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    購(gòu)房者和開發(fā)商的博弈進(jìn)入到“秋收”環(huán)節(jié)。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在北京、上海、深圳、成都四城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，奧運(yùn)會(huì)后，四城市房企面臨著各自不一樣的困境。

    看來(lái)，被寄予厚望的“金九銀十”的九、十月這樣一個(gè)銷售旺季，各房企恐難“秋收”。

    北京 奧運(yùn)效應(yīng)釋放 提前感受冬天

    北京的地產(chǎn)商將在“金九銀十”中提前感受“冬天”。

    奧運(yùn)期間北京樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)疑給滿懷希望的開發(fā)商們潑了一盆涼水。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月16日至8月22日北京樓市期房、現(xiàn)房住宅簽約量均比前一周有明顯下滑，一周共成交期房921套，成交面積9.96萬(wàn)平方米，成交套數(shù)和成交面積環(huán)比上周均出現(xiàn)下降，降幅分別為16.95%和41.04%。其中期房部分簽約已接近谷底，創(chuàng)下了全年統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)簽約最低值。

    同時(shí)，北京各城區(qū)的9個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目將在10月底之前全部完成公開搖號(hào)，共計(jì)房源2.7萬(wàn)多套，9月底前將有1萬(wàn)套兩限房推出。

    我愛我家副總經(jīng)理胡景暉就認(rèn)為，如此大的兩限房放量，勢(shì)必對(duì)新盤銷售造成影響。

    記者注意到，最早于8月25日搖號(hào)的 “首鋼·金頂陽(yáng)光”提供房源1784套，均價(jià)為6250元/平方米。8月26日，豐臺(tái)區(qū)“鴻業(yè)興園二期”完成搖號(hào)，提供房源1173套，均價(jià)為6800元/平方米。

    目前，石景山區(qū)域二手房住宅價(jià)格在9500～10000元/平方米，新開商品房住宅價(jià)格在11000元/平方米左右，就兩限房金頂街項(xiàng)目來(lái)看，低于周邊項(xiàng)目均價(jià)近一半。

    此外，未來(lái)兩月的新盤入市數(shù)量將創(chuàng)出年度新高。來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日，本月共有19個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證。按照相關(guān)政策要求，這些取得預(yù)售證得項(xiàng)目在8月下旬、9月初迎來(lái)最大規(guī)模的放量。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)兩個(gè)月，北京約有80個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤。

    北京中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰撰文指出，“北京樓市到年底前應(yīng)該還有10%的減價(jià)空間?！辈贿^，北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理向記者表示，“后奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)下的房產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)2008上半年的走勢(shì)，即價(jià)量漲幅回落，市場(chǎng)趨于平穩(wěn)。”

    上海 樓市進(jìn)入拉鋸戰(zhàn) 大跌無(wú)望

    “全國(guó)樓市看上?！保瑯I(yè)內(nèi)人士用這句話來(lái)形容上海樓市對(duì)中國(guó)樓市的影響力。

    8月份，上海樓市成交量沒有太大起落，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)普降和大幅度下降。從房?jī)r(jià)來(lái)看，金地集團(tuán)浦東新區(qū)的項(xiàng)目，6月9日開盤時(shí)的網(wǎng)上參考價(jià)為17500元/平方米，隨后新推的3批房源，網(wǎng)上參考價(jià)依舊是17500元/平方米；但是，8月22日，在該項(xiàng)目再推600套新房源之際，此時(shí)的網(wǎng)上參考價(jià)已經(jīng)調(diào)整至14000元/平方米。

    上海樓市堅(jiān)不可摧的房?jī)r(jià)堅(jiān)冰似乎正在開始融化。上海浦東三林板塊內(nèi)的萬(wàn)科金色雅筑，單套房最多可優(yōu)惠10萬(wàn)元。

    佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，目前部分在售房源出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整將不可避免。預(yù)期報(bào)價(jià)17000元/平方米的春申麗園，最終開盤價(jià)為15000元/平方米；報(bào)價(jià)15000元/平方米的金地格林風(fēng)范城，實(shí)際售價(jià)為12000多元/平方米；報(bào)價(jià)7000元/平方米的德邑小城，實(shí)際售價(jià)6400余元/平方米。佑威分析師表示，上周成交量相對(duì)較多的樓盤，大多是通過降價(jià)獲得消費(fèi)者認(rèn)可的。上周成交的較為集中的中遠(yuǎn)兩灣城、大華陽(yáng)城貴都、大華錦繡華城、金地灣流域、萬(wàn)科中林苑等樓盤，都是近期最受市場(chǎng)關(guān)注的主流降價(jià)樓盤。

