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    享受了一年房?jī)r(jià)高企帶來快感的萬科光明城市，目前陷入了一種進(jìn)退維谷的境地在更多的購房者還在等待樓價(jià)下跌時(shí)，已經(jīng)被推到風(fēng)口浪尖的南京萬科卻因?yàn)椤皹峭酢笨赡苜u不了更高的價(jià)格而兩難

　　近千戶業(yè)主的眼睛齊刷刷地盯著佇立在“山”字型人工湖邊的2幢“樓王”。

　　南京，地處城西的河西奧體中心板塊，萬科光明城市三期。前8幢樓的房?jī)r(jià)經(jīng)過去年一年的狂飆，最高賣出了過萬的價(jià)格。剩下2幢擁有湖景的“樓王”，按照萬科售樓人員之前對(duì)業(yè)主的承諾，“價(jià)格定是會(huì)高出之前的非景觀房”。

　　但是從去年9月份前8幢全部定價(jià)結(jié)束到現(xiàn)在，2幢“樓王”的開盤遲遲沒有動(dòng)靜。近千戶業(yè)主翹首以盼2幢“樓王”高價(jià)開盤的好消息沒有來到，倒是發(fā)現(xiàn)了“樓王”難產(chǎn)的真實(shí)原因。

　　按照南京物價(jià)部門“政府指導(dǎo)價(jià)”的相關(guān)規(guī)定，商品房作價(jià)辦法的基準(zhǔn)價(jià)格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對(duì)于利潤的要求是“經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤按照不超過基數(shù)的3%計(jì)算；普通住宅商品房的利潤按不超過基數(shù)的8%計(jì)算”。同時(shí)，普通住宅商品房?jī)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過5%。

　　根據(jù)上述規(guī)定，南京市物價(jià)局于去年4月9日便給萬科光明城市三期發(fā)了“商品房?jī)r(jià)格的批復(fù)”，按照批復(fù)，該項(xiàng)目10幢樓的住宅商品房基準(zhǔn)價(jià)格為7360元/平方米。算上5％的上浮幅度，10幢樓整體平均價(jià)格不得超過7728元/平方米。批復(fù)文件中明確表示：“若成本發(fā)生較大變化，價(jià)格需作調(diào)整時(shí)，必須重新申報(bào)。”

　　此時(shí)，該項(xiàng)目三期前8幢的平均價(jià)格已經(jīng)高達(dá)8450元/平方米，若繼續(xù)按照政府“指導(dǎo)價(jià)”定價(jià)，可能2幢“樓王”價(jià)格必須低至3900元/平方米，這是前期業(yè)主和開發(fā)商都不愿意看到的。

　　然而“救世主”遲遲沒有到來。南京萬科從去年8月份就給南京市物價(jià)局上遞的調(diào)價(jià)申請(qǐng)經(jīng)過了11個(gè)月依然悄無聲息。一位不愿透露姓名的業(yè)主透露，南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)張瑞忠在7月16日又對(duì)業(yè)主否認(rèn)了萬科申請(qǐng)調(diào)價(jià)中有關(guān)土地成本的理由，這讓“調(diào)價(jià)”一說顯得更為遙遠(yuǎn)。

　　前8幢近千名業(yè)主認(rèn)為自己“被欺騙”了。業(yè)主聯(lián)名要求南京萬科需要向近千名業(yè)主公開道歉，并雙倍退還房?jī)r(jià)的15％，共計(jì)1.7億元。

　　享受了一年房?jī)r(jià)高企帶來快感的萬科光明城市，目前陷入了一種進(jìn)退維谷的境地。

　　“樓王”的難言之隱

　　這是萬科數(shù)年前進(jìn)入南京后拿下的第二個(gè)項(xiàng)目。一期、二期早在2005年、2006年銷售完畢，三期10幢樓從2007年開始銷售，并基本售完前面8幢。

　　若沒有“樓王”團(tuán)購的消息走漏風(fēng)聲，一切將風(fēng)平浪靜?？墒?月份，突然有傳聞稱三期最好的2幢景觀“樓王”，可能正在與一家企業(yè)密談低價(jià)團(tuán)購。坊間稱團(tuán)購價(jià)格大約在8000元/平方米左右。但是南京萬科并未就“團(tuán)購”事件作出回應(yīng)。

