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　　房地產(chǎn)調(diào)控，正在迫使炒房者和開(kāi)發(fā)商囤積的住房向市場(chǎng)釋放，這將使供應(yīng)成倍放大。另一方面，從2003年至今，持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資與多子女一代消費(fèi)人群的退潮，也在從根本上改變商品房的供求關(guān)系。因此，所謂商品房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)只漲不跌的說(shuō)法只是一個(gè)美麗的謊言，商品房其實(shí)是供大于求的。

　　4月24日，我在《上海證券報(bào)》發(fā)表了《房?jī)r(jià)整體下降已成定局》一文，從資金入手，推斷我國(guó)房?jī)r(jià)的整體下降趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。這篇文章引起業(yè)界強(qiáng)烈反響，贊同者與反對(duì)者都不少。今天，我再?gòu)墓┣蠼嵌?，再?duì)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)進(jìn)行判斷。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，當(dāng)供給大于需求時(shí)，價(jià)格會(huì)下跌，反之會(huì)上漲。由此，有一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，由于新增需求（如，每年都有大量婚齡青年購(gòu)房）、升級(jí)需求（棄舊房換新房）的持續(xù)強(qiáng)勁，中國(guó)房?jī)r(jià)在未來(lái)一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期里都是供不應(yīng)求的，因而，房?jī)r(jià)也是只漲不跌的。這種理論重復(fù)得多了，就真的成了真理，吸引了大批投機(jī)者、投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這導(dǎo)致大量商品房被囤積，加上開(kāi)發(fā)商自己囤積的商品房，人為地減少了商品房供給，從而，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

　　最近，從一線城市到二線城市，大量土地流拍現(xiàn)象，再次成為開(kāi)發(fā)商鼓吹房?jī)r(jià)將上漲的一個(gè)依據(jù)。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)投資動(dòng)力不足，將成為推升房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要力量。在外行人看來(lái)，這是非常有說(shuō)服力的，因而具有很強(qiáng)的欺騙性。

　　但是，我們不要忽略了，投機(jī)性（低買高賣賺取差價(jià)）與投資性購(gòu)房（購(gòu)房出租）行為都是建立在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)將上漲這一預(yù)期基礎(chǔ)之上的，一旦這種預(yù)期被打破，此前囤積在流通環(huán)節(jié)的大量住房將突然釋放出來(lái)，將有效供給成倍放大，從而，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌。因此，在住房歷史上有一個(gè)“加速”現(xiàn)象，一旦房?jī)r(jià)步入上漲軌道，由于囤積等因素，盡管商品房投資增長(zhǎng)很快，但有效供給卻相對(duì)減少，房?jī)r(jià)不僅漲幅快，也會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，而一旦房?jī)r(jià)步入下跌軌道，囤積的住房釋放出來(lái)，盡管商品房投資放緩，但有效供給成倍放大，這時(shí)，房?jī)r(jià)不僅跌幅大，而且，下跌同樣會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。

　　這樣的例子不勝枚舉。1993年6月，受國(guó)家宏觀調(diào)控（即6號(hào)文）影響，北海、?？诘鹊氐姆康禺a(chǎn)泡沫破滅。其中，?？谑蟹e壓的空置商品房264萬(wàn)平方米，“爛尾樓”400萬(wàn)平方米，沉淀資金264億元，這些積壓的空置商品房直到2004年還沒(méi)有完全消化完。

　　現(xiàn)在，我們房地產(chǎn)界面臨著比1993年時(shí)更嚴(yán)峻的壓力。一方面，為了化解通脹壓力，政府調(diào)控的力度在加大，從信貸緊縮到土地審批到打擊炒房等，全方位調(diào)控。另一方面，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)接近10年的上漲周期，在這個(gè)周期里，有大量商品房被投資者和投機(jī)者占據(jù)。在南方的深圳等市，有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)80%的購(gòu)房者目的在于炒房而不是居住。

