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    （來(lái)源于FT中文）始于次貸的危機(jī)現(xiàn)在蔓延到了信貸、股票和大宗商品市場(chǎng)，而且還拖垮了歐美的銀行，全球的金融中心都為另外一種后果做好了準(zhǔn)備——這次是優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)。

    金融中心抵擋不了金融風(fēng)暴

    要估量長(zhǎng)遠(yuǎn)影響為時(shí)尚早，分析師警告說每個(gè)城市的反應(yīng)都會(huì)不同，但有趣的是，位于中心地區(qū)的高端住宅和公寓銷售正在放緩，價(jià)格停止上漲，乃至出現(xiàn)下滑。從倫敦到紐約，從蘇黎世到新加坡，各地的房地產(chǎn)中介都表示，過去幾周的金融動(dòng)蕩令房?jī)r(jià)雪上加霜。

    “他們說，華爾街一打噴嚏，全球的其他金融市場(chǎng)就感冒，”香港豪華公寓專家丹尼·梁(Danny C.Y. Leung)表示，“我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)看到了類似的現(xiàn)象，特別是豪華房產(chǎn)的銷售?！?/P>

    從歷史上看，金融中心比大多地方都能更好地抵御經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴，因?yàn)榻鹑谥行耐际敲襟w、文化和旅游中心。但是，幾乎可以說，無(wú)論以哪種標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，現(xiàn)在都是非常時(shí)期。“人們拋售證券的規(guī)模前所未有，一系列的銀行破產(chǎn)令人震驚，”日內(nèi)瓦國(guó)際研究所(Graduate Institute in Geneva)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授查爾斯·韋普洛茲(Charles Wyplosz)說，“我們幾乎肯定會(huì)看到這些因素影響房產(chǎn)銷售和投資，特別是在富裕人群當(dāng)中?！?/P>

    兩間歷史悠久的華爾街機(jī)構(gòu)貝爾斯登(Bear Stearns)和雷曼兄弟(Lehman Brothers)相繼破產(chǎn)后，剩下的銀行也將面臨勒緊褲腰帶的日子，而紐約市的經(jīng)紀(jì)商也許最為憂慮。Miller Samuel的資深地產(chǎn)評(píng)估師喬納森·米勒(Jonathan Miller)表示，多年來(lái)，市場(chǎng)都頗有彈性，但目前正趨于低迷，第三季度銷售量相比2007年下降了24%。據(jù)Prudential Douglas Elliman公司稱，曼哈頓公寓第三季的平均售價(jià)是150萬(wàn)美元，比2007年要高，但比第一季度170萬(wàn)美元的平均價(jià)格有所下跌。新建公寓的價(jià)格開始下降，同比下跌了1.5%。據(jù)房產(chǎn)代理Corcoran Group表示，與此同時(shí)，放盤飆升至1萬(wàn)多個(gè)。而且米勒悲觀地指出，銀行業(yè)危機(jī)的全面沖擊尚未在數(shù)據(jù)中顯現(xiàn)。

    許多在市場(chǎng)上萎縮的房產(chǎn)都位于較難獲得銀行貸款的鄰近地區(qū)。這些房子在建造的的時(shí)候，投機(jī)性投資還似乎是不錯(cuò)的主意。在近期竣工的57層高樓20 Exchange Place，銷售的萎靡迫使開發(fā)商將樓面作為出租公寓而非產(chǎn)權(quán)公寓來(lái)推銷。公司還免除了經(jīng)紀(jì)費(fèi)用、押金和首月房租，以此來(lái)討好租戶?！半S著市場(chǎng)萎縮，開發(fā)商正受到擠壓，迫使他們想盡一切辦法來(lái)填滿單位，”米勒表示。

    房產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚

    紐約市房?jī)r(jià)最高地區(qū)的個(gè)別轉(zhuǎn)售賣家，過去幾個(gè)星期開始有些戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢了。Warburg Realty Partnership經(jīng)紀(jì)人尤金尼婭·福克斯沃斯(Eugenia Foxworth)表示，客戶已經(jīng)減少了對(duì)她在上東區(qū)18個(gè)高級(jí)樓盤的詢價(jià)。其他幾個(gè)客戶還把他們的住宅從市場(chǎng)上退了出來(lái)，希望能安全渡過經(jīng)濟(jì)滑坡時(shí)期?！霸谀壳暗那闆r下，頂級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)變得比較黯淡，”她說，“買家和賣家都在觀望，直到他們確信市場(chǎng)將會(huì)反彈態(tài)度才會(huì)改變。”

