下游數據

追蹤各地房價崩盤傳聞

2008年06月30日09:56   來源：西本資訊
摘要：

    "沒覺得房價跌多少，起碼我看上的房子就沒感覺在跌。"從北京到廣州，從2月到6月，記者聽到了不下百次類似的抱怨。傳說與現實的落差總讓人有些錯愕。珠三角地區(qū)是所謂的本輪房價震蕩的"震源"，我們不妨來看這個故事的本來面目。

    本輪房價下調最為明顯的區(qū)域源自珠三角。2007年上半年，深圳房價一馬當先，連續(xù)數月蟬聯全國房價增幅之最，其最高紀錄是:在一個月內全市均價上漲了20%。同樣地，在樓價下調時期，深圳速度也是令人矚目。短短幾個月間，深圳樓價由最高峰時均價每平方米1.7萬元下調到波谷的每平方米1.1萬元。與深圳唇齒相依的周邊城市也與龍頭共舞，珠三角的東莞、惠州等依賴深圳投資客的城市房價也出現了普遍的下調。同樣情況在全國各大城市都有不同程度的顯現，從公開數據基本可以得出這樣的結論:前期漲幅越高的城市，回調的壓力也就越大。

    深圳樓價的瘋狂上漲由供不應求開始。根據中原地產的統(tǒng)計，2007年前4個月，深圳住宅供需比0.65∶1。如此之大的供需差距幾乎是前所未有的，之前的紀錄出現在2006年，深圳住宅的供需比是0.96∶1。

    與此同時，廣州也出現了類似的情況。最高峰時，廣州中心城區(qū)基本是1套房3個購房者在搶購。這時候的房地產商無比幸福，基本是穩(wěn)坐釣魚臺，漫天開價。除了珠三角的城市，北京、天津甚至一些二線城市也有相似情況。

    難道中國的房屋供應量就如此缺乏嗎？

    情形其實類似于現在高企的油價，美國歸因于石油供不應求，提刀威逼石油輸出國增加供應。待到沙特等國增加石油產出，油價依然堅挺甚至步步高升。其實正是大量的石油投資者、投機者的存在，使供需問題變成一道很復雜的函數題。

    2005年東莞住宅銷售面積不到300萬平方米，2006年則剛剛超過350萬平方米。業(yè)內人士估計，2007年東莞的總體住宅供應接近500萬平方米，如果按政治經濟學的理論判斷，去年東莞的房地產供應絕對是供大于求。

    然而實際情況卻并非如此簡單，特別是在2007年6月前后，在深圳房價高企的影響下，大量的深圳投資客"扎堆"東莞，不少樓盤甚至出現了"脫銷"的情況。同樣由于市場行情看好，消費者的購買力得到充分釋放，不少本地的資金也開始活躍于東莞市場。因此，去年上半年，樓市成交量和價格表現出雙高的特點。代理機構數據顯示，上半年東莞全市商品住宅網上簽約共25299套，以平均一套100平方米計算（實際情況遠高于此數，東莞商品房普遍以大戶型為主），半年成交已超過250萬平方米。從價格來看，全市商品房單價由4000多元向6000元大關邁進。

    可以說，去年珠三角乃至全國的房價瘋漲，源自于投資型購房的急劇增加。"不是一天一個價，而是一小時漲一個價。"地產中介陳明宣用這種極端的說法來形容瘋狂時期的深圳房價。當房子成為稀缺資源，炒賣空間就開始增大，炒家又將本已稀缺的資源變得更加"珍貴"。2007年的深圳，房地產行業(yè)的各個環(huán)節(jié)都出現了炒賣的風頭。開始是處于新房銷售環(huán)節(jié)，除了地產商直接提價外，樓盤的銷售人員也是當中的"抬轎手"，然后是二手中介，最后是大量的房地產投資客。

    三人成虎，同樣的故事在全國各大城市輪番上演，或者籌備上演。于是在各大中城市，"地王"頻頻出現，地產商以及土地所有者（主要是各地方政府）熱情高漲、信心空前。

    平心而論，那一輪房價上漲也并非空中樓閣，房地產本身就是經濟周期的組成部分。自2001年以來，中國經濟在居民消費結構升級、工業(yè)化、城市化、全球化的推進下，進入新一輪經濟周期，作為宏觀經濟的晴雨表，房價肯定不會缺席這場"盛宴"。

