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    地處上海南外灘的華潤(rùn)置地·上海灘花園二期最近開盤，售樓處報(bào)價(jià)為35000-40000元/平方米，較一期的32000元/平方米上漲了3000元/平方米。作為上海市中心所剩不多的一片可供成片開發(fā)的高檔濱江聚居區(qū)，上海灘花園主要是精裝修兩房和三房。

    “這個(gè)樓盤升值潛力非常廣闊，吸引了很多境外人士前來購(gòu)買?！鄙虾┗▓@售樓處的工作人員介紹說，在預(yù)定的客戶中，“境外人士占相當(dāng)?shù)谋壤薄?

    上海灘花園二期相對(duì)一期不到10%的漲幅在上海沿江高檔樓盤中還算是“厚道”的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度在樓市整體觀望氣氛濃厚的情況下，上海高檔公寓與別墅出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，后者達(dá)到27%。戴德梁行專家認(rèn)為，在總體房?jī)r(jià)盤整的情況下，上海高檔樓盤的價(jià)格仍在走高，這表明上海市中心與郊區(qū)房?jī)r(jià)的兩極分化正在加劇。

    高檔樓盤量跌價(jià)漲

    前不久，戴德梁行發(fā)布的一份最新統(tǒng)計(jì)顯示，上海2008年第一季度高端住宅市場(chǎng)（單價(jià)20000元/平方米以上）成交面積為223734平方米，環(huán)比下降11%；成交均價(jià)則為29707元/平方米，環(huán)比上漲了3%。

    對(duì)于這一點(diǎn)，來自韓國(guó)濟(jì)州的金仲韻先生深有體會(huì)。作為一家駐滬韓資企業(yè)的中層管理人員，這幾年他在上海買過好幾套房子，既有徐匯中心區(qū)的高檔樓盤，也有靠近漕河涇開發(fā)區(qū)位于中外環(huán)附近的房子，他總體感覺是，“中心區(qū)房子總是在漲，而遠(yuǎn)離市區(qū)的房子漲幅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中心區(qū)的?！?

    上海二手房指數(shù)辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份上海二手房成交量下降，成交價(jià)格盡管漲幅回落，但仍保持上漲態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)呈現(xiàn)出看多買少的局面。4月，上海二手房指數(shù)為2339點(diǎn)，較3月上漲24點(diǎn)，漲幅為1.03％。

    4月上海二手房市場(chǎng)具體表現(xiàn)是，中心區(qū)域二手房仍維持一貫的搶眼走勢(shì)，繼續(xù)領(lǐng)漲全市。如黃浦區(qū)以2.95％的漲幅領(lǐng)漲各區(qū)，其中老城區(qū)板塊漲幅最大，為3.38％。傳統(tǒng)成熟區(qū)域二手房保持穩(wěn)定格局，自住需求較旺盛，價(jià)格穩(wěn)中有升。只有少數(shù)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)小幅調(diào)整，屬于個(gè)別現(xiàn)象，且皆為房?jī)r(jià)連續(xù)攀升后的短期回調(diào)盤整。

    房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，隨著人民幣兌美元不斷升值，外資熱錢進(jìn)入上海投資樓市的熱情仍然高漲，滬上高檔住宅的價(jià)格還將繼續(xù)看漲，特別是市中心和靠近黃浦江的一些頂級(jí)公寓，在外資眼中儼然如古董般稀少和珍貴，這也是小陸家嘴地區(qū)的頂級(jí)樓盤湯臣一品“打死也不降價(jià)出售”的底氣所在。

    有關(guān)專家認(rèn)為，只要人民幣升值潛力依然存在，熱錢流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的沖動(dòng)就不可能減弱。從多個(gè)國(guó)家的經(jīng)歷來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)不可避免地出現(xiàn)越來越明顯的泡沫，而升值過程至少還要持續(xù)到2012年。

    40億外資砸向高檔房

    盡管政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策一波接著一波，但海外基金卻逆勢(shì)而上掀起又一波大規(guī)模投資上海高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮，今年前三個(gè)月就有40億元外資重金介入上海高檔樓盤。

    據(jù)戴德梁行研究部透露，今年2月凱雷集團(tuán)以19.9億元人民幣收購(gòu)了服務(wù)式公寓項(xiàng)目“濟(jì)南路8號(hào)”，總面積為39814平方米，銷售均價(jià)約50000元/平方米。此前，在今年1月，英國(guó)高富諾基金以12億元人民幣收購(gòu)高檔酒店式公寓“華山夏都”，成交均價(jià)40984元/平方米。而在去年，高富諾相繼收購(gòu)了“翠湖天地”6、7兩幢。

    青睞翠湖天地御苑的還有韓國(guó)“未來資產(chǎn)”基金，今年2月該基金以9.63億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了被改造成酒店式公寓的翠湖天地御苑18號(hào)，成交均價(jià)約61000元/平方米。

    發(fā)生在一季度的這三宗大額樓市交易全部發(fā)生在幾家外資基金公司之間。2006年被基匯資本收購(gòu)所得的“翠湖天地18號(hào)”被“改裝”為頂級(jí)酒店式公寓之后，短短兩年時(shí)間，韓國(guó)未來資產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格較上次6億元的收購(gòu)價(jià)高出50%以上。

