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    最近一周（6月16日－22日），上海住房成交均價再次創(chuàng)出新高。

　　來自易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)：該周商品住宅成交均價17483元/平方米，環(huán)比上漲371元/平方米，漲幅2.17%；佑威房地產(chǎn)研究中心：商品住宅的成交量大幅下滑20%，成交均價重新回漲4%，達到17393元/平方米，再次打破前周創(chuàng)下的17296元/平方米的歷史新高，為今年以來第三次打破歷史紀錄的周房價。
 
　　是什么因素托住甚至繼續(xù)推高上海房價？

　　“萬科們”的定價策略

　　“今年說樓市不好，但每次新房出來，售價都高得嚇人，最近浦東一個偏遠地區(qū)的樓盤，報價居然15000元/平方米?！庇浾叨辔灰恢睖蕚滟I房的朋友郁悶地說。

　　在過去房價飆升的幾年中，定價“溢價最大化”理念，成為“行規(guī)”。

　　具體可以這么描述：在對一個樓盤定價時，開發(fā)商以目前樓盤所在區(qū)域的均價作為定價基礎(chǔ)，另外根據(jù)自身品牌優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢等加上溢價部分，最終得出價格。

　　在這個過程中，開發(fā)商尤其是自認為具有明顯品牌優(yōu)勢的開發(fā)商會把品牌溢價最大限度進行體現(xiàn)；自認為在產(chǎn)品方面有優(yōu)勢的，也會把產(chǎn)品溢價最大限度往區(qū)域平均價格上加。

　　據(jù)上述不愿透露姓名的資深人士透露，按照目前的測算，品牌溢價的最大幅度一般在10％－20％之間。在上海市場，新加坡仁恒的品牌溢價為20％，萬科則為15％。而在產(chǎn)品溢價方面，例如建筑形態(tài)的差異，溢價最高不超過30％。

　　“但問題是，大家一直都習(xí)慣了把這種價格上調(diào)空間用到極致，很少有開發(fā)商會有所保留?！痹撊耸勘硎?，這種做法的結(jié)果就是，在各個區(qū)域內(nèi)，品牌開發(fā)商的房子往往是賣得最貴的，帶動成交均價，隨之板塊內(nèi)其他樓盤也紛紛以新的成交均價為定價基礎(chǔ)，在“溢價最大化”的“引導(dǎo)”下，價格不斷上行。

　　在上海市場，業(yè)內(nèi)都清楚，萬科的房子比周邊的貴很多，最主要的就是萬科在定價方面“溢價率非常高”。而這種定價慣例也曾給萬科的銷售帶來過極大壓力，位于上海閔行區(qū)的萬科白馬花園是萬科上海今年重點銷售的項目之一，也幾乎成為萬科上海項目中唯一一個曾出現(xiàn)滯銷情況的樓盤。

　　“最關(guān)鍵的原因，該樓盤比其同一區(qū)域內(nèi)的上?？党且鐑r高達80％，這樣的幅度是許多購房者很難接受的。”上述資深人士表示。

　　于是，在萬科今年的上海降價銷售中，萬科白馬花園首當其沖。

　　另據(jù)了解，目前正在定價階段的萬科上海羅店項目，萬科方面充分溢價后希望定價15000元/平方米左右，但相關(guān)咨詢機構(gòu)給出的參考價格最高不能超過13000元/平方米。

　　值得注意的是，在今年萬科上海九五折特賣會上的八大住宅樓盤，在特賣會之前房價平均漲幅高達106.4%（與開盤價相比）。

　　區(qū)域方面，新江灣城更是“溢價最大化”理論的瘋狂試驗場。最新開盤的華潤橡樹灣首批聯(lián)庭別墅房源售價42000元/平方米。短短兩年時間，該區(qū)域的均價從7000元左右，一路破萬、破兩萬。

　　從商人的逐利本質(zhì)來看，這種做法似無可厚非。但是，不可否認的事實是，正是這種溢價成為推動房價始終往上走的一個“慣性”。

　　托市？透支！

　　今年以來，樓市成交量一直在“地量”徘徊。

　　例如上周，全市商品住宅成交量22.5萬平方米，環(huán)比減少了4.9萬平方米，減幅18.03%。

　　每當市場的低迷經(jīng)歷了較長時間仍不見起色的時候，持樂觀態(tài)度的一部分人往往會習(xí)慣性地把目光投向政府等決定著市場方向的部門，希望所謂的“托市”政策能夠及時出臺。

　　但是，房價在歷史最高位！

　　值得注意的是，不少開發(fā)商還在繼續(xù)進行著這種定價、提價游戲，這顯然是政府部門不愿意看到的。

　　上海市房地局一位內(nèi)部人士就此告訴記者，政府近期根本沒有所謂的“托市”政策在醞釀，反而會繼續(xù)深入嚴格執(zhí)行現(xiàn)行的調(diào)控政策。

　　來自國土資源部的消息稱，國土部正在醞釀進一步調(diào)查、解決閑置土地的問題，短期內(nèi)或?qū)⒂行碌南嚓P(guān)政策出臺及行動。

　　正如國際金融界投機大鱷喬治?索羅斯日前所說：每次政府救了我們，都會讓我們更加確信市場是能夠自我修正的。每次出手拯救經(jīng)濟的時候，都需要找到一個新的引擎，新的信貸來源和新的工具，使得信貸擴張成為可能。當人們無需首付便能全部依靠貸款購買價格虛高的住房時，新開擴張恐怕也就到了無以復(fù)加的地步。

　　至少目前看來，這個“新的引擎”并沒有出現(xiàn)，反而開發(fā)商“溢價定價”這個被過分利用的房價“催化劑”已令房價長期處于透支的狀態(tài)。來源：21世紀經(jīng)濟報道