那么規(guī)模變?yōu)?0個(gè)億，以此做抵押向銀行貸款7個(gè)億，已足以讓另外一個(gè)項(xiàng)目上馬，從而快速做大規(guī)模。

    上述市場(chǎng)人士認(rèn)為，拋出投資計(jì)劃不僅可以使自己做大，避免被兼并重組的命運(yùn)，甚至可以借助外力兼并重組其他公司，成為市場(chǎng)整合的勝利者。

    對(duì)于資金來(lái)源，金融街在報(bào)告中稱(chēng)，"2008年，公司上述支出資金主要來(lái)源于公司自有資金、現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入、物業(yè)租賃收入和銀行借款。"

    地產(chǎn)信托救急

    銀行貸款之外，增發(fā)是首選。

    盡管2007年才增發(fā)融資100億，但是萬(wàn)科再融資的計(jì)劃則又被提上日程。其2007年財(cái)務(wù)報(bào)告稱(chēng)，如果能在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候進(jìn)行一次股權(quán)融資，將有利于萬(wàn)科抓住發(fā)展機(jī)會(huì)，并提高未來(lái)每股收益的持續(xù)成長(zhǎng)性。"但管理層在這一問(wèn)題上將高度慎重。"此外，萬(wàn)科發(fā)債59億元的工作也在推動(dòng)之中。

    在2008年，世貿(mào)股份計(jì)劃增發(fā)，中華企業(yè)則計(jì)劃配股融資，北辰實(shí)業(yè)則有意發(fā)債。不過(guò)，在大盤(pán)走弱的情況下，很多增發(fā)股票已經(jīng)跌破增發(fā)價(jià)，這對(duì)這些有意增發(fā)的開(kāi)發(fā)商可不是好消息。

    萬(wàn)科的財(cái)務(wù)報(bào)告中，其長(zhǎng)期借款項(xiàng)下其他借款金額多達(dá)73億元，萬(wàn)科稱(chēng)，"其他借款系通過(guò)信托公司參照市場(chǎng)利率借入的款項(xiàng)，其中人民幣3億元借款是以在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與已完工產(chǎn)品抵押。"

    其實(shí)地產(chǎn)信托悄然興起。

    用益信托工作室的資料顯示，2008年2月，全國(guó)共發(fā)行地產(chǎn)信托4個(gè)，募集資金4.65億元。2008年1月，也發(fā)行了4個(gè)地產(chǎn)信托，募集資金3.94億元。而該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，2007年發(fā)行的地產(chǎn)信托不過(guò)4個(gè)而已。

    3月28日，北京國(guó)際信托股份公司開(kāi)始推薦財(cái)富4號(hào)"華信"房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃，用于收購(gòu)天津弘澤華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)，預(yù)計(jì)投入5億元資金用于天津"弘澤城"地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的收購(gòu)。5億元的募集資金額一舉超過(guò)前2個(gè)月的單月募集資金金額。

    不過(guò)，以上這些信托計(jì)劃中并未出現(xiàn)包括上市開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的大企業(yè)。孫飛分析，目前集合信托已經(jīng)這么多，那么單一信托會(huì)更多，開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)單一信托獲取資金。因?yàn)閱我恍磐惺窍鄬?duì)保密的，因此外界無(wú)從知道具體的細(xì)節(jié)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)