　　“樓王”，即是2幢臨湖而居的樓，其中的1幢幾乎三面環(huán)著小區(qū)內(nèi)的人工湖，而三期內(nèi)的其他8幢則大都散落在小區(qū)其他區(qū)域。

　　前8幢樓最晚1幢也于去年9月份開盤，臨湖而居的2幢“樓王”的遲遲不開盤成了一樁蹊蹺事。

　　從光明城市項(xiàng)目本身來說，之前8幢“非景觀房”銷售一直順暢且售價(jià)頗高?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》根據(jù)該公司提供給南京市物價(jià)局的價(jià)格表了解到：前8幢的均價(jià)從7405元/平方米到10900元/平方米不等?！皹峭酢钡膬r(jià)格一定會(huì)高于“非景觀房”，這是光明城市的業(yè)主和售樓人員的共識(shí)。

　　同時(shí)，從外部市場(chǎng)環(huán)境的角度分析，同為萬科的項(xiàng)目，幾百米開外的萬科金域緹香花園最新核出了13520元/平方米的基準(zhǔn)價(jià)?！皹峭酢闭蹆r(jià)顯然與南京樓市的大環(huán)境無關(guān)。

　　“我們還沒有拿到2幢樓銷售的相關(guān)審批，所以現(xiàn)在暫時(shí)不銷售。”

　　南京萬科光明城市的售樓人員對(duì)本報(bào)記者保持著統(tǒng)一的口徑。該售樓人員表示“樓王”目前沒有銷售的條件，要重新核價(jià)后才能賣，此外再無他言。

　　究竟是什么難言之隱令萬科舉動(dòng)“反?！保?/P>

　　根據(jù)南京市物價(jià)局去年4月9日下發(fā)的“寧價(jià)房核字[2007]03號(hào)”，南京市物價(jià)局把該項(xiàng)目三期的“基準(zhǔn)價(jià)格”定在了7360元/平方米。按照政策規(guī)定，實(shí)際的銷售價(jià)格浮動(dòng)幅度為5%，不得超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。這就意味著項(xiàng)目的平均價(jià)不得超過7728元/平方米。

　　可是隨著去年樓市的火爆，光明城市的樓價(jià)早就一路攀升了。

　　去年3月20日開盤的第一幢銷售均價(jià)為7405元/平方米。到南京去年5月份“一房一價(jià)”，也就是對(duì)房源執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)的前后，前5幢的實(shí)際銷售均價(jià)為8240元/平方米左右，超過基準(zhǔn)價(jià)12％。當(dāng)時(shí)，剩余5幢商品房的允許銷售價(jià)格若是符合政府指導(dǎo)價(jià)的區(qū)間，就必須保證在7016元/平方米以下。

　　但是光明城市房?jī)r(jià)依然一路上升。從3月份的7405元/平方米躥升到3個(gè)月后的8233元/平方米，漲幅達(dá)到11.2%。而到9月份，繼續(xù)開盤銷售的17幢均價(jià)為9898元/平方米。

　　到2007年9月末，共計(jì)銷售小區(qū)總面積85%，銷售批復(fù)總價(jià)91.8%，累計(jì)超過基準(zhǔn)價(jià)15%。此時(shí)，只余下2幢最好的景觀房（12、13幢）

　　“樓王”未銷售。由于之前的8幢“蠶食”了政府給出房?jī)r(jià)限價(jià)的額度，若按照“寧價(jià)房核字[2007]03號(hào)”將樓售出，只能定為均價(jià)在3900元/平方米左右。

　　房?jī)r(jià)的攀升是去年南京樓市的常態(tài)，只是攀升得太快，甚至超出了政府所許可的范圍。2幢“樓王”一時(shí)間成了燙手山芋，動(dòng)不得。

　　作繭自縛

　　若低價(jià)銷售，雖然符合政府的規(guī)定，卻是讓前期的業(yè)主感覺無端被侵犯了利益。這讓南京萬科等候物價(jià)局一紙批文的11個(gè)月十分難熬。

　　業(yè)主透露，6月24日，當(dāng)5名業(yè)主代表打著“討說法”的名義闖入南京萬科的辦公室時(shí)，與業(yè)主“意外”碰面的南京萬科置業(yè)有限公司總經(jīng)理華立沖對(duì)業(yè)主公開表示，“樓王”的價(jià)格審批應(yīng)當(dāng)不成問題。

