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    樓市調(diào)整正在給開發(fā)商一個(gè)遲到的教訓(xùn)。

　　歷時(shí)兩個(gè)多月的上海證券報(bào)“樓市這一刻”大型調(diào)查，在走過房?jī)r(jià)篇、土地篇、外資篇而步入收官的資金鏈篇之際，可能是巧合，危如累卵的開發(fā)商資金鏈條已經(jīng)顯現(xiàn)崩裂跡象，且在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格與成交量上得到了最直觀的體現(xiàn)。這一結(jié)果，符合我們此前的預(yù)測(cè)，但早于我們的預(yù)期。

　　對(duì)于今后的人來說，回看2008的中國(guó)樓市，或許只能用感慨萬千來形容。這一年，開發(fā)商們經(jīng)歷著從天堂到地獄的極速體驗(yàn)。除了“機(jī)會(huì)寵兒”潘石屹和一些大佬外，鮮有可以安然過冬的。開發(fā)商們正在付出更多的代價(jià)。

　　自我救贖并未放棄。最新的消息是，這個(gè)9月，開發(fā)商們將集中推盤促銷，僅龍湖、碧桂園、恒大三家企業(yè)，“金九銀十”之際的推盤總量就高達(dá)40余個(gè)?；乜睿』乜睿』乜?！成為集團(tuán)總部壓在各地銷售團(tuán)隊(duì)頭上的頭等重任。降價(jià)，也必然隨之而來。

　　然而，降價(jià)就能包治百病么？數(shù)據(jù)顯示：7月份，長(zhǎng)三角代表城市的商品住宅成交量環(huán)比跌去一半，一貫堅(jiān)挺的上海房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)少有的大跌兩成?！斑@一次，我們只能賭購(gòu)房者會(huì)買‘降價(jià)’的賬。如果成交量繼續(xù)萎縮，那真的只有死路一條?！币晃婚_發(fā)企業(yè)內(nèi)部人士直言。

　　樓市供需的心理博弈，走到了命懸一刻的節(jié)點(diǎn)。

　　緊急

　　長(zhǎng)三角樓市普遍陷入低迷

　　上海曾被認(rèn)為是中國(guó)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的地區(qū)，但這個(gè)“最后的堡壘”于今年7月被市場(chǎng)攻陷。

　　“深圳降價(jià)、北京降價(jià)，甚至二、三線城市降價(jià)，都不可怕。我們最擔(dān)心的是上海。這不僅因?yàn)樗沁@一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，更因?yàn)樗鼘?duì)整個(gè)長(zhǎng)三角的帶動(dòng)效應(yīng)，會(huì)波及中國(guó)最重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域甚至經(jīng)濟(jì)總體?！敝鞴懿块T一位官員在2007年下半年時(shí)向上海證券報(bào)記者表示。

　　今天，這一擔(dān)心逐步成為現(xiàn)實(shí)。

　　來自國(guó)家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)數(shù)字稱，上海7月新建住房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%。但是，來自市場(chǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)卻與此相差百倍。

　　一份來自某權(quán)威市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)報(bào)告，在“緊急”兩字后面連續(xù)打出三個(gè)感嘆號(hào)。這一報(bào)告旨在陳述上海樓市出現(xiàn)此輪宏觀調(diào)控以來從未有過的危機(jī)，且只在開發(fā)商內(nèi)部流傳。

　　報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，7月份，上海商品住宅新盤成交面積同比下降69%，環(huán)比下降32%。月成交均價(jià)環(huán)比下降24%。兩項(xiàng)指標(biāo)均被列入紅色警報(bào)的最高級(jí)別。

　　分析人士介紹，商品住宅與住房是兩個(gè)概念，一般來說，國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)在房屋類別上包含保障性住房，在區(qū)域上也可能涵蓋城市周邊。而要描述真實(shí)的市場(chǎng)狀況，尤其是價(jià)格走勢(shì)，研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能更可靠。

　　值得關(guān)注的是，上述報(bào)告稱，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，原本被稱為最有抗跌能力的市中心高檔物業(yè)降幅也開始加大。7月，上海150-200平方米的住宅產(chǎn)品成交量環(huán)比減少50%，內(nèi)環(huán)內(nèi)高端物業(yè)均價(jià)下滑成為全市房?jī)r(jià)下降的主要推手。

