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    “萬科都降價了，我們還等什么？”

    一場由地產(chǎn)龍頭萬科掀起 的 降 價 風(fēng)暴，在全國樓市范圍內(nèi)大有愈演愈烈之勢。

    恒大地產(chǎn)，昨日更是以宣布全國13個新開樓盤 “保本甩賣”的氣魄，堅定地跟進(jìn)降價。南京恒大地產(chǎn)一工作人員稱，“大家都在降價，包括萬科，我們也降，沒有什么原因，只是知道該降價了。”

    一葉知秋。

    剛剛進(jìn)入傳統(tǒng)“金九”的中國樓市，寒意已濃。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查，除了萬科、恒大，世貿(mào)集團(tuán)、廣州星河灣等地產(chǎn)商也開始羞答答地降價——以各種優(yōu)惠的名義。

    對此，一位不愿透露姓名的專家說，恒大地產(chǎn)的跟進(jìn)舉動，或?qū)⑾破鹑珖鴺鞘薪祪r的更高潮。

    中國樓市，變盤在即？

    自救

    昨日,恒大地產(chǎn)集團(tuán)宣布，將于本月29日在全國范圍內(nèi)的13個新開樓盤同時進(jìn)行折扣幅度為8.5折的促銷。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在未來的1個月內(nèi)，恒大地產(chǎn)有可能在部分銷售停滯的重點(diǎn)城市出現(xiàn)以“成本價”甩盤的“盛景”。繼萬科之后，恒大地產(chǎn)再掀“降價風(fēng)暴”，中國房地產(chǎn)風(fēng)云頓起。

    昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，恒大地產(chǎn)此次甩盤的范圍包括全國10余個城市范圍內(nèi)的13個樓盤，涉及面積或超過400萬平方米。

    降35%南京恒大“領(lǐng)跑”

    此前的9月5日，恒大地產(chǎn)在南京的樓盤率先展開降價，恒大綠洲花園毛坯房真實(shí)銷售價格為4600元~5000元/平方米，相比南京市江寧區(qū)物價局對這一樓盤的核價7480元/平方米，降幅高達(dá)35%，領(lǐng)降全國房價。

    據(jù)了解，除了恒大綠洲花園降價之外，恒大地產(chǎn)在南京的“金碧天下國際花園”也有相同的降價幅度，并且該樓盤將與恒大綠洲花園同時開盤。

    南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，恒大綠洲花園位于南京市江寧區(qū)九龍湖板塊，驅(qū)車至南京市區(qū)需近一個小時，距離南京市中心有20公里。

    金碧天下國際花園項(xiàng)目地址則在南京的溧水縣，恒大的這個項(xiàng)目和綠洲花園雖然都降價，但是金碧天下國際花園涵蓋的都是別墅等高檔住宅，項(xiàng)目涵蓋獨(dú)聯(lián)、雙拼、聯(lián)排、花園洋房等產(chǎn)品類型。某南京開發(fā)商指出，目前國家已經(jīng)不再批復(fù)別墅建筑用地，而恒大地產(chǎn)連別墅也打折降價，可見資金鏈緊張的局面相當(dāng)嚴(yán)峻。

    按照南京市物價部門對樓盤的核價規(guī)定，該樓盤所在的江寧區(qū)物價局對恒大綠洲花園的核準(zhǔn)價格是7480元/平方米。而經(jīng)過打折出售之后，業(yè)內(nèi)人士計算得出，恒大綠洲花園的實(shí)際出售價格則在5000元/平方米左右。通過粗略計算，該樓盤降價幅度達(dá)到驚人的35%，創(chuàng)出南京市年內(nèi)的最高降價幅度。

    據(jù)該樓盤的營銷人員介紹，恒大綠洲花園共計有400套房子，將于9月底開盤。

    全國13樓盤保本“甩賣”

    恒大打出如此大的降價幅度，業(yè)內(nèi)人士不約而同的認(rèn)為，萬科回款第一的原則已經(jīng)被恒大成功復(fù)制，并且有青出于藍(lán)之勢。

