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　　得現(xiàn)金者 得天下

　　降價(jià)促銷，發(fā)債融資，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科正在向同業(yè)詮釋“現(xiàn)金為王”的生存法則。但在萬(wàn)科A(000002.SZ)的財(cái)報(bào)上，“每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~”依然為負(fù)值，該項(xiàng)指標(biāo)在2007年度為-1.52元，為5年來(lái)的最低值，2008年上半年該數(shù)值為-0.14元。保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(tuán)(600383.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)等行業(yè)龍頭，也紛紛成為萬(wàn)科的“難兄難弟”。

　　目前，“開(kāi)發(fā)商鬧‘錢荒’，可以說(shuō)是大面積和集體性的”。9月9日，一家股份制銀行投行業(yè)務(wù)部門人士直言。

　　而房企資金鏈問(wèn)題早已進(jìn)入監(jiān)管部門的視野。

　　知情人士透露，今年上半年，監(jiān)管部門對(duì)上海房地產(chǎn)企業(yè)貸款情況及其資金狀況進(jìn)行了抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體資金來(lái)源減少，資金趨緊，負(fù)債率上升，部分過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)面臨資金鏈斷裂危機(jī)，但目前尚未成為普遍現(xiàn)象；如果政策面繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能斷裂，銀行貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)不容樂(lè)觀。

　　上述調(diào)查報(bào)告出爐后不久，央行、銀監(jiān)會(huì)于8月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(下稱“《通知》”)，再度重申嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。

　　“在通知出臺(tái)之前，市場(chǎng)傳言房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)松動(dòng)，但通知的出臺(tái)表明調(diào)控肯定不會(huì)放松?！苯煌ㄣy行(601328.SH，3328.HK)發(fā)展研究部一位人士稱。

　　現(xiàn)金流壓力

　　6月19日，國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平在其研究報(bào)告——《資金緊張的冬天，誰(shuí)的棉衣厚？》——中預(yù)計(jì)，開(kāi)發(fā)商資金鏈最敏感時(shí)間為7月至9月。

　　9月5日，一位知情人士掌握的個(gè)案顯示，上海某大型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流已較高峰時(shí)期縮水了1/3。而這家大型房企在上海本地排名可以進(jìn)入前五。

　　“房?jī)r(jià)能否撐住，關(guān)鍵要看現(xiàn)金流?！币晃环治鋈耸恐毖裕叭f(wàn)科為何先于其他開(kāi)發(fā)商降價(jià)賣房？就是要走在前面，保持自身的現(xiàn)金流?！?/P>

　　2007年年報(bào)顯示，四家龍頭性的地產(chǎn)公司每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，萬(wàn)科為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團(tuán)為-7.52元，保利地產(chǎn)為-7.65元，同比分別減少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。監(jiān)管部門的報(bào)告稱，上述數(shù)據(jù)是四家公司5年來(lái)的最低值。

　　2008年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)依然不樂(lè)觀。報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)等4家企業(yè)的“每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”分別為-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元；其中，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的表現(xiàn)弱于去年同期水平。

　　而監(jiān)管部門的報(bào)告直言，上海本地房企“現(xiàn)金流面臨壓力”。

　　以14家上海本地房地產(chǎn)上市公司作為觀察對(duì)象，wind資訊的統(tǒng)計(jì)顯示，在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年等4個(gè)時(shí)點(diǎn)上，“每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”出現(xiàn)負(fù)值的公司家數(shù)，分別為4家、5家、7家和9家，呈現(xiàn)遞增態(tài)勢(shì)。同比來(lái)看，今年中期“每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”表現(xiàn)弱于去年同期的上市公司有10家，其中，由正值轉(zhuǎn)為負(fù)值的達(dá)到6家，如上實(shí)發(fā)展、陸家嘴、世茂股份等公司。

　　在這14家上市公司中，半數(shù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流在2007年三季度達(dá)到4個(gè)時(shí)點(diǎn)上的峰值，隨后出現(xiàn)下滑。以上實(shí)發(fā)展(600748.SH)為例，其合并報(bào)表顯示，2007年三季度的“每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”達(dá)到1.19元，而2007年全年該項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)為0.64元，今年中報(bào)的數(shù)據(jù)隕落至-1.04元。

　　“負(fù)債率偏高”是上海房企資金狀況的另一個(gè)特征。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海市超過(guò)5000萬(wàn)元授信或貸款的房地產(chǎn)企業(yè)平均負(fù)債率為62.9%，高于全部企業(yè)2.8個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)別企業(yè)的負(fù)債率在80%—90%之間甚至更高，有的企業(yè)同時(shí)在9家銀行有超過(guò)5000萬(wàn)元的大額貸款。

　　與上年末的資產(chǎn)負(fù)債率相比，上述14家上海房地產(chǎn)業(yè)上市公司中的7家出現(xiàn)不同程度的上升。

　　而在信貸緊縮的行情下，地產(chǎn)龍頭自然是商業(yè)銀行力保的對(duì)象，融資條件相對(duì)樂(lè)觀。2007年中期，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)合并報(bào)表顯示，“取得借款收到的現(xiàn)金”分別為34.21億元、28.26億元、110.52億元和26.86億元。2008年中期，上述數(shù)據(jù)分別為79.55億元、62.92億元、105.45億元和44.11億元，除萬(wàn)科略有減少外，其余3家公司均大幅增長(zhǎng)。