　　用“悲壯”一詞形容多年來風(fēng)光無限的開發(fā)商們的現(xiàn)狀并不為過。據(jù)上海19個(gè)區(qū)域的7月樓市成交表顯示，7月成交面積同比無一區(qū)增長(zhǎng)，降幅高達(dá)八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黃浦(-88%)、楊浦(-87%)和閔行(-85%)等五個(gè)之前重要的住宅供應(yīng)區(qū)。

　　調(diào)查顯示，前7個(gè)月，上海住宅供需比例急劇失衡，累計(jì)供求比1.27：1，且連續(xù)8個(gè)月成交量不足旺銷期一半。7月份，商品住宅供應(yīng)量達(dá)128.48萬平方米，只成交69.24萬平方米。當(dāng)月的供需比高達(dá)1.86，這一數(shù)值比去年同期擴(kuò)大了289%。當(dāng)月新推案的銷售率由旺銷期的40%-60%下降到目前的18%，普陀某樓盤當(dāng)月推出84套房源僅售出4套，新江灣某樓盤新推222套房源同樣售出4套。有機(jī)構(gòu)總結(jié)為：“持續(xù)供大于求，價(jià)格大幅下挫?！?

　　到8月，根據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，雖然平均成交價(jià)格環(huán)比小幅回升，但成交量仍然持續(xù)低迷，同比降幅近70%。

　　放眼上海周邊，長(zhǎng)三角的樓市也普遍陷入低迷。前7個(gè)月，上海、無錫、杭州、南昌商品住宅成交量分別同比下降54.4%、22%、20%和57%。上半年，蘇州、寧波、合肥商品住宅成交量分別下降47%、19%和12%。而在這段時(shí)間里，越到后來，成交萎縮趨勢(shì)也越明顯。今年7月，上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分別高達(dá)68%、47%、58%和58%。業(yè)內(nèi)人士稱，下半年整體市場(chǎng)疲軟已成定局。

　　嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)影響到開發(fā)商。有消息稱，龍湖地產(chǎn)于去年在上海青浦拿到的首幅住宅用地可能于近期開始預(yù)售前的推廣，龍湖相關(guān)人士也表示上海項(xiàng)目一定會(huì)在今年底前上市銷售。但根據(jù)目前觀望情緒較濃的市場(chǎng)情況，龍湖可能延遲這一推廣計(jì)劃。

　　融資

　　地產(chǎn)企業(yè)扎堆發(fā)行公司債

　　成交大幅縮減的背后，是開發(fā)商回款無門的嘆息。開發(fā)商此輪資金緊張?jiān)从谌ツ曛暗拇笈e高價(jià)囤地、資本市場(chǎng)和銀行體系的融資渠道收緊。這一點(diǎn)，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年，包括南京、廣州、上海、成都、重慶等多個(gè)城市傳出10余起“地王”消息。個(gè)別地塊在上百輪競(jìng)價(jià)后，以三倍甚至更高于底價(jià)的價(jià)格成交。而今年，以底價(jià)成交甚至流拍的土地眾多。

　　同樣是今年，退地、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等頻繁上演于以前的“地王”身上。例如，神州融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金，將去年以9.04億高價(jià)拿到的福州“地王”退回；上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司損失3000萬元保證金，退回普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊；萬科東莞“地王”等也通過項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　資本市場(chǎng)方面，無論是新上市還是增發(fā)融資，房地產(chǎn)概念股都顯得舉步維艱。繼恒大百億元IPO計(jì)劃擱置后，另一個(gè)備受矚目的地產(chǎn)巨頭龍湖地產(chǎn)近日傳出延期上市的消息。知情人士透露，兩家公司上市遇阻的原因類似，即國(guó)際資本市場(chǎng)在美國(guó)次貸危機(jī)后資金實(shí)力縮水，加上對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的防范意識(shí)增強(qiáng)，機(jī)構(gòu)投資人對(duì)兩只股權(quán)的認(rèn)購(gòu)價(jià)格大大低于企業(yè)預(yù)期。

