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    新華網(wǎng)杭州８月２７日電 題：信貸聲聲緊　房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高——溫州樓市透視

    溫州樓市已成為一種頗受關(guān)注的“現(xiàn)象”。統(tǒng)計(jì)顯示，７月份全國(guó)７０個(gè)大中城市新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲７．９％，漲幅比６月份下降１．３個(gè)百分點(diǎn)，其中只有４個(gè)城市的環(huán)比漲幅在１％以上，溫州赫然在列。
 
    盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍在加強(qiáng)，但一些地方的“高房?jī)r(jià)現(xiàn)象”并未出現(xiàn)掉頭的跡象。尤其是前幾年房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)很大的沿海城市，樓市繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升的奧秘何在？

    信貸緊　房?jī)r(jià)升

    今年以來(lái)，溫州市房產(chǎn)銷(xiāo)售面積大幅下降，但新建房屋價(jià)格仍在上升。

    統(tǒng)計(jì)表明，上半年溫州市商品房銷(xiāo)售額為７７．１７億元，同比減少４９．６％；商品房銷(xiāo)售面積９４．２９萬(wàn)平方米，同比減少４８．２％。同時(shí)，全市二手房交易量明顯下降，據(jù)溫州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)管理中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年鹿城區(qū)普通二手房交易３３１５套、面積２７．３５萬(wàn)平方米，成交面積同比下滑２４．２１％。     

    但同時(shí)溫州市新建房屋銷(xiāo)售交易價(jià)格卻在節(jié)節(jié)攀升。上半年，溫州市區(qū)新上市商品住宅每平方米均價(jià)達(dá)１３４５０元，同比上升３７．９１％。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，６月份溫州新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為１．２％，排名全國(guó)第四；９０平方米及以下新建住房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅為１．４％，排名全國(guó)第三。

    除此之外，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的信息并不多。記者從溫州銀監(jiān)分局獲悉，今年以來(lái)這個(gè)市房地產(chǎn)貸款增幅明顯回落，整體資金供給下降。截至６月末，全市購(gòu)房貸款余額３６７．８４億元，比年初增加１８．３７億元，同比少增１６．９６億元，增幅為５．２６％，不到去年同期增幅的一半，全年新增按揭貸款額度差不多只能滿(mǎn)足一手房市場(chǎng)的需求。

    去年下半年以來(lái)，溫州市各大銀行就紛紛著手控制個(gè)人按揭業(yè)務(wù)和房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，包括提高貸款門(mén)檻、嚴(yán)格審查制度、減少貸款額度等。一些投資者已選擇退出房產(chǎn)投資市場(chǎng)，因而造成了一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交低迷狀態(tài)。

    融資難 難不過(guò)供求？

    近兩年來(lái)，盡管溫州外圍城市房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)變化，但市區(qū)房?jī)r(jià)似乎并未受到外圍市場(chǎng)的影響。融資難，難道真“難”不過(guò)供求難嗎？

    一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，溫州樓市之所以“堅(jiān)挺”，土地投放偏少是關(guān)鍵原因。由于土地投放量偏少，住房供應(yīng)量難以跟上，多年的供求矛盾就難以解決。雖然房產(chǎn)銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀(guān)，但由于今年以來(lái)房屋新開(kāi)工面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地塊出讓仍不到２００畝，土地短期和遠(yuǎn)景投放目標(biāo)不清晰，導(dǎo)致溫州樓市一直處在高位運(yùn)行階段。

    也有業(yè)內(nèi)人士提出，雖然近年來(lái)溫州各商業(yè)銀行收緊了房地產(chǎn)信貸，但一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)“花樣百出”的籌資規(guī)避了政策調(diào)控。

    其籌資方式如，一是通過(guò)聯(lián)合建筑商、材料商融取資金。開(kāi)發(fā)商要求建筑商自帶資金進(jìn)場(chǎng)，建筑商通過(guò)向材料供應(yīng)商賒銷(xiāo)建材的方式轉(zhuǎn)嫁資金風(fēng)險(xiǎn)，或是建筑商與材料供應(yīng)商以其他名義向銀行融取資金，通過(guò)循環(huán)“三角債”來(lái)進(jìn)行樓宇開(kāi)發(fā)。

    二是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人進(jìn)行房產(chǎn)按揭，間接為開(kāi)發(fā)商融資。開(kāi)發(fā)商授意無(wú)真實(shí)買(mǎi)賣(mài)意愿的關(guān)聯(lián)企業(yè)、個(gè)人，以房地產(chǎn)合同價(jià)向銀行申請(qǐng)房產(chǎn)按揭，套取銀行信貸資金，彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金的不足。

    三是通過(guò)與建筑商勾結(jié)，虛增工程款，騙取銀行開(kāi)發(fā)貸款。目前一些建筑商的幕后老板實(shí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)某些房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，雙方簽訂２份不同工程款價(jià)的工程合同，用虛高的工程合同向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，增加開(kāi)發(fā)資金來(lái)源。

    還樓市供求“本來(lái)面貌”

    溫州銀監(jiān)部門(mén)提出，當(dāng)前尤其值得注意的是，一些開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法抬高樓面價(jià)格，向銀行轉(zhuǎn)嫁樓市風(fēng)險(xiǎn)。其表現(xiàn)一種是開(kāi)發(fā)商通過(guò)銀行向員工發(fā)放委托貸款，讓員工高價(jià)買(mǎi)賣(mài)自己公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，炒高房屋銷(xiāo)售價(jià)，在房?jī)r(jià)高位時(shí)向銀行申請(qǐng)按揭貸款，由房屋住戶(hù)向銀行以高價(jià)合同套現(xiàn)，由銀行承擔(dān)部分房市高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

    另一種是由專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)投資者利用手中的現(xiàn)房，不斷在圈中人之間互相轉(zhuǎn)讓?zhuān)Ц叻績(jī)r(jià)，再通過(guò)辦理二手房按揭，向銀行套取信貸資金，最終把房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。

    有關(guān)人士提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的種種非正常融資行為，扭曲了正常的樓市供求關(guān)系，并使相關(guān)信息失真。通過(guò)強(qiáng)化住房貸款信貸監(jiān)管，還樓市供求“本來(lái)面貌”已成當(dāng)務(wù)之急。

    首先，要密切監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)。銀行機(jī)構(gòu)要提高對(duì)各種違規(guī)套取銀行資金行為的識(shí)別力，實(shí)行個(gè)人住房貸款“面談”制度，同時(shí)完善有關(guān)貸款審批發(fā)放程序，堵塞銀行內(nèi)部人與企業(yè)合謀欺詐的渠道。

    其次，要盡早編制土地出讓計(jì)劃，合理安排房產(chǎn)供給。建議地方政府有關(guān)職能部門(mén)盡早編制國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年度計(jì)劃，加大商品住房土地供應(yīng)力度，并有節(jié)奏地投放市場(chǎng)，以穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商、潛在購(gòu)房人的預(yù)期，穩(wěn)定土地出讓價(jià)格和住房?jī)r(jià)格。

    第三，加強(qiáng)房屋交易價(jià)格監(jiān)管，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。應(yīng)通過(guò)建立科學(xué)的定價(jià)、估價(jià)管理制度，使各類(lèi)房屋成交價(jià)格最大限度地接近市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值，盡量規(guī)避個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。此外，建立個(gè)人誠(chéng)信制度及發(fā)展個(gè)人住房貸款證券化等也是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的有力措施。