    易居房地產(chǎn)研究院分析師付琦認(rèn)為，“近期上海部分樓盤價(jià)格調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)上海樓市價(jià)格整體大幅下滑的現(xiàn)象?！?7日，付琦認(rèn)為：“平穩(wěn)會(huì)是大勢(shì)所趨。成交平穩(wěn)上升、價(jià)格穩(wěn)中震蕩?！?/P>

    深圳 日成交量?jī)H五套 創(chuàng)歷史新低

    深圳樓市在奧運(yùn)期間徹底進(jìn)入“冰點(diǎn)”。據(jù)置業(yè)國(guó)際研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，在奧運(yùn)會(huì)期間，深圳房屋銷售情況前后兩周截然不同，奧運(yùn)第二周，深圳共成交商品房480套，環(huán)比下降42%，其中第二周僅有一天的成交量突破100套，21日全市成交量?jī)H5套，同時(shí)也創(chuàng)下了近幾月來(lái)日成交量的新低。

    記者調(diào)查了解到，8月份以來(lái)，深圳樓市價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，此前打8折、9折的項(xiàng)目，在奧運(yùn)會(huì)期間，不少開發(fā)商定價(jià)也不斷走低，想用具有更高性價(jià)比的樓盤來(lái)吸引潛在購(gòu)房者早日入場(chǎng)。奧運(yùn)會(huì)期間，深圳樓市整體情況為新盤定價(jià)低，尾盤多作促銷。其中，雷圳0755、景園、高發(fā)城馳、龍園意境等在售樓盤近期紛紛推出優(yōu)惠活動(dòng)，有的優(yōu)惠幅度甚至高達(dá)7.5折。

    在深圳，萬(wàn)科傳出再次降價(jià)的消息特別引人關(guān)注，據(jù)稱，萬(wàn)科部分項(xiàng)目的調(diào)價(jià)最低達(dá)到5.5折。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨即找到一位中原地產(chǎn)置業(yè)顧問，求證是否有如此優(yōu)惠的折扣，該人士表示，現(xiàn)在萬(wàn)科東方尊峪的優(yōu)惠價(jià)格是19000元/平方米，較原價(jià)25000元/平方米相比，打了7.6折。

    然而，對(duì)于是否有6折的折扣之說(shuō)？銷售人員表示，“高層住宅是絕對(duì)不可能打到6折的，但別墅項(xiàng)目中有不少的特價(jià)房，應(yīng)該有部分別墅能打到6折”。

    深圳萬(wàn)科媒體負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于深圳萬(wàn)科的萬(wàn)科城項(xiàng)目打6折的說(shuō)法并不屬實(shí)。

    “9、10月份，深圳將會(huì)有20到30個(gè)新樓盤推出，為了規(guī)避一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，部分開發(fā)商提前采取銷售策略?！敝性禺a(chǎn)策略中心總經(jīng)理周曜表示。

    對(duì)于奧運(yùn)會(huì)第二周深圳樓市的表現(xiàn)情況，以及21日出現(xiàn)只有5套成交量創(chuàng)歷史新低的情況，這讓不少人為之擔(dān)憂起來(lái)，甚至有類似“深圳房?jī)r(jià)已進(jìn)入到血拼時(shí)代，深圳樓市即將崩盤”的說(shuō)法流行開來(lái)。

    成都 秋交會(huì)或成房?jī)r(jià)分水嶺

    近日，成都部分購(gòu)房者手機(jī)收到的樓盤促銷信息又出現(xiàn)了新的內(nèi)容。之前主要以三環(huán)路外近郊樓盤為主的，目前正向市中區(qū)蔓延。包括萬(wàn)科、龍湖、首創(chuàng)在內(nèi)的部分知名開發(fā)商正加快尾盤銷售，部分項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)降到2007年年中的水平。不過，與其他三座城市相比，奧運(yùn)會(huì)期間成都市的商品房成交量相對(duì)穩(wěn)定，目前仍在日均200~300套之間。

    據(jù)成都市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~7月，主城區(qū)商品住宅的交易價(jià)格呈下降趨勢(shì)，交易均價(jià)從1月的5886元/平方米下降到1~7月的5601元/平方米，下降幅度約4.8%。