　　“可以肯定地說，12、13棟核準(zhǔn)的價(jià)格肯定要比前面8棟的任何1棟價(jià)格都要高。因?yàn)檫@2棟樓是真正的景觀房，絕對(duì)不會(huì)違反基準(zhǔn)價(jià)的政策?！比A立沖說。

　　萬科急于給“樓王”賣高價(jià)找一個(gè)合規(guī)的理由，但是政府卻遲遲不給答復(fù)。

　　根據(jù)華立沖的解釋，南京萬科“去年8月20日重新提交了一個(gè)核價(jià)的報(bào)告，物價(jià)局要求我們當(dāng)時(shí)提交2個(gè)材料，因?yàn)橥恋匾呀?jīng)超過了3年，一個(gè)是低價(jià)的評(píng)估報(bào)告，當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)給他們了，第二個(gè)是成本變化的報(bào)告”。

　　江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處曹副處長(zhǎng)認(rèn)為“基準(zhǔn)價(jià)格已經(jīng)公布，不存在重新‘評(píng)估’”。

　　對(duì)于萬科重新核價(jià)的申請(qǐng)，南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)王秀洲于6月25日對(duì)業(yè)主解釋說：“萬科土地成本滿3年的問題，是萬科自己造成的，市物價(jià)局不予以認(rèn)可。”江蘇省物價(jià)局認(rèn)為，南京萬科光明城市A、B地塊一同獲得，其自行分期開發(fā)，不滿足均價(jià)調(diào)整的條件。

　　江蘇省物價(jià)局對(duì)土地閑置3年的規(guī)定為：以土地使用權(quán)證有效起始時(shí)間為準(zhǔn)，截止時(shí)間為施工許可證發(fā)放時(shí)間。萬科光明城市A地塊的土地證起始時(shí)間為2004年1月18日。施工許可證發(fā)證時(shí)間為2004年1月9日。9天的相差，讓萬科在法規(guī)文本上很難合規(guī)。

　　7月16日下午，南京市物價(jià)局副局長(zhǎng)張瑞忠對(duì)業(yè)主表示：“土地是萬科自己的問題，南京市物價(jià)局不審核，南京市物價(jià)局目前在審核建筑成本?！?/P>

　　依然沒有“樓王”獲準(zhǔn)銷售的消息傳出?？墒侨f科光明城市早就放出消息，稱今年3月份2幢樓開盤，售價(jià)預(yù)估在13000元/平方米以上?，F(xiàn)在，究竟“樓王”的巔峰價(jià)格能否獲準(zhǔn)仍是未知數(shù)。

　　前8幢的業(yè)主則認(rèn)為：南京萬科光明城市售出的前8棟，累計(jì)超過基準(zhǔn)價(jià)8760萬元，超出基準(zhǔn)價(jià)上浮5%后最高上限5820萬元。如果前8棟銷售總價(jià)下降15%，“樓王”的銷售價(jià)格，依然低于相鄰位置11幢（均價(jià)10900元/平方米）10%以上。

　　由此推算，前8幢業(yè)主認(rèn)定自身損失在8760萬元以上。并要求“南京萬科置業(yè)有限公司向前8幢的業(yè)主公開道歉，并雙倍退還房?jī)r(jià)的15％，共計(jì)1.7億元；或由南京市物價(jià)局按公平原則，重新對(duì)前8幢核價(jià)”。

　　不容忽視的一個(gè)細(xì)節(jié)是：在樓市持續(xù)上揚(yáng)、萬科光明城市三期價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的時(shí)候，貼在售樓處的每一幢樓的“價(jià)格表”并沒有過多引起業(yè)主的注意，“價(jià)格表”上赫然標(biāo)注物價(jià)局核定的“基準(zhǔn)價(jià)格”，早就與萬科定價(jià)的無端的高樓價(jià)形成高低對(duì)比，卻是被有意無意地忽略了。

　　在更多的購房者還在等待樓價(jià)下跌時(shí)，已經(jīng)被推到風(fēng)口浪尖的南京萬科卻因?yàn)椤皹峭酢笨赡苜u不了更高的價(jià)格而兩難。