    梁表示，亞洲金融之都的情況也是如此。對(duì)利率上調(diào)、失業(yè)率上升和經(jīng)濟(jì)放緩的恐懼，促使分析師預(yù)測(cè)香港住房?jī)r(jià)格將在第四季度下跌10%以上。據(jù)萊坊(Knight Frank)的數(shù)據(jù)顯示，交易量相比去年11月的水平下降了60%，雖然山頂最豪華的房產(chǎn)價(jià)格8月份同比仍然上漲，達(dá)到了每平方英尺24,700港幣，但現(xiàn)在每月都會(huì)下跌一點(diǎn)。與此同時(shí)，房租也大幅下降——半山的一個(gè)樓盤下降了15%。據(jù)中原地產(chǎn)(Centaline Property Agency)的調(diào)查顯示，今后半年里預(yù)期將有數(shù)以千計(jì)的房產(chǎn)中介離開這個(gè)行業(yè)。

    經(jīng)過10年的繁榮之后，倫敦市場(chǎng)現(xiàn)在也舉步維艱，在危機(jī)襲擊了倫敦金融城和金絲雀碼頭后情況愈發(fā)惡化。管理咨詢公司合益集團(tuán)(Hay Group)的預(yù)測(cè)顯示，預(yù)計(jì)英國(guó)的金融和商務(wù)服務(wù)公司今年到明年4月將裁掉11萬(wàn)個(gè)崗位，而那些保住了飯碗的員工會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的獎(jiǎng)金大幅縮水。

    結(jié)果，房產(chǎn)分析師預(yù)測(cè)，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)從其巔峰時(shí)的水平暴跌至少20-25%。買家在臨簽合同之前壓價(jià)，要求高達(dá)30%折扣的現(xiàn)象會(huì)日益普遍。即便是肯辛頓、切爾西、富勒姆和圣約翰伍德等高檔區(qū)域的房產(chǎn)中介也表示，業(yè)務(wù)出現(xiàn)了大幅下降。

    “我們9月時(shí)有超過2500人次看房，看房量很大，但現(xiàn)在多數(shù)人不出手，只是觀望，”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司第一太平戴維斯(Savills)的總監(jiān)林賽·卡希爾(Lindsay Cuthill)表示。本周，他收到了富勒姆一處房產(chǎn)300萬(wàn)英鎊的“不錯(cuò)報(bào)價(jià)”，但這比賣主要價(jià)低了25萬(wàn)英鎊，而且總體來(lái)看，他說，“100萬(wàn)到300萬(wàn)英鎊的市場(chǎng)——針對(duì)投資銀行家的市場(chǎng)——還在捂盤”。

    第一太平戴維斯研究部的數(shù)據(jù)顯示，價(jià)值500萬(wàn)至1000萬(wàn)英鎊的住宅成交量也在下降——今年前三季度比2007年下降了三分之一——而倫敦中心區(qū)受歡迎街區(qū)的平均價(jià)格今年也下跌了12.1%。甚至那些因俄羅斯和中東億萬(wàn)富翁買家而繁榮的所謂超優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)，也在出現(xiàn)一些“早期裂縫”，第三季度價(jià)格下跌了1.8%。

    萊坊的伊麗莎·雷(Eliza Leigh)所描述的情況也類似:“金融危機(jī)意味著我們正在進(jìn)入持久的緩慢增長(zhǎng)期，而且我們一點(diǎn)也不知道會(huì)持續(xù)多久?！?/P>

    雷曼破產(chǎn)的那個(gè)星期，她接待了一位買家，這位買家以市場(chǎng)動(dòng)蕩為由，拿到了肯辛頓一套290萬(wàn)英鎊公寓的折扣價(jià)?！八裾裼修o地說整個(gè)金融狀況發(fā)生了改變，我認(rèn)為在市場(chǎng)情況如此危險(xiǎn)之時(shí)，如果賣家無(wú)法找到另一位可靠的買家，他們會(huì)極為擔(dān)憂?！?/P>

    預(yù)測(cè)紐約、香港或倫敦地產(chǎn)市場(chǎng)今后數(shù)月的表現(xiàn)，也許是博傻游戲。正如第一太平戴維斯的喬納森·休伊特(Jonathan Hewlett)所說:“我們?cè)诤臀粗獢?shù)打交道。”