    星彥地產(chǎn)表示，在現(xiàn)有融資環(huán)境下，大多數(shù)中國(guó)房企的融資渠道除了銀行貸款外，其他渠道十分有限。當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)正處于急轉(zhuǎn)狀態(tài)下，開發(fā)商肩負(fù)前所未有的資金壓力。在成都，由萬(wàn)科、藍(lán)光等大開發(fā)商“牽頭”，房企紛紛調(diào)整營(yíng)銷策略，以降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，進(jìn)而緩解資金上的壓力。

    據(jù)記者觀察，以龍湖、萬(wàn)科部分在售樓盤為例，龍湖·三千里最新的尾盤起價(jià)達(dá)到5500元/平方米，幾乎回到了去年6、7月的水平。萬(wàn)科在同一地段的項(xiàng)目金域藍(lán)灣價(jià)格也回到了去年的首次開盤價(jià)。

    “再等一等，過了秋交會(huì)再說(shuō)?！碑?dāng)前，成都不少購(gòu)房者持有這樣的觀點(diǎn)。他們?cè)诋?dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)網(wǎng)站和樓盤QQ群上相互邀約，認(rèn)為10月的房交會(huì)將是開發(fā)商很困難的一道坎，如果屆時(shí)銷售不理想，房?jī)r(jià)還可能繼續(xù)往下走。

    本地分析人士認(rèn)為，2008年開發(fā)商的首要任務(wù)就是不被市場(chǎng)淘汰。為了不被擠出市場(chǎng)，力爭(zhēng)占據(jù)一席之地，采取優(yōu)惠打折。

    在這樣一個(gè)大環(huán)境下，可以預(yù)計(jì)秋交會(huì)將掀起新一輪的營(yíng)銷戰(zhàn)。而如今的營(yíng)銷戰(zhàn)即價(jià)格戰(zhàn)。即將到來(lái)的秋交會(huì)將是品牌、價(jià)格主導(dǎo)的市場(chǎng)。“價(jià)格戰(zhàn)”是一把雙刃劍，在促使一部分購(gòu)房者下單的同時(shí)，也會(huì)讓一部分人繼續(xù)觀望，整個(gè)市場(chǎng)估計(jì)不會(huì)呈現(xiàn)明顯的回暖，開發(fā)商期待的“金九銀十”難以再現(xiàn)。

    部分房企上半年僅完成銷售計(jì)劃1/3

    目前已有超過40家房產(chǎn)上市公司陸續(xù)交出了今年上半年的“成績(jī)單”,年中報(bào)顯示，部分企業(yè)上半年僅完成全年銷售計(jì)劃的1/3。

    高盛高華證券的一份研究報(bào)告指出，包括萬(wàn)科、中海、富力、招商等大牌開發(fā)商在內(nèi)的14家主流開發(fā)商，今年完成銷售目標(biāo)有難度。

    8月中旬，碧桂園控股有限公司董事局主席楊國(guó)強(qiáng)表示，碧桂園今年的銷售計(jì)劃約320億元，而今年1~7月，碧桂園僅完成全年銷售計(jì)劃的31.56%。

    2008年有著100億元銷售計(jì)劃的招商地產(chǎn)，上半年可銷售樓盤較少，僅完成20億元的銷售額。金地上海公司2008年計(jì)劃回款約62億元，1~6月實(shí)現(xiàn)回款約22億元。

    今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積265.8萬(wàn)平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長(zhǎng)15.0%和38.1%。僅在上海，上海萬(wàn)科計(jì)劃推出14個(gè)項(xiàng)目，銷售目標(biāo)也從去年的80億元增至今年的130億元。而從上半年的銷售來(lái)看，萬(wàn)科下半年銷售額必須達(dá)到500億元以上，相當(dāng)于月均銷售80億元以上。

    近期房產(chǎn)市場(chǎng)的觀望，似乎更讓開發(fā)商完成全年銷售計(jì)劃的夢(mèng)想變得更為嚴(yán)峻。

    萬(wàn)得資訊（WIND）統(tǒng)計(jì)顯示，近日披露半年報(bào)的46家房地產(chǎn)企業(yè)中，“積壓”的存貨比去年同期激增了1400億元，同比增長(zhǎng)了將近一倍，達(dá)到2935.28億元。與此同時(shí)，預(yù)收賬款增加215億元，達(dá)到806.43億元，同比增長(zhǎng)36.38%。

    盡管大多數(shù)房企的年中報(bào)顯示為盈利，但宏源證券房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)分析師楊國(guó)華仍認(rèn)為，今年房產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度約在40%左右，較去年下滑6成。如保利地產(chǎn)，上半年銷售認(rèn)購(gòu)金額約106.99億元，同比增幅已經(jīng)放緩至34.53%。