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　　570億元，這是碧桂園2008年新增的借款。

　　據(jù)碧桂園2008年中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露，碧桂園開發(fā)的項(xiàng)目達(dá)51個(gè)，較年初增加6個(gè)項(xiàng)目，手中持有的待開發(fā)建筑面積合計(jì)達(dá)4601.29萬(wàn)平方米，同比年初增加土地儲(chǔ)備近760萬(wàn)平方米，顯然碧桂園擴(kuò)張的步伐仍然在繼續(xù)2007年的勁頭。

　　新增760萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，同時(shí)也重重地反映在了碧桂園的資金鏈上。

　　盡管碧桂園日前宣稱仍手握70億元現(xiàn)金，但實(shí)際上，2008年下半年碧桂園仍需承擔(dān)56.46億元的房地產(chǎn)開發(fā)等開支，年內(nèi)需償還的短期借款達(dá)188.68億元，麥格理指出碧桂園的凈負(fù)債已升至65億元，而去年12月底止碧桂園則持有25億元現(xiàn)金。

　　盡管楊國(guó)強(qiáng)仍然堅(jiān)持年初320億元的目標(biāo)，但實(shí)際上，今年1-7月碧桂園(2007.HK)僅僅完成全年計(jì)劃的31.56%。日前已有多家投行大幅調(diào)低碧桂園評(píng)級(jí), 其依據(jù)大多來自于對(duì)其業(yè)績(jī)的擔(dān)憂。

　　土地儲(chǔ)備再增760萬(wàn)平方米

　　樓市喧囂的2007年，碧桂園曾上演了一場(chǎng)大肆攻城略地的大戲，2007年報(bào)顯示，截至2007年12月31日，碧桂園土地儲(chǔ)備已由上市時(shí)約1900萬(wàn)平方米增加至約3840萬(wàn)平方米。

　　雖然2007年末以來，國(guó)家收緊了銀根，房地產(chǎn)由此進(jìn)入了所謂的“寒冬”，眾多房地產(chǎn)公司資金鏈前所未有地收緊，但碧桂園似乎不受影響，擴(kuò)張的腳步并未因此而放緩。據(jù)8月12日碧桂園公布的中報(bào)顯示，這項(xiàng)數(shù)據(jù)再度被刷新。

　　碧桂園中報(bào)披露，截至6月30日，碧桂園開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到51個(gè)，同比年初增加了近6個(gè)項(xiàng)目，未完成開發(fā)的建筑總面積達(dá)到15309752平方米，持作未來發(fā)展物業(yè)有關(guān)的建筑面積為30703112平方米，這實(shí)際上意味著，截至6月30日，碧桂園的土地儲(chǔ)備已近4601.29萬(wàn)平方米，同比年初增加近19.69%。

　　銀行借款總額半年激增570億元

　　而這增加的近760萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，也反映在了碧桂園的資金鏈上。

　　中報(bào)顯示截至2008年6月30日，碧桂園的總借款額已經(jīng)達(dá)到659.97億元，包括一年內(nèi)需償還的188.68億元短期借款，以及471.29億元的長(zhǎng)期借款。

　　據(jù)碧桂園2007年年報(bào)顯示，截至2007年12月31日，碧桂園的銀行借款不過為69.91億元。這即意味著，在半年時(shí)間里，碧桂園的銀行借款總額增加近570億元。實(shí)際上，其利息支出已較去年同期增加近20.11億元，去年同期利息支出不過為14.87億元。

　　追溯至2007年底，碧桂園資金鏈緊張的端倪已經(jīng)有所顯現(xiàn)，彼時(shí)碧桂園曾嘗試發(fā)放15億美元的債券，不料市場(chǎng)并不買賬，直至今年2月時(shí)，才縮水發(fā)行5億美元的可轉(zhuǎn)債。為了發(fā)行這5億美元的可轉(zhuǎn)債，彼時(shí)碧桂園竟不惜與美林國(guó)際簽訂一個(gè)條件苛刻的公司股份掉期協(xié)議，按照該協(xié)議，碧桂園將融資的一半金額2.5億美元作為抵押品，若最終價(jià)格高于鎖定價(jià)格，則碧桂園將向美林收取款項(xiàng)；若最終價(jià)格低于鎖定價(jià)，則美林會(huì)收取款項(xiàng)。