    有知情人士較早時告訴記者，此次南京部分樓盤的打折銷售只是預(yù)熱，也許到9月下旬，恒大地產(chǎn)的大面積打折計劃將在全國各個主要的在售項(xiàng)目中實(shí)行。據(jù)了解，目前恒大地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)在銷樓盤有13個，主要分布在重慶、成都、沈陽和南京等城市。

    恒大地產(chǎn)一位地區(qū)銷售總監(jiān)向記者證實(shí)，涉及的銷售面積預(yù)計在400萬平方米到500萬平方米之間，而價格接近“成本價格”。上述銷售總監(jiān)解釋說，所謂成本價就是公司不蝕本就可以了。

    而在昨天上海的某樓盤開盤現(xiàn)場，恒大地產(chǎn)相關(guān)人士則表示，將加快二線城市的拿地步伐。這一策略和萬科如出一轍。記者從恒大地產(chǎn)處證實(shí)，恒大地產(chǎn)將展開全國降價成本甩賣。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解，此前恒大地產(chǎn)內(nèi)部已制定了銷售計劃，2008年銷售收入預(yù)計500億元。恒大地產(chǎn)所安排的銷售沖刺月份依次為2008年的5月、8月以及10月前后，其銷售計劃安排得十分緊湊。

    知情人士指出，此番恒大計劃在整個10月黃金周期間拿下50億元的銷售回款。不過，在市場異常低迷的狀態(tài)中，這一銷售目標(biāo)無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。

    上市計劃可能再次推后

    針對恒大的大規(guī)模促銷活動，有地產(chǎn)中介人士表示了自己的憂慮，認(rèn)為這或許表明恒大地產(chǎn)2008年完成上市的計劃已經(jīng)流產(chǎn)。記者了解到，上述中介人士曾參與組織了恒大此前的兩次私募。

    此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，廣州恒大地產(chǎn)集團(tuán)已要求高盛、美林和瑞信3家上市保薦人向港交所提交新的財務(wù)信息和股東資料，以便加快上市步伐。來自香港方面的消息說，恒大地產(chǎn)方面希望在9月中旬能夠“預(yù)售新股”。不過，遺憾的是，根據(jù)最近的香港聯(lián)交所網(wǎng)站顯示，恒大地產(chǎn)的上市工作仍處于停滯中。

    了解香港上市程序的人士指出，考慮到恒大上市前準(zhǔn)備的財務(wù)報表，以及旗下土地與物業(yè)的評估材料有效期限將過，而新的資產(chǎn)評估費(fèi)時費(fèi)力?！皬臅r間的角度考慮，如果恒大10月份再無法完成上市前程序的話，其上市進(jìn)程將再次推后?！?/P>

    昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就公司上市問題致電恒大常務(wù)副總裁夏海鈞，但夏海鈞手機(jī)一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。

    新聞背景:地產(chǎn)商連掀降價潮

    前不久的萬科降價剛剛鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，接著又是恒大地產(chǎn)集團(tuán)大膽降價35%的消息傳出。在全國范圍內(nèi)已經(jīng)展開了一次房地產(chǎn)市場的降價潮?！芭硕嗬暮凶印币呀?jīng)打開。

    中國房地產(chǎn)市場的老大哥萬科率先降價之后，大小開發(fā)商緊跟其后，南京一位房地產(chǎn)開發(fā)商說：“萬科都降價了，我們還等什么？萬科是大公司，他們的決定和戰(zhàn)略都具有前瞻性和預(yù)見性，跟著做肯定有道理。”

    據(jù)了解，除了萬科、恒大降價以外，世貿(mào)集團(tuán)、廣州星河灣等地產(chǎn)商也開始羞答答地降價。只是他們的降價是以各種優(yōu)惠的名目來進(jìn)行。而世貿(mào)集團(tuán)在旗下的南京濱江新城曾在近段時間打出7.5折試探市場，但是似乎沒有頂住輿論壓力，草草收場。南京濱江新城號稱最大降幅達(dá)到6000元/平方米。

