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    【《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》專稿/記者 陳中小路】房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷導(dǎo)致上海投資出現(xiàn)下降，過去長(zhǎng)期拉動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的房地產(chǎn)業(yè)，目前在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于拖后腿的位置。

    上海市有關(guān)部門近期編寫的報(bào)告顯示，1月-10月上海市新建商品房銷售面積同比下降40.4%，其中新建住宅銷售面積同比下降43.5%。二手房交易面積同比下降22.1%。10月末新建商品房住宅空置面積環(huán)比上升10%，比年初上升19.7%。

    同期，上海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)僅5.6%，遠(yuǎn)低于同期全國(guó)27.2%的水平，扣除投資品價(jià)格上漲因素，實(shí)際增長(zhǎng)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年同期水平。

    從投資的內(nèi)部結(jié)構(gòu)來(lái)看，2008年1月-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)僅3.6%，其中住宅投資增長(zhǎng)僅1.3%。如果扣除價(jià)格上漲因素，增長(zhǎng)幾乎為零。而房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重超過30%。

    “房地產(chǎn)投資的下降是構(gòu)成投資增幅回落的重要因素之一。而投資的增長(zhǎng)直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！币晃徽疀Q策專家如是說(shuō)。

    根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的口徑，僅2008年上半年上海市狹義房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為負(fù)數(shù)，導(dǎo)致GDP少增長(zhǎng)了0.4%。上述專家認(rèn)為，“最重要的是還牽制了當(dāng)前上海應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊的努力。”

    針對(duì)地產(chǎn)低迷，上海于2008年10月23日和12月27日兩次結(jié)合中央政府的房地產(chǎn)新政推出地方對(duì)接政策，采取貸款優(yōu)惠、稅費(fèi)調(diào)整等方式，并且動(dòng)用國(guó)企直接入市大量購(gòu)入商品房等手段，以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。

    但最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管11月-12月上海新建商品住房和二手住房交易量有了大幅環(huán)比增長(zhǎng)，但較前兩年同期水平而言，仍有很大差距。以11月為例，當(dāng)月新建住房成交量只有2006年同期的36%和2007年同期的55%。

    1月13日，上海市政協(xié)下發(fā)給政協(xié)委員的一份《關(guān)于2008年-2009年上海房地產(chǎn)發(fā)展的基本判斷》（下稱《判斷》）分析預(yù)期了2009年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的問題。

    其一，“年關(guān)”可能不好過。一般來(lái)說(shuō)，每年歲末開發(fā)商與上下游產(chǎn)業(yè)鏈之間，都會(huì)進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算，銀行也要在年初重新核定新一年貸款額度?！杜袛唷贩Q，如果年初市場(chǎng)銷售依然低迷，資金回籠仍然無(wú)望，那有可能出現(xiàn)工程款支付困難等問題。而據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，目前上海已有部分中小開發(fā)商出現(xiàn)了上述問題。

    其次，“春荒”可能出現(xiàn)?！杜袛唷氛J(rèn)為，當(dāng)下的嚴(yán)冬和春節(jié)長(zhǎng)假，本來(lái)就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易淡季，任何政策措施都無(wú)法引導(dǎo)樓市有熱烈反應(yīng)。繼而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂最可能出現(xiàn)在今年春季。因此，資金的“春荒”將會(huì)普遍存在，而外資、大企業(yè)并購(gòu)以及銀行“開閘放水”，現(xiàn)在都顯渺茫。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位同比減少8.4%，國(guó)內(nèi)貸款減少3.1%，自籌資金減少2.6%，包括定金和預(yù)付款在內(nèi)的其他資金減少15.3%。而這些數(shù)據(jù)在下半年還在繼續(xù)惡化。

    此外，《判斷》稱，還必須防止2009年夏天的“低迷傳導(dǎo)”。據(jù)其預(yù)計(jì)，2009年初數(shù)月內(nèi)，房地產(chǎn)銷售難以完全擺脫低迷狀況，而且受全球金融風(fēng)暴以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、證券市場(chǎng)表現(xiàn)等多重因素影響，居民消費(fèi)會(huì)更加慎重，看跌預(yù)期可能更高，即使房?jī)r(jià)下降也難以提升銷量。

    《判斷》預(yù)測(cè)，上述因素將對(duì)沖兩次政策的利好。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)背景下，在假設(shè)中央和上海都沒有新政策推出的前提下，預(yù)計(jì)2009年上海市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)雖然會(huì)有所好轉(zhuǎn)，但仍可能保持較低位置。