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    “房?jī)r(jià)太貴”，千億險(xiǎn)資青睞商業(yè)地產(chǎn)(圖)

    本月下旬，數(shù)家保險(xiǎn)公司幾乎在同一時(shí)間接到保監(jiān)會(huì)電話通知，要求“火速”上報(bào)公司所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”

    正在修訂中的保險(xiǎn)法，終于傳出消息將政策放閘，允許保險(xiǎn)企業(yè)投入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。盡管法規(guī)并未對(duì)投資比例上限作出具體規(guī)定，但保險(xiǎn)公司人士認(rèn)為，保險(xiǎn)企業(yè)或參照5%的投資比例進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以此計(jì)算，將有1000多億資金可進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)。

    保險(xiǎn)業(yè)人士普遍認(rèn)為，初步放開(kāi)投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金，將主要流向商業(yè)地產(chǎn)。而一些保險(xiǎn)企業(yè)也表示，目前的房地產(chǎn)價(jià)格“貴了”。

    未規(guī)定投資不動(dòng)產(chǎn)比例

    昨日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第四次會(huì)議將討論保險(xiǎn)法修訂草案，研究進(jìn)一步拓寬保險(xiǎn)資金投資范圍，比如可“買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券”和不動(dòng)產(chǎn)投資等。

    對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資，參加保險(xiǎn)法二期修訂的北京工商大學(xué)保險(xiǎn)系主任王緒瑾教授昨天告訴早報(bào)記者，增加不動(dòng)產(chǎn)投資已經(jīng)必須要考慮了，主要原因有兩個(gè):一是投資不動(dòng)產(chǎn)是國(guó)家慣例；二是國(guó)內(nèi)不少保險(xiǎn)企業(yè)實(shí)際已經(jīng)存在不動(dòng)產(chǎn)投資，在此情況下，將其納入法律范疇已是必須。

    據(jù)參與保險(xiǎn)法修訂的專家介紹，保險(xiǎn)法修訂草案沒(méi)有規(guī)定具體的投資形式和比例，只是對(duì)投資的總體范圍進(jìn)行明確，進(jìn)一步拓寬了保險(xiǎn)資金投資范圍，比如可“買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券”和不動(dòng)產(chǎn)投資等。

    王緒瑾對(duì)此表達(dá)了不同意見(jiàn)。他表示，保險(xiǎn)法應(yīng)該鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金投資多樣化，增加保險(xiǎn)公司投資渠道，以提高保險(xiǎn)公司盈利，對(duì)于投資方式和投資主體都應(yīng)該有明確規(guī)定，而對(duì)于各投資項(xiàng)目還應(yīng)該作出明確的比例限制。

    而一位保險(xiǎn)公司人士則稱，保險(xiǎn)法作為一項(xiàng)原則性的法律法規(guī)，不應(yīng)該對(duì)細(xì)節(jié)規(guī)定過(guò)細(xì)，否則將隨著市場(chǎng)變化很快被現(xiàn)實(shí)淘汰，監(jiān)管部門(mén)可以通過(guò)一些具體的法規(guī)法規(guī)對(duì)投資項(xiàng)目等作出具體規(guī)定。

    對(duì)于保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)，東方證券保險(xiǎn)分析師王小罡昨天稱:“這是一件好事情。”他分析認(rèn)為，在A股市場(chǎng)大幅調(diào)整背景下，保險(xiǎn)行業(yè)、保險(xiǎn)公司都面臨很大的壓力，投資不動(dòng)產(chǎn)有利于保險(xiǎn)資金提高盈利。

    千億險(xiǎn)資或流向不動(dòng)產(chǎn)

    對(duì)于保險(xiǎn)資金究竟多少投資不動(dòng)產(chǎn)較為合理，各界看法不一。知情人士透露，目前中國(guó)平安的未來(lái)三年投資計(jì)劃中，約1000億資金將投入到另類投資，而另其類投資類型主要分三種:不動(dòng)產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資以及PE（私募股權(quán)投資），三者的比例較為平均。

    這一說(shuō)法記者未得到中國(guó)平安的有關(guān)證實(shí)，但這一比例似與東方證券保險(xiǎn)分析師王小罡的模擬計(jì)算較為相似。

    王小罡昨天告訴早報(bào)記者，在其資產(chǎn)配置模擬表中，假設(shè)保險(xiǎn)資金另類投資共占總投資的15％，另類投資包含商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資三種，每種都占5％，其預(yù)期投資收益率分別為8％、15％、6％。

    保險(xiǎn)業(yè)相關(guān)人士告訴早報(bào)記者，如果按照中國(guó)平安未來(lái)三年規(guī)劃投資總額7000億元計(jì)算，按照15%的另類投資比例，其另類投資資金規(guī)模恰好為千億左右。