    無論出于什么原因，房價的瘋漲已經驚動了中央，甚至房地產的受益者--地方政府--也感到心驚肉跳。于是廣州市市長張廣寧首先開炮，深圳市市長許宗衡也高呼"此價不可漲"。兩地政府積極配合中央的調控政策，廣、深兩地的房價調整迅速展開。

    縱觀此次房地產調控還有一個共通點:只要地方政府積極配合的，房價的下調就較為明顯，例如珠三角，例如江西。

    但地方政府是這次房地產大戲中最為"首鼠兩端"的角色。珠三角地區(qū)一位主管房地產的副市長曾為記者講解了一組數據:香港1997年房價最高峰時，樓市交易量達到172000套。但一年不到，交易紀錄就迅速下滑到85000套。而當年香港的住宅供應量與1997年相當。換言之，當年還有接近9萬套的房子有待消化。這9萬套房子足足困擾了香港十年。

    在這輪調整中，住房和城鄉(xiāng)建設部憂心忡忡，地方政府也是如此。以最早開炮的廣州為例，在廣州市政協(xié)十一屆二次會議上，廣州市國土房屋管理局局長謝曉丹明確表示:"環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺得，房價不會降下來"。同樣地，對于今年廣州房價漲還是降的問題，廣州市主管"住、行"的常務副市長蘇澤群也表示:"廣州市的房價應該有上升的空間"。

    也許有人認為，地方政府的態(tài)度對樓價的影響相當有限。事實真的如此嗎？在樓市冰凍期來臨后，廣州即刻停止了"對商品房價格有直接沖擊"的限價房土地拍賣與規(guī)劃。從珠三角到華東、華北，基本上所有的地方政府都在積極籌備采用經濟手段拯救房地產業(yè)。

    符合經濟規(guī)律的手段在運作，甚至一些行政色彩濃厚的"非常規(guī)"手段也在運作。有這樣一個例子，時間是樓市劇烈下滑期間，地點是廣州與深圳之間一座很重要的城市。該城市一個標志性在售項目計劃將售價由最高峰的每平方米1.2萬元調整到每平方米8000元左右，但主管領導"認為"，這是個城市標志樓價怎么也不能低于1萬元，于是這個項目"折后"定價也就以萬元為準。

    2008年5月份，深圳的成交套數已超越去年同期水平。盡管房價并沒有上升，但這種回暖已表明，前期房地產商的降價銷售已達到效果，開發(fā)商已基本摸清了購房者的心理底線。也許就如王石所言"該降的都已經降了"。從中介機構的報告顯示，不同于往年，5月的購房者主要是一些剛性需求較大的"自住客"。而這批自住客讓5月深圳的一手商品房月均成交金額達到45億元，已超越2007年8月。這也表明購房自住需求依然是相當大。

    廣州也出現了相同的情形，2008年4月公布的銷售數據顯示，成交量環(huán)比上漲了兩倍，均價也重新回到了每平方米10997元。情況似乎并非曇花一現，5月的統(tǒng)計數據雖然沒有公布，但根據官方網站"陽關家緣"的數據，5月一手住宅成交量突破7000套大關。這是2007年房貸新政以來的第一次。

    與深圳不同的是，廣州的樓市回暖似乎更為全面。中介統(tǒng)計機構的數據顯示，1～4月廣州住宅平均租金穩(wěn)步上升，4月份全市住宅平均租金為每月每平方米30.01元，同比上升10.6%。雖然每月總體二手房成交價格并無太大波動，但成交量每月都有6%~10%的漲幅。一些重點區(qū)域的價格回暖跡象非常明顯。

    雖然從數據上看，今年1~4月全國住宅銷售面積同比下降4.0%，這一增速創(chuàng)下了2005年以來的新低，但各方的統(tǒng)計數據同時顯示，上海、北京等地的房價也在回暖當中。

    那是否可以下結論說，這輪房地產冰凍期已過，樓價依舊飛漲？

    "其實房價并不取決于房地產商。"一家上市房地產企業(yè)的高管告訴記者，"現在大部分地產商的日子都不好過，行業(yè)面臨著一次重組，但重組更多意味的是行業(yè)兼并、企業(yè)易主。地產商降價拋盤反而與之沒有直接聯系"。

    "如果樓盤出現長時間的降價，那只可能是宏觀經濟出現調整，或者國家停止了城市化進程。"上述人士表示。 中國經營報

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