    高富諾收購(gòu)的“華山夏都”是摩根士丹利在2006年6月以7.6億元收購(gòu)的物業(yè)，此次轉(zhuǎn)手增值額同樣超過50％。凱雷收購(gòu)的“濟(jì)南路8號(hào)”的上家則是來自印度尼西亞的著名家族企業(yè)三林集團(tuán)。麗晶苑在2005年開盤時(shí)，三林集團(tuán)以低價(jià)購(gòu)入，經(jīng)重新包裝后賣給了凱雷。

    有關(guān)房地產(chǎn)觀察人士表示，從去年下半年以來，第一批進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的境外公司開始逐步套現(xiàn)。此前，花旗高盛兩大投行分別出售其在上海的大型辦公物業(yè)，緊隨其后，多年來只進(jìn)不出的摩根士丹利也開始將投資變現(xiàn)。而接手方依然還是境外機(jī)構(gòu)，但部分性質(zhì)已經(jīng)由純投資基金轉(zhuǎn)向偏長(zhǎng)期持有型的基金。

    對(duì)于前期進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的基金來說，由于此前收購(gòu)多是用美金買入，隨著近期人民幣升值速度明顯加快，其回報(bào)更可多算一筆。2006年底，凱雷以1.2億美元的價(jià)格從中房置業(yè)手中收購(gòu)中房·森林別墅110套高級(jí)獨(dú)棟別墅，目前這部分別墅被用于出租，租金在4萬元/棟/月左右。凱雷收購(gòu)中房項(xiàng)目至今，人民幣匯率對(duì)美元已經(jīng)升值接近12％，即使不計(jì)算物業(yè)增值部分，單單人民幣升值影響已經(jīng)相當(dāng)巨大。

    有分析認(rèn)為，包括高盛以及花旗等近期套現(xiàn)行為并非看空上海樓市，可能受次貸危機(jī)影響，為了套現(xiàn)應(yīng)急。據(jù)了解，此類套現(xiàn)行為不光在中國(guó)，還包括日本等東南亞其他國(guó)家。由于次貸造成巨大賬面損失，這類公司名下基金正試圖套現(xiàn)旗下已增值物業(yè)，以期望取得比較好看的賬面成績(jī)。

    兩極分化將進(jìn)一步加劇

    上海佑威房地產(chǎn)研究中心四月發(fā)布的一份研究報(bào)告認(rèn)為，未來幾年上海市有關(guān)方面對(duì)本市中低收入者的住房保障總量將會(huì)超過市場(chǎng)總量的50%以上；然而，這些中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷配套房對(duì)中心城區(qū)房?jī)r(jià)幾乎沒有影響，上海中心城區(qū)與市郊房?jī)r(jià)的兩極分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

    從3月中旬舉行的上海之春房交會(huì)和5月初舉行的上海二手房交易會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)情況看，推介的樓盤或房源都是以總價(jià)百萬元左右的中低檔房為主，沒有一個(gè)高檔樓盤參展。受政策調(diào)控影響，購(gòu)房者的觀望情緒濃厚，看多買少現(xiàn)象異常突出。

    據(jù)上海2009年住房建設(shè)計(jì)劃中透露，明年預(yù)計(jì)上海當(dāng)年新開工面積為1800萬平方米，其中新建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房400萬平方米，配套商品房400萬平方米，兩項(xiàng)合計(jì)達(dá)到了新開工總量的45%。而早前公布的08年住房建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)新開工住房面積約為1800萬平方米，其中新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房400萬平方米。加之早前公布的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，未來5年上海將新建2000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，這就意味著未來5年內(nèi)，每年都將有400萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房可供應(yīng)。從以上數(shù)據(jù)來看，政府對(duì)中低購(gòu)入者的住房保障能量，將在不久超過市場(chǎng)總量的50%以上。

    佑威房地產(chǎn)研究中心指出，在今年即將上市的房源里，黃浦、盧灣、徐匯等10個(gè)中心城區(qū)，住宅新開工和竣工面積分別占全市住房開工、竣工面積的30%左右；預(yù)計(jì)2009年全市的住宅新開工面積中，中心城區(qū)十區(qū)所占比例更是下降至28%左右。這也就意味著，作為傳統(tǒng)上海市區(qū)的外環(huán)以內(nèi)，將只有30%的新增房源，70%的新增房源將在外環(huán)線以外的郊區(qū)。

    此外，從上海市房產(chǎn)部門剛剛公布的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)區(qū)位來看，主要是在顧村、江橋、顓橋、周浦等外環(huán)以外區(qū)域，而之前一直在建設(shè)的動(dòng)遷配套房也基本是在以上區(qū)域。從房源分布來看，這些中小戶型、中低價(jià)位房源基本上不在外環(huán)線以內(nèi)，他們首先影響到的只會(huì)是平均房?jī)r(jià)和外環(huán)外的房?jī)r(jià)。這樣的城市開發(fā)進(jìn)程，對(duì)中心城區(qū)房?jī)r(jià)的影響只會(huì)越來越小。(來源：中國(guó)證券報(bào))