    上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)專家指出，接下來就是大小開發(fā)商降價，在價格相近的前提下，品質(zhì)好的萬科、世茂集團(tuán)、恒大等等比較容易迅速回收資金，以達(dá)到他們低價買地的意圖。

    透視：瘋狂的賭局 必然的結(jié)果

    根據(jù)恒大地產(chǎn)去年公布的數(shù)據(jù)，2007年一年間，恒大拿下78個發(fā)展項(xiàng)目，其中48個將在今年推出,土地儲備較2006年增長了9倍，超過了4500萬平方米，僅次于碧桂園。在今年房產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下、“現(xiàn)金為王”的形勢下,恒大此舉，有壯士割腕求生之意。

    據(jù)媒體報道，恒大地產(chǎn)正面臨的是111.334億元的銀行貸款及其他借款；近10億美元（約合70.4億元人民幣）機(jī)構(gòu)投資者借款，以及至少25億元的拖欠土地出讓金。此外，其4580萬平方米的土地儲備大部分還在等待開發(fā)。

    原本可以讓恒大地產(chǎn)笑得合不攏嘴的大幅土地儲備，現(xiàn)在卻成了公司難言的痛。

    根據(jù)該公司的財務(wù)報表數(shù)據(jù)顯示，截至2007年9月30日，資產(chǎn)負(fù)債比已經(jīng)超過了95％，總負(fù)債高達(dá)140．67億港元。流動資產(chǎn)項(xiàng)目中，應(yīng)收款項(xiàng)約達(dá)51億港元，占總資產(chǎn)超三分之一。

    恒大賭博般地瘋狂圈地,背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，高度緊繃的資金鏈一旦斷裂,很可能墜入深淵。

    恒大地產(chǎn)IPO被迫推遲后，為緩解資金的壓力也做了大量的工作，如引進(jìn)美國地產(chǎn)巨頭特朗普集團(tuán)作為戰(zhàn)略合作伙伴，與私募基金攜手等。不過，記者注意到，以上的挽救措施收效并不明顯。

    實(shí)際上恒大地產(chǎn)樓盤打折除要解決流動資金問題外，也是縮小企業(yè)負(fù)債比例、優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)的積極舉動。

    目前，各個重點(diǎn)城市的房屋銷售已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的萎縮，以恒大重點(diǎn)發(fā)展的重慶市場為例，恒大計劃今年下半年在重慶有5個項(xiàng)目將陸續(xù)開盤，能否實(shí)現(xiàn)順利銷售還是一個未知數(shù)。據(jù)悉，在此番大規(guī)?！按蛘邸毙袆忧埃愦笾貞c一個高檔樓盤僅銷售了5套。

    重慶資深地產(chǎn)人士李星辰指出，考慮到恒大的主要項(xiàng)目樓盤，單套面積在200平方米到300平方米之間，總價接近220萬元?！翱們r過高，導(dǎo)致市場很難消化掉。”

    恒大地產(chǎn)要想回籠資金抵債，除了多方融資外，更大力度打折降價是恒大地產(chǎn)必然要采取的措施。

    “如果當(dāng)?shù)氐臉潜P已經(jīng)出現(xiàn)了8.5折、甚至8折的時候，再溫和降價，對購房者的吸引力就不夠了，只能出現(xiàn)最有價格優(yōu)勢的折扣計劃?！币拙樱ㄖ袊┓康禺a(chǎn)研究院高級研究員楊紅旭此前接受記者采訪時說。

    據(jù)悉，恒大地產(chǎn)的部分項(xiàng)目是由易居中國代理銷售的，其部分銷售計劃的制定也有易居參與的身影。

    知情人士告訴記者，如果到時候樓盤銷售情況仍不理想，不排除恒大低價轉(zhuǎn)讓旗下在建樓盤或者土地儲備項(xiàng)目的可能。