    另有一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)人士告訴早報(bào)記者，按照目前國(guó)外5%的不動(dòng)產(chǎn)投資比例慣例來(lái)看，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資上限估計(jì)應(yīng)在5%。

    根據(jù)中國(guó)保監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年末，全國(guó)保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額為27063.3億元，以5%比例計(jì)算，險(xiǎn)資可投入不動(dòng)產(chǎn)的資金將超過(guò)1300億。

    不過(guò)，王緒瑾昨天告訴早報(bào)記者，各國(guó)的比例限制差異很大，目前日本的有關(guān)規(guī)定是不動(dòng)產(chǎn)比例上限為20%，單一項(xiàng)目的投資比例為3%。韓國(guó)等其他亞洲國(guó)家，則又有不同規(guī)定。

    他分析認(rèn)為，中國(guó)不應(yīng)該參照所謂的國(guó)際慣例，這是中國(guó)保險(xiǎn)企業(yè)第一次涉足不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)將比例設(shè)置低一些，以方便國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)。

    監(jiān)管部門(mén)對(duì)可投資不動(dòng)產(chǎn)也表示謹(jǐn)慎。本月下旬，數(shù)家保險(xiǎn)公司幾乎在同一時(shí)間接到保監(jiān)會(huì)電話通知，要求“火速”上報(bào)公司所有房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，“特別是投資性資產(chǎn)”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保監(jiān)會(huì)選擇此時(shí)緊急摸底，意在“風(fēng)險(xiǎn)防范”。

    主要流向商業(yè)地產(chǎn)

    對(duì)于保險(xiǎn)資金可能的投資去向，一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理人士不假思索地回答:“應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)?！?/P>

    王小罡給出的答案也同樣是商業(yè)地產(chǎn)。他保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)主要是為了獲得租金回報(bào)，而不是炒樓。

    王小罡稱:“它可以獲得一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)。也是一個(gè)使保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債比匹配的好方式。因?yàn)橥ǔ９善钡耐顿Y收益率在10％以上，但其風(fēng)險(xiǎn)偏大。而債券的投資收益率通常在6％以下。市場(chǎng)希望有一個(gè)收益率在6％-10％的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)就是一個(gè)好的選擇，它彌補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，也使得保險(xiǎn)公司在做資產(chǎn)組合時(shí)有更多的選擇。”

    事實(shí)上，保險(xiǎn)公司在新法出臺(tái)前，已經(jīng)展開(kāi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的考察。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總經(jīng)理胡景暉稱，最近頻繁有幾個(gè)保險(xiǎn)公司找其咨詢，包括內(nèi)資和外資壽險(xiǎn)公司都在向其了解關(guān)于寫(xiě)字樓、住宅市場(chǎng)的情況。

    胡景暉說(shuō):“我覺(jué)得挺奇怪，怎么突然之間保險(xiǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)這么感興趣，我看了這個(gè)東西才知道怎么回事?！?/P>

    胡景暉估計(jì)，保險(xiǎn)資金將主要投向?qū)懽謽?，其次是一些大的商廈、酒店式公寓?！暗俏矣X(jué)得一開(kāi)始寫(xiě)字樓占的比例會(huì)比較大?！?/P>

    投資不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有爭(zhēng)議

    對(duì)于目前房?jī)r(jià)的下跌對(duì)保險(xiǎn)資金可能遭遇的風(fēng)險(xiǎn)，王緒瑾不以為然，他昨天告訴早報(bào)記者:“房地產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在根本不存在下跌，只是增速有所減緩?！?/P>

    而一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理人士則告訴早報(bào)記者:“房地產(chǎn)已經(jīng)貴了?！彼J(rèn)為，在目前地產(chǎn)價(jià)格不低的情況下，壽險(xiǎn)公司由于資金規(guī)模龐大，對(duì)投資不動(dòng)產(chǎn)的興趣更大，但財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司資金規(guī)模并不算大，在目前情況下，擴(kuò)大投資的沖動(dòng)并不強(qiáng)烈。

    王小罡昨天也分析認(rèn)為，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，壽險(xiǎn)可多投一點(diǎn)，因?yàn)槠滟Y金是長(zhǎng)期的，而財(cái)險(xiǎn)則少投一點(diǎn)，因?yàn)槠滟Y金期限短。

    對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制，王小罡稱，保險(xiǎn)公司應(yīng)該注意兩個(gè)方面:

    第一就是出價(jià)不能過(guò)高。不同的物業(yè)有不同的關(guān)注點(diǎn)，但普遍的觀點(diǎn)是要控制投資成本。因?yàn)槌鰞r(jià)高的話，其投資收益率就會(huì)低。

    第二，要具備好的、可持續(xù)的營(yíng)利能力，因?yàn)樗情L(zhǎng)期投資；主要是這兩個(gè)方面。