　　但2008年中報(bào)顯示，上述4家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出現(xiàn)上升，其中，金地集團(tuán)上升了9個(gè)百分點(diǎn)；同比來(lái)看，3家上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率下降，但招商地產(chǎn)出現(xiàn)上升。

　　監(jiān)管部門針對(duì)上海的抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貸款多的房地產(chǎn)企業(yè)融資條件雖然優(yōu)于貸款少的企業(yè)，但其經(jīng)營(yíng)性資金流的壓力卻大于貸款少的企業(yè)。

　　究其原因，一些大型房地產(chǎn)商出于未來(lái)發(fā)展考慮過(guò)多拿地，加上近兩年土地成本越來(lái)越高，企業(yè)雖然解決了“地荒”，但出現(xiàn)了“錢荒”，土地款支付壓力過(guò)大，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)頭

　　監(jiān)管部門分析，從目前的情況看，如果維持現(xiàn)有的調(diào)控政策，企業(yè)尚能支持一段時(shí)間；如果政策面繼續(xù)趨緊，資金鏈斷裂的企業(yè)將增多，套貸行為、違約行為也會(huì)蔓延，銀行貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)陡增，局勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　言及房地產(chǎn)調(diào)控，一家上市銀行授信部負(fù)責(zé)人稱，要關(guān)注調(diào)控政策的著力點(diǎn)。他表示，此前有關(guān)部門的提法是防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，而目前是保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　“目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的種種現(xiàn)狀，乃是此前一系列調(diào)控政策滯后效應(yīng)的顯現(xiàn)。”上述授信部負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行認(rèn)為目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要是政策風(fēng)險(xiǎn)，政策原因造成部分貸款需要展期或轉(zhuǎn)期；例如，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，銷售進(jìn)度不如預(yù)期，資金回籠速度放緩；由于央行對(duì)貸款規(guī)?？刂?，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)資金發(fā)生緊缺，等等。

　　除上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息、信貸規(guī)模控制等從緊貨幣政策外，2007年以來(lái)，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　從2007年國(guó)土資源部、財(cái)政部、央行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，到今年8月央行、銀監(jiān)會(huì)再度聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。

　　“央行、銀監(jiān)會(huì)這一通知的殺傷力很大，對(duì)原有部分政策進(jìn)行了細(xì)化?！鼻笆龉煞葜沏y行投行人士稱，如禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款，這項(xiàng)規(guī)定從銀行渠道卡死了開(kāi)發(fā)商“空手套白狼”的可能。

　　“以前銀行在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上存在可做、可不做的選擇?！鄙鲜龉煞葜沏y行投行人士說(shuō)，自覺(jué)的銀行可能會(huì)縮減這些業(yè)務(wù)；而如果銀行要做，就會(huì)幫助房企繞彎子，如拿其他土地做抵押，獲得貸款繳納土地出讓金，拿到土地。

　　銀行應(yīng)對(duì)銷售放緩

　　毋庸置疑，目前房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。

　　令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，如果房地產(chǎn)銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格大幅度滑坡，影響到房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)企業(yè)的生存，極有可能出現(xiàn)批量的違約現(xiàn)象，并面臨抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。

　　而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為信用主體，其與個(gè)人按揭貸款在對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌方面的免疫能力存在差異。

　　某上市銀行內(nèi)部的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，個(gè)人按揭貸款在房?jī)r(jià)下跌30%的情況下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力依然較好；但開(kāi)發(fā)貸款在房?jī)r(jià)下跌20%、利率上升的共同作用下，貸款質(zhì)量將受到一定影響。由此看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年6月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬(wàn)億元，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.95萬(wàn)億元；今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。

　　針對(duì)市場(chǎng)變化可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行需要提前行動(dòng)。

　　監(jiān)管部門調(diào)查顯示，目前房產(chǎn)銷售進(jìn)度放緩對(duì)銀行開(kāi)發(fā)貸款是一個(gè)直接的風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)此，銀行可采取以下措施：一是選擇對(duì)其中的一些項(xiàng)目采取適當(dāng)展期，但需要嚴(yán)格掌握，對(duì)總體風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可給予相對(duì)支持。二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)授信實(shí)行封閉管理，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度放款，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)立一個(gè)監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)貸款資金和銷售款回籠資金的全程監(jiān)管。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，對(duì)于開(kāi)發(fā)類貸款要求100％的抵押。在個(gè)人購(gòu)房按揭貸款方面，建立抵押物價(jià)值和貸款額評(píng)判系統(tǒng)，實(shí)時(shí)更新并監(jiān)控。

　　此外，調(diào)查表明，在防范風(fēng)險(xiǎn)的措施中，目前銀行最關(guān)注的是看房地產(chǎn)企業(yè)缺生存的資金還是缺發(fā)展的資金，為防范出現(xiàn)完工風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)對(duì)本行續(xù)貸項(xiàng)目資金的確保；而對(duì)過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)，在融資結(jié)構(gòu)上要求必須做到全覆蓋，總投資不留缺口，企業(yè)自有資金、銀行貸款的比例要各為50%，以確保不發(fā)生完工風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率要求低于75％，對(duì)高負(fù)債率企業(yè)進(jìn)行預(yù)警；對(duì)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行梳理，增加抵押擔(dān)保，實(shí)施減退等應(yīng)對(duì)措施。（國(guó)際在線）