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    當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商在港交所、內(nèi)地A股之間輾轉(zhuǎn)反側(cè)又屢屢受挫，一家偏安西北一隅的房地產(chǎn)公司，卻另辟蹊徑，在美國(guó)資本市場(chǎng)上亮出了“中華房屋”的閃亮招牌。

　　這個(gè)消息幾乎以光的速度傳遍國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)界，人們?cè)隗@奇之余開(kāi)始思考：融資無(wú)門(mén)是僅僅是一個(gè)“體制內(nèi)”缺乏想象力的借口？對(duì)于在行業(yè)時(shí)政和資本市況雙重?cái)D壓下的房地產(chǎn)企業(yè)而言，中華房屋在納斯達(dá)克的破冰之旅又有什么借鑒意義？

　　神秘的中華房屋

　　中華房屋為2006年4月在美國(guó)內(nèi)華達(dá)州注冊(cè)成立的一家外商獨(dú)資企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。截至目前，中華房屋擁有西安新興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和西安新大地科技開(kāi)發(fā)有限公司兩家全資子公司。按照魯平紀(jì)的說(shuō)法，“我們是一家在美國(guó)注冊(cè)的外資公司，主要資產(chǎn)就是通過(guò)反向并購(gòu)持有西安新興地產(chǎn)?！?

　　新興地產(chǎn)并非藉藉無(wú)名之輩，這家成立于1992年5月的企業(yè)原隸屬于中國(guó)人民解放軍蘭州軍區(qū)后勤部。彼時(shí)，國(guó)家資金短缺，為減輕地方的負(fù)擔(dān)，軍費(fèi)幾年不增加，由此上級(jí)允許軍隊(duì)開(kāi)展一些力所能及的產(chǎn)業(yè)。

　　不過(guò)，軍隊(duì)經(jīng)商的問(wèn)題卻愈演愈烈。最終，軍隊(duì)將從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)一律移交給地方。新興地產(chǎn)也于1998年12月份移交陜西省經(jīng)貿(mào)委。

　　在移交后不久的1999年上半年，新興地產(chǎn)完成企業(yè)改制，重組為由54個(gè)自然人持股出資的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本金2600萬(wàn)元。魯平紀(jì)占股約為29%。

　　新興地產(chǎn)在一沒(méi)資金、二沒(méi)土地的情況下，利用改制之前的遺留項(xiàng)目成功地完成了新興*明園項(xiàng)目，一舉翻身。截至2008年一季度，中華房屋擁有總資產(chǎn)1.8億美元，凈資產(chǎn)6976萬(wàn)美元，在西安開(kāi)發(fā)建設(shè)了長(zhǎng)城大廈、新興大廈、新興·名園、麗都·名園、新興·翰園、新興·24G等12個(gè)住宅商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)總面積80余萬(wàn)平方米。

　　下一步是收購(gòu)！

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：登陸納斯達(dá)克之后的中華房屋有什么樣的發(fā)展計(jì)劃？

　　魯平紀(jì)：上市打開(kāi)了資本通道，接下來(lái)，有兩項(xiàng)工作。首先，和國(guó)際基金合作，吸引大筆資金進(jìn)來(lái)?，F(xiàn)在已經(jīng)在和花旗房地產(chǎn)投資基金以及一家歐洲的基金商談一筆5500萬(wàn)美元的項(xiàng)目融資。其次，尋找進(jìn)一步的發(fā)展。我們最近也成立了一個(gè)針對(duì)并購(gòu)的小組，專(zhuān)門(mén)尋找一些項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)，輸出管理和品牌。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)尋找的并購(gòu)對(duì)象有什么要求？

　　魯平紀(jì)：首先公司的本質(zhì)不錯(cuò)，沒(méi)有什么遺留問(wèn)題。其次，具有高水平的管理團(tuán)隊(duì)，保證接下來(lái)項(xiàng)目能夠良好的運(yùn)作。當(dāng)然，最重要的還在于具有一定的土地儲(chǔ)備。

　　上市之后，我們打通了資本通道，具有資金的優(yōu)勢(shì)，接下來(lái)需要瞄準(zhǔn)的自然也是土地儲(chǔ)備。所以我們接下來(lái)會(huì)把很大一部分精力放在尋找并購(gòu)的機(jī)會(huì)上，尋找那些擁有好的項(xiàng)目，但缺少資金開(kāi)發(fā)的公司和項(xiàng)目。

　　最后，合作中我們必須堅(jiān)持控股，按照我們的運(yùn)作思路去運(yùn)作。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：公司的定位是立足于西北，以西安為中心，做二線城市中高端住宅，今后是否會(huì)延續(xù)這一思路？

　　魯平紀(jì)：對(duì)于到哪里發(fā)展，我們進(jìn)行過(guò)慎重的考慮。二三線城市的盈利能力比不上一線城市，但是一線城市競(jìng)爭(zhēng)太激烈，成本很高。相比較之下，二三線城市的平均盈利能力對(duì)于我們而言更加具有吸引力。

　　我們尋找的機(jī)會(huì)，也會(huì)在西安，但不局限于西安的二線城市，發(fā)展不錯(cuò)的三線城市也包括在內(nèi)?，F(xiàn)在上市的路子不好走，我們就尋找一些項(xiàng)目質(zhì)地、管理運(yùn)作都不錯(cuò)，但想在國(guó)際上市的公司，采用現(xiàn)金加發(fā)行一部分股票的形式，讓其成為我們的子公司。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中華房屋今年發(fā)展的重心在哪里？

　　魯平紀(jì)：目前，公司的發(fā)展重心在西安浐灞開(kāi)發(fā)區(qū)生態(tài)區(qū)。去年我們收購(gòu)了西安新大地科技有限公司，這家公司在幫政府做一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)，所以未來(lái)的土地應(yīng)該說(shuō)會(huì)比較充足。未來(lái)浐灞這個(gè)項(xiàng)目是我們的重中之重。包括這次和海外基金的合作，也是這一塊地當(dāng)中的一部分。此外，我們將通過(guò)一些并購(gòu)來(lái)增加土地儲(chǔ)備。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在和外資基金合作中你們有什么特別的優(yōu)勢(shì)？

　　魯平紀(jì)：在納斯達(dá)克上市，需要遵循美國(guó)的法案。我們是在美國(guó)以美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上市的企業(yè)，公司的治理和內(nèi)控方面對(duì)于海外基金而言更有吸引力。

　　另一方面，對(duì)于國(guó)際投資者而言，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)投資周期比較長(zhǎng)，一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的考慮就是如何變現(xiàn)。由于我們?cè)诿绹?guó)上市，能夠給他提供很多變現(xiàn)的渠道，讓他的投資變得更靈活。另外一點(diǎn)，我們公司在2004年OTC BB市場(chǎng)上市之際，就著手修通外匯渠道。那時(shí)候國(guó)家持鼓勵(lì)態(tài)度，修通外匯渠道、提高注冊(cè)資本，批外債額度，都可以做。在2005年年初，手續(xù)辦下來(lái)，變成外商獨(dú)資企業(yè)，這也為今后外資基金進(jìn)入打開(kāi)了通道。(中國(guó)房地產(chǎn)報(bào))