    但卡希爾則聽天由命?！吧蟼€(gè)星期我和摩根士丹利(Morgan Stanley)的一名客戶出去看房，同行的還有他懷孕的妻子。他說:‘如果我的銀行還在，我還有工作，我還有獎(jiǎng)金，我們還是會(huì)買房子。'目前，人們也只好停下生活腳步。”

    連帶效應(yīng):憂慮情緒蔓延全球各地

    二級(jí)金融中心也感到了一絲寒意。這里我們快速瀏覽一下四個(gè)不同市場(chǎng)的情況。

    迪拜

    由于貸款人嚴(yán)格控制資金，海灣地區(qū)的商業(yè)中心迪拜的建設(shè)熱潮正在漸漸冷卻。經(jīng)營(yíng)高端地產(chǎn)市場(chǎng)的房產(chǎn)中介現(xiàn)在擔(dān)心，隨著銀行加大獲得按揭的難度，富裕的歐洲人和亞洲人抑制購(gòu)房欲望，投資會(huì)因此萎縮。

    “個(gè)人削減房地產(chǎn)投資并不令人感到意外。我們或許可以預(yù)計(jì)，這種情況會(huì)持續(xù)下去，直到股市企穩(wěn)為止，”迪拜地產(chǎn)集團(tuán)(Dubai Properties Group)的簡(jiǎn)·達(dá)布洛瓦(Jan Dabrowa)表示。

    到目前為止，這個(gè)酋長(zhǎng)國(guó)內(nèi)的銷售和租賃價(jià)格都依舊穩(wěn)定。但是，假如西方國(guó)家的金融危機(jī)惡化，人們普遍預(yù)測(cè)價(jià)格將開始下跌。

    莫斯科

    在俄羅斯首都，富有的政治寡頭長(zhǎng)久以來(lái)一直支撐著高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。但中介們現(xiàn)在開始緊張了。俄羅斯股票市場(chǎng)6月以來(lái)出現(xiàn)了暴跌，8月盧布遭遇了9年多來(lái)最大單月跌幅。

    想要成為億萬(wàn)富翁的人，都忙于應(yīng)對(duì)各自工作上的擔(dān)憂，而無(wú)暇考慮置業(yè)。然而，即便開發(fā)商取消項(xiàng)目，新住房單位的供應(yīng)還在持續(xù)增長(zhǎng)，9月增長(zhǎng)了2.1%，約2.74萬(wàn)個(gè)單位，還有許多新的高端公寓仍然要開盤。

    莫斯科的萊坊房產(chǎn)中介納吉婭·拉迪什威利(Natia Ratishvili)手上有近一打定價(jià)超過400萬(wàn)美元的房產(chǎn)。她說，過去幾星期的詢問數(shù)量顯著下降。

    “一位買家同意了對(duì)一套860萬(wàn)美元的公寓出價(jià)，然后由于股市開始下跌又退出了，”她說，“他真的驚慌失措了，最后一秒鐘變卦，這種行為我們開始見得越來(lái)越多了。”

    新加坡

    這座城市國(guó)家的不安，已經(jīng)從中低端市場(chǎng)蔓延到豪宅地區(qū)的高層公寓和高檔社區(qū)，經(jīng)紀(jì)人表示。據(jù)新加坡房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)編制的數(shù)據(jù)顯示，價(jià)值在300萬(wàn)美元或以上的房產(chǎn)價(jià)格（豪華住宅市場(chǎng)），過去幾周就下降了1020%。

    “金融行業(yè)及其相關(guān)工作崗位，是房產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要的部分，”巴克萊資本(Barclays Capital)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁偉豪(Leong Wai Ho，音譯)表示，“在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，住宅價(jià)格未來(lái)兩年可能會(huì)下降30%。”

    蘇黎世

    這座瑞士城市家產(chǎn)雄厚，是瑞銀集團(tuán)(UBS)的總部所在地，瑞銀是遭信貸緊縮打擊最嚴(yán)重的歐洲銀行之一，現(xiàn)在蘇黎世的憂郁情緒也在與日俱增。

    在Küsnacht（受金融高管歡迎的郊區(qū)）工作的房產(chǎn)中介阿德里安·布拉齊(Adrian Bratschi)說，過去兩周，有近6名客戶已經(jīng)把他們的樓盤從市場(chǎng)里撤了下來(lái)。“一些人有些害怕，即便危機(jī)并沒有直接影響到他們，”他說。