　　這意味著，嚴(yán)厲的調(diào)控政策一旦發(fā)威，將逼出比1994年時(shí)多得多的商品房，這無(wú)疑將放大商品房市場(chǎng)的有效供給。另一方面，在商品房快速發(fā)展的十幾年中，有效需求得到了最大限度的釋放，大量真正需要商品房又買得起商品房的人，以及那些棄舊房換新房的人，基本上都已經(jīng)完成了購(gòu)房行為。這意味著，商品房的需求量相對(duì)過(guò)去其實(shí)有一個(gè)下降趨勢(shì)。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策一旦發(fā)力，將房?jī)r(jià)送入下跌軌道，絕非一個(gè)“拐點(diǎn)”所能涵蓋。就連一向樂(lè)觀的潘石屹也發(fā)出房地產(chǎn)將“百日巨變”，開(kāi)發(fā)商將死守北京、上海的悲壯之語(yǔ)。

　　實(shí)際上，大量商品房被逼出來(lái)的情形在珠三角地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)。4月20日，有媒體刊發(fā)了題為《珠三角退房風(fēng)波群起 百億元炒樓資金深度套牢》的報(bào)道，僅深圳炒房團(tuán)成員2007年投入到深圳樓市的百億資金就全部被深度套牢。一些業(yè)主開(kāi)始要求退房或退差價(jià)。盡管深圳國(guó)土部門(mén)表示，業(yè)主要求退房或補(bǔ)償價(jià)差的要求是一個(gè)非法、無(wú)理、蠻橫的訴求，“此頭不能開(kāi)”，但退房風(fēng)波從一個(gè)側(cè)面反映出，囤積在投機(jī)者或投資者手中的商品房正在涌向市場(chǎng)。

　　作為推高房?jī)r(jià)的主要力量，開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)變化中所起的作用無(wú)疑是很大的。在房?jī)r(jià)處于上漲軌道的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，囤積房源，刻意減少商品房的有效供給，成為推高房?jī)r(jià)的主要?jiǎng)恿χ?。但是，囤積房屋行為必須在充足的資金支持的情況下才能完成，而現(xiàn)在，許多開(kāi)發(fā)商都面臨著資金鏈可能斷裂的危險(xiǎn)，盡快將手中的房屋變現(xiàn)幾乎成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)想，他們哪里還敢奢望繼續(xù)囤房？而開(kāi)發(fā)商急于變現(xiàn)的打折銷售行為一旦成為共識(shí)，就容易引發(fā)羊群效應(yīng)。一方面，將使大量商品房向市場(chǎng)集中供應(yīng)。另一方面，將加大人們對(duì)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下跌的預(yù)期。因此，盡管目前只有珠三角地區(qū)的房?jī)r(jià)在下跌，它的影響卻是全面的，一旦房?jī)r(jià)步入下跌軌道，能夠獨(dú)善其身的城市微乎其微。

　　而且，從2003年至今，持續(xù)高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資與多子女一代消費(fèi)人群的退潮，也在從根本上改變商品房的供求關(guān)系。以深圳為例，深圳世華地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度，深圳共有26個(gè)新盤(pán)入市，總推盤(pán)面積將近90萬(wàn)平方米，為全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然還有不少新盤(pán)存量，其中可售住宅面積506.66萬(wàn)平方米，可售套數(shù)49266套。也就是說(shuō)，整個(gè)一季度，深圳全市新盤(pán)有近600萬(wàn)平方米的在售面積，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的銷售套數(shù)僅為50598套！這意味著，即使今年其他三個(gè)季度深圳不推出新盤(pán)，僅目前現(xiàn)有的存量就足夠銷售一年多。而深圳的情況并非特例，它之所以現(xiàn)在看起來(lái)像是特例，是因?yàn)槠渌胤降某彼€沒(méi)有退卻，裸泳者還沒(méi)有露出來(lái)而已。

　　也許，過(guò)不了多久，當(dāng)許多城市的房?jī)r(jià)相繼步入下跌軌道，人們才突然發(fā)現(xiàn)，所謂商品房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)只漲不跌的說(shuō)法只是一個(gè)美麗的謊言，商品房其實(shí)是供大于求的。來(lái)源：上海證券報(bào)