　　“這些企業(yè)都具備上市的硬性條件，但都在等待一個(gè)相對(duì)樂觀的市場(chǎng)行情尋機(jī)上市。”上述人士稱。

　　其實(shí)，早在2007年底，隨著碧桂園、SOHO中國(guó)等在香港股市融得巨資，一些先覺者已經(jīng)開始預(yù)警土地資產(chǎn)泡沫?！澳脦浊f平方米土地儲(chǔ)備到香港上市，那些投行給土地估價(jià)的參照概念，似乎不是中環(huán)就是銅鑼灣，其實(shí)很多內(nèi)地地產(chǎn)商都是在很偏遠(yuǎn)的地區(qū)獲得廉價(jià)土地。由于有香港的企業(yè)‘大佬’作為戰(zhàn)略投資者出來捧場(chǎng)，就捧出了一個(gè)個(gè)金娃娃。2008年僅2月-8月，排隊(duì)在香港上市的內(nèi)地企業(yè)就有幾十家，只不過春節(jié)過后，由于調(diào)控力度加大，資本市場(chǎng)不好，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，才使得這些急著要上市的地產(chǎn)企業(yè)放慢了腳步?！睒鞘胁邉澣送踔緞傔@樣總結(jié)。

　　7月29日，金地集團(tuán)增發(fā)不超過7.2億股A股、總額不超過85億元的方案未獲證監(jiān)會(huì)通過。業(yè)內(nèi)人士分析，在股市與樓市的雙重不穩(wěn)定之下，有關(guān)部門提高了對(duì)房地產(chǎn)股再融資的審核門檻。

　　在此情況下，多數(shù)房企選擇發(fā)行公司債方式融資“過冬”。

　　8月底，萬科對(duì)外宣布，發(fā)行不超過59億元公司債券的申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。此前，包括金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)等6家房企分別發(fā)行了12億元、43億元、14億元、59億元、17億元、12億的公司債。金融街、萬通地產(chǎn)以及在香港聯(lián)合交易所上市的首創(chuàng)置業(yè)也于近期公布了擬發(fā)行18億元、56億元、10億元公司債的方案。且這些房企的債券票面利率均在5%以上，新湖中寶發(fā)行的08新湖債更以9%的票面利率創(chuàng)下公司債發(fā)行以來的新高。

　　粗略統(tǒng)計(jì)，上述9家A股、H股房地產(chǎn)上市公司合計(jì)發(fā)行超過240億元規(guī)模的公司債，使房地產(chǎn)業(yè)一舉成為今年債券二級(jí)市場(chǎng)第一大權(quán)重行業(yè)。但是，公司債對(duì)于企業(yè)來說，并非最優(yōu)融資計(jì)劃。剛剛借殼上市的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就表示，盡管公司債周期較長(zhǎng)、利率固定，但加上發(fā)行費(fèi)用和其他費(fèi)用，公司債實(shí)際上并不比銀行貸款劃算。如果不是資金十分緊張，公司不必采用這一融資策略。

　　值得一提的是，對(duì)于部分企業(yè)巨額資金需求來說，目前的公司債規(guī)模仍舊杯水車薪。以萬科為例，國(guó)泰君安在今年6月份發(fā)布的一份研究報(bào)告中稱，假設(shè)2008年商品房銷售額同比下降10%、銀行貸款同比不變、開發(fā)商自有資金同比增長(zhǎng)36%，則2008年萬科的資金缺口將達(dá)213億元。

　　于是，千方百計(jì)確保銷售成為萬科的最后一步。那么，在信貸政策不變的情況下，萬科銷售額走勢(shì)究竟如何？

　　公開數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積和金額同比分別增長(zhǎng)82.9%和119.1%；前5個(gè)月增速下降到39.1%和67.3%；前6月為15.0%和38.1%。到7月，萬科單月銷售面積和銷售金額分別同比減少27%和15%，致使前7個(gè)月，上述兩個(gè)指標(biāo)同比增長(zhǎng)僅有7.6%和28.9%。

　　至此，絕大多數(shù)開發(fā)商完成了“高價(jià)拍地-欠債-融資遇阻-銷售滯漲-降價(jià)”的五步走。

　　促銷

　　降價(jià)自救或是必由之路

　　各方傳來的消息是，9月之后，開發(fā)商們將集中推盤促銷，僅龍湖、碧桂園、恒大三家企業(yè)，“金九銀十”之際的推盤總量就高達(dá)近50個(gè)。回款！回款！回款！成為集團(tuán)總部壓在各地銷售經(jīng)理頭上的頭等重任。降價(jià)，也必然隨之而來。