　　這也實(shí)質(zhì)成了半年報(bào)中碧桂園業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳的罪魁禍?zhǔn)祝袌?bào)顯示碧桂園上半年凈利潤(rùn)10.16億元人民幣，同比下落28.5%，其中衍生品投資虧損近4.428億元。該衍生品投資即指的是碧桂園與美林國(guó)際簽訂的2.5億美元的公司股份掉期協(xié)議。碧桂園也特別在中報(bào)首頁(yè)中解釋說，如果不計(jì)入這項(xiàng)損失，2008年半年凈利潤(rùn)為14.585億元，同比2007年同期上漲26.8%。

　　8月12日，碧桂園總裁兼執(zhí)行董事長(zhǎng)崔建波在香港表示，碧桂園手頭仍持有70億元的現(xiàn)金，但其年內(nèi)需償還的短期借款即達(dá)188.68億元。麥格理近日指出，碧桂園的凈負(fù)債已升至65億元，而去年12月底碧桂園則持有25億元現(xiàn)金?！氨坦饒@的財(cái)務(wù)壓力實(shí)際上已經(jīng)在逐步加大?！比涨埃晃徊辉竿嘎缎彰呢?cái)務(wù)專家在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)指出。

　　上半年僅完成計(jì)劃銷售額32%

　　8月12日，楊國(guó)強(qiáng)在香港召開的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，截至7月碧桂園僅完成全年銷售計(jì)劃320億元目標(biāo)的31.56%，但他同時(shí)表示，不會(huì)降低碧桂園的全年銷售目標(biāo)。

　　“根據(jù)目前的銷售目標(biāo)，未來五個(gè)月碧桂園需要實(shí)現(xiàn)220億元人民幣的銷售收入，在目前疲軟的市場(chǎng)環(huán)境下，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)有一定的難度，尤其是考慮到上年同期公司僅實(shí)現(xiàn)73億元人民幣的合同銷售收入?！敝秀y國(guó)際分析師田世欣指出。此外，大摩在日前的報(bào)告中也指出，碧桂園完成預(yù)定銷售目標(biāo)機(jī)會(huì)不大。

　　“如果考慮到實(shí)際會(huì)計(jì)算賬的問題，今年中報(bào)的業(yè)績(jī)可能大部分反映的都是去年的情況，而去年市場(chǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于今年。碧桂園明年的業(yè)績(jī)有可能會(huì)比中期更差些。”凱基證券亞洲有限公司副總裁羅文生說。

　　早前鑒于市場(chǎng)的低迷，萬(wàn)科在半年報(bào)上披露，將調(diào)低年初所制定的計(jì)劃，計(jì)劃將新開工面積較年初減少165萬(wàn)平方米，竣工面積減少103平方米。

　　投資者信心動(dòng)搖

　　在碧桂園中期業(yè)績(jī)報(bào)告出爐后的8月13日，包括瑞信、麥格里、大摩等國(guó)際投行紛紛大幅調(diào)低對(duì)碧桂園的目標(biāo)價(jià)，其中瑞銀將碧桂園的目標(biāo)價(jià)從14港元下調(diào)逾半至6.39港元，麥格理的研究報(bào)告則將碧桂園的目標(biāo)價(jià)大幅下調(diào)29%至2﹒99元，大摩削減碧桂園目標(biāo)價(jià)29%至4.49元。當(dāng)天碧桂園股價(jià)暴跌8.24%。

　　對(duì)此，凱基證券亞洲有限公司副總裁羅文生指出：“實(shí)際上，由于投資者此前對(duì)于碧桂園的預(yù)期太過于樂觀，現(xiàn)在碧桂園的整個(gè)面并沒有太大的變化，但是由于中期業(yè)績(jī)受宏觀調(diào)控等諸多因素的影響沒有達(dá)到預(yù)期，投資者不免感到失望?！?/P>

　　羅文生還表示如果資金鏈的問題能解決好，仍看好碧桂園未來的發(fā)展，“畢竟碧桂園的土地儲(chǔ)備規(guī)模非常大，如果碧桂園能解決好資金問題，我仍然看好碧桂園的發(fā)展模式?！?/P>