　　“在今天的形勢(shì)下，活下去是開發(fā)商的第一要?jiǎng)?wù)。什么面子、品牌形象，都是假的?！币晃蝗珖?guó)性開發(fā)企業(yè)的高管稱。

　　為了快速回款，部分先知先覺的開發(fā)商已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)策略轉(zhuǎn)身。剛?cè)?月，萬科在上海對(duì)8個(gè)樓盤實(shí)施全面降價(jià)促銷。金色雅筑樓盤從最高1.8萬元/平方米調(diào)整至目前的1.2萬元/平方米左右，降幅高達(dá)三成。

　　“萬科上海寧愿頂住退房潮的壓力，也要堅(jiān)決降價(jià)，說明回款壓力確實(shí)較大。然而，這也是萬科的過人之處，早已看透有關(guān)部門關(guān)于樓市調(diào)控政策的大原則，率先降價(jià)意味著主動(dòng)出擊，力保安全過冬?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。

　　另一個(gè)堪稱“明智”的開發(fā)企業(yè)是剛剛上市不久的某大型開發(fā)商。知情人士透露，該企業(yè)剛剛調(diào)整的戰(zhàn)略是以回款為核心目標(biāo)，改變單點(diǎn)(即單個(gè)銷售項(xiàng)目)的盈利考核，實(shí)現(xiàn)整個(gè)銷售網(wǎng)絡(luò)回款與土地項(xiàng)目支付款的對(duì)接。具體戰(zhàn)略是，先測(cè)算資金需求，如某區(qū)域某項(xiàng)目在某時(shí)間點(diǎn)需要怎樣的資金投入，即要求另外一個(gè)區(qū)域的在售樓盤無論采用何種銷售策略，都要趕在時(shí)間節(jié)點(diǎn)前上交相應(yīng)數(shù)目的資金回款。所謂“無論采用何種銷售策略”，即包括降價(jià)促銷。

　　這種“先活下來”的策略近期開始被大量開發(fā)企業(yè)認(rèn)同并廣為效仿。

　　8月，碧桂園董事長(zhǎng)楊國(guó)強(qiáng)介紹，截至7月底，碧桂園僅完成全年銷售計(jì)劃(320億元)的31.56%，但他同時(shí)表示，不會(huì)降低碧桂園的全年銷售目標(biāo)。為此，下半年碧桂園將有16個(gè)新盤推出，包括內(nèi)蒙古興安盟、滿洲里、通遼，以及安徽蕪湖、黃山、池州等項(xiàng)目都將進(jìn)入銷售階段，希望以足夠的可售量支持其年度銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。但碧桂園也坦言，該預(yù)期實(shí)現(xiàn)的條件是“市場(chǎng)配合，銷售情況理想”。對(duì)于降價(jià)一說，碧桂園相關(guān)人士表示，雖然近期沒有計(jì)算，但不排除隨市場(chǎng)形勢(shì)而動(dòng)。

　　另一家大型房企介紹，“金九銀十”之際，該公司旗下18個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，銷售回款任務(wù)十分艱巨。

　　龍湖地產(chǎn)則有重慶、成都、北京、上海等地樓盤全面開盤。“目前樓市總體形勢(shì)不好，加速周轉(zhuǎn)，提高銷售效率也是龍湖的重要任務(wù)之一?！饼埡禺a(chǎn)戰(zhàn)略及公司品牌部顧偉稱。

　　銷售回款實(shí)現(xiàn)的前提是購(gòu)房者“買賬”。然而，目前有多少投資資金仍看好樓市？情況似乎并不樂觀。“最近，我接觸了一些持有資金較多的人士，他們都不看好上海的樓市，寧愿出去旅游也不打算做固定資產(chǎn)投資。整體上，他們覺得資產(chǎn)價(jià)格泡沫仍然很大。美國(guó)樓市泡沫破滅、石油泡沫破滅、黃金泡沫破滅，這些都將對(duì)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)影響深遠(yuǎn)?！币晃回?cái)經(jīng)界專業(yè)人士告訴記者。

　　開發(fā)商也在寄希望于政策救市?！拔以诘却?0月份是否會(huì)出現(xiàn)救市政策，如果沒有，今年基本上是不會(huì)出了。那么除了降價(jià)回款，企業(yè)將很難渡過這一關(guān)?！币晃婚_發(fā)商表示